Veranda sur terrasse et changement du RCP

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Josh Randall
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Bonjour à toutes et à tous!
Je suis propriétaire d'un appartement situé au dernier étage, avec une terrasse (partie commune à jouissance exclusive).
Une véranda a été construite sur une partie de la terrasse en 2008. Elle est mitoyenne avec l'appartement, mais on ne peut y accéder que par l'extérieur.
Cette construction a obtenu l'accord du syndic, le vote de l'AG et toutes les autorisations de la ville et des ABF (Architectes des Bâtiments de France). Elle a donc été posée dans les règles de l'art.

Aujourd'hui, je souhaite ouvrir le mur pignon (façade) afin de créer un accès direct à la véranda, depuis mon appartement, et aménager une cuisine sous la véranda.
Cela nécessite évidement l'accord de nos copropriétaires en AGO, le dossier est prêt (architecte, plans, Bureau d'Etudes technique, Assurances...).

Cependant, le syndic m'informe que je dois passer la surface de la véranda (10m2) en habitable et faire appel à un cabinet d'expert géomètre pour recalculer les tantièmes. Ce rapport doit être ajouté au dossier que je dois présenter en AGO.
OK c'est normal.

MAIS: En réfléchissant, pourquoi cela n'a t-il pas été fait avant? En consultant notre architecte, un géomètre, et les archives du service de l'urbanisme, il se trouve que la surface de cette véranda est déjà déclarée en tant que surface habitable. La destination déclarée sur la Déclaration Préalable est "habitation" (sur le Cerfa et sur l'Arreté de la Mairie).

Lors de l'AG de 2008, il n'a pas été mentionné de re-calcul de tantièmes, ni de réécriture du Règlement de Copro.
Sur l'acte de vente, la véranda figure, mais sa surface n'est pas intégrée dans la surface Carrez (normal, elle est posée sur une partie commune a usage exclusif). Les 10m2 de véranda ne figurent que dans la surface au Sol (appartement + terrasse).

Le propriétaire à l'origine de ces travaux n'aurait-il pas dû s'affranchir des services d'un géomètre pour effectuer le calcul des tantièmes et le changement dans le Règlement de Copropriété?
Le Syndic de l'époque n'était-il pas tenu d'exiger cette modification (comme me le demande le Syndic aujourd'hui. Ce n'est pas le même Syndic, il a changé depuis... )

Je souhaite que cette surface soit rajoutée à mon bien, et j'accepte d'avoir plus de tantièmes, en revanche, je me demande si les frais de géomètre n'auraient pas dû être réglés avant, et le RCP modifié, à la suite de la construction en 2008-2009.

Merci d'avance pour vos lumières! :)

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21 février 2020
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Bonjour,

Je maîtrise pas du tout le sujet (et je vais peut-être me faire taper sur les doigts) mais de mémoire, une véranda n'entre pas dans le calcul de la surface habitable (article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation).
Du coup je ne comprends pas la demande du syndic...


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