Emprise au sol trop restrictive

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- - Dernière réponse : Josh Randall
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- 1 nov. 2019 à 08:22
Bonjour,
mes parents possèdent une propriété d'un peu moins de 4000m² située en zone NBb (zone naturelle à urbanisation réglementée assez stricte je crois) dont le coefficient d' occupation des sols est de 0.2. Donc en gros 800m². Aujourd'hui, ils veulent diviser leur parcelle pour créer 2 nouvelles parcelles de 500m² chacune (minimum prévu par le Plan Local d'Urbanisme) dont une qu'ils me céderaient pour que j'y construise ma maison. Ils m'ont demander comme seule condition une maison plain-pied pour ne pas baisser la valeur de leur propre maison. Ce qui ramène, d'après le Plan Local d'Urbanisme, à une O.S. de 100m² soit, murs déduits, environ 85m² habitables maximum. C'est ce qu'on loue aujourd'hui mais on a un garage en plus qu'on aurait donc plus et la situation familiale fait qu'on est déjà à l'étroit. Bref, 85m² c'est impossible. Du coup j'aimerais savoir si il existe des solutions sachant que la division n'est toujours pas effectuée. J'ai pensé à deux solutions mais qui me paraissent un peu bancales.

Solution 1 :
Sur les 800m² d'occupation des sols, ils en ont utilisé 480. Ils envisagent de faire un abri ouvert pour véhicule sans dallage. Il me semble que c'est exclu de l'occupation des sols mais de toute façon ça n’excéderait pas 550m² au final. Il reste donc 250m² d'occupation des sols exploitable qui suffiraient amplement à réaliser notre projet. Ce qui amène à poser beaucoup de questions (que je numérote pour vos réponses)

1-Est-il possible de demander un permis de construire avant la division du terrain et une fois celui-ci validé, céder le terrain divisé avec le permis validé?
2-Le permis de construire change-t-il de propriétaire en cas de cession du terrain?
3-La nouvelle superficie étant inférieure au coef. de 0.2 d'occupation des sols entraînerait-il un invalidation du permis?
4-Est-il possible de construire un bien immobilier sur un terrain qui ne nous appartiens pas?
5-Si les travaux sont engagés au moment de la cession du terrain (par exemple vide sanitaire et plancher), cela peut-il influer sur la reconduction du permis si c'est possible?
6-Si la cession d'un terrain avec permis est impossible entre particuliers, cela peut-il se faire dans un cadre professionnel? (Créer 1 société qui rachèterait le bien à mes parents, qui effectuerait les travaux et qui me le vendrait à la fin.) ou quelque chose dans le style pour bénéficier d'un droit professionnel plus avantageux?

Solution 2:
Mon projet a une occupation des sols de 140m² maximum.

7-Est il possible d’acquérir 700m², créer mon projet puis par la suite restituer 200m²?
8-Si le problème est au niveau de la division minimum de 500m², qui bloquerait donc au niveau de la restitution, est-ce possible avec 1000m² et restiture donc 500m²?

9-Existe-t-il une autre solution?

Il va de soit que je veux rester dans la légalité et j'ai également conscience de l'importance des réglementations établies par le Plan Local d'Urbanisme surtout pour les zones naturelles. C'est pour ça que je spécifie bien que l'emprise au sol totale des 3 parcelles finales réunies n’excéderont jamais (en tout cas pas du temps ou mes parents occupent leur terrain) les 0.2 de coef. Ce qui amène une dernière question:

10- Est-il possible de "donner" du droit d'occupation des sols à un terrain limitrophe?

Désolé pour le pavé et merci par avance pour vos réponses.
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Merci
Bonjour,

Tout d'abord, je pense qu'il y a erreur d'interprétation de la notion de coefficient d'occupation des sol.
Cette notion n’existe plus depuis mars 2014. Idem pour la surface minimale constructible (loi Alur).

On ne tiendra compte que du coefficient d'emprise au sol (CES) peut-être avez-vous fait la confusion entre COS et CES...? D'ailleurs quelle est le CES dans la zone où se trouve le terrain ?

Ils envisagent de faire un abri ouvert pour véhicule sans dallage. Il me semble que c'est exclu de l'occupation des sols mais de toute façon ça n’excéderait pas 550m² au final.

L'emprise au sol serait donc de 550 m², et elle serait prise en compte dans le calcul du CES disponible.

1- Le permis de construire serait accordé par rapport aux limites de l'unité foncière. Il faudrait faire une demande de permis de construire (PC) modificatif car d'une part, il y aurait changement de la superficie du terrain et d'autre part, cela modifierait également les règles d'implantation sur la nouvelle parcelle. Très compliqué...

2- Procédure classique du transfert du PC d'un bénéficiaire à un autre. Cela ne pose généralement pas de problème.

3- Revoyez la notion d'emprise au sol par rapport à celle d'occupation des sols et vous aurez la réponse. Pour reprendre votre logique, si on aplique la notion de CES, vous auriez une maison qui ne pourrait dépasser une emprise au sol de 85 m² mais qui pourrait se construire sur 2 niveaux. Ce la permettrait d'inclure le garage...

4- Oui. Conformément à l'article R423-1 du Code de l'urbanisme

5- La question est: est-il possible de vendre un terrain avec des travaux en cours? Oui. Voir la réponse 2

6- Pas mon rayon. Je passe mon tour.

7- Oui. Mais avec une constructibilité ultra réduite par la suite.

8- Je répète. La surface minimum n'existe plus. Revoyez votre projet

9- Je passe.

10- Cela s'appelle un transfert de constructibilité (enfin je crois). Cela peut se faire mais uniquement dans des zones expressément définies par le PLU.

Vu le nombre d'interrogations, je vous invite d'une part, à déposer un certificat d'urbanisme opérationnel auprès de la commune concernée, et d'autre part, en fonction de l'analyse qui aura été faite par la commune du projet, de vous rapprocher du CAUE (c'est gratuit) afin de voir dans quelle mesure c'est faisable
https://www.fncaue.com/

ex-100-trik
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Merci beaucoup pour la réponse complète, je vais revoir les différents points du coup avant de poster la suite, je me penche dessus mais n'étant pas du métier j'ai le dictionnaire à coté. J'ai quand même déjà vérifié, il s'agit du CES et non COS qui est de 0.2.

Juste une précision pour la question 4 quand même, la question de fond est plus précisément: Est-il possible de créer un bien immobilier m'appartenant sur un terrain ne m'appartenant pas? En gros ma maison sur le terrain de mes parents. Il me semble avoir entendu une fois que les deux n'étaient pas dissociables... Je précis parce qu'avec votre réponse et en relisant ma question on peut penser qu'il s'agirait simplement d'effectuer les travaux pour le bien de quelqu'un d'autre mais non.

Je vais également me rapprocher du CAUE. Encore merci.
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Merci
Concernant la question 4, vous pouvez construire la maison mais elle appartiendrait à vos parents.
Lisez cette discussion qui a déchaîné les passions
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8353120-construire-sur-terrain-d-autrui

Et surtout contactez un notaire afin qu'il vous explique quoi faire

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