Vente appartement avec locataire en place [Résolu]

- - Dernière réponse : Valenchantée
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13 septembre 2019
- 13 sept. 2019 à 20:09
Bonjour.

Il s'agit d'un appartement loué depuis de nombreuses années.
Actuellement, le bail reconduit est à échéance de mars 2022.
L'agence immobilière, se référant à la loi Alur, me précise qu'en cas de vente en 2019 (par exemple), le locataire peut rester en place jusqu'à : mars 2022 + 3 ans (bail suivant) ===) donc mars 2025.
J'en conclus que cet appartement est invendable, sauf à trouver un acquéreur-investisseur.

Ma question :
L'agent immobilier a t'il raison ? Si oui, quel est cet article de la loi ?
Comment procéder dans une telle situation ?

D'avance, merci de vos réponses.

Cdt
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Merci
bonjour,

depuis quand en êtes-vous propriétaire ?
Acquisition à titre onéreux ? Ou suite à une succession ou une donation ?
Location meublée ou nue ?

Voici un extrait d'un de mes topos :

X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :

1°) CONGÉ DU BAILLEUR REÇU (pour vente libre de toute occupation, reprise ou motif sérieux & légitime) :

Pour être valable, tout congé doit respecter fond et forme, et le congé émanant d'un bailleur doit en particulier être adressé à chaque titulaire du contrat de location. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé.
Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement co titulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés.

Une fois reçu le congé du bailleur, donné en bonne & due forme, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf si, en cas de congé pour vente, il fait jouer pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur son droit de préemption (en location NUE seulement) pour l’acheter] :
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
- https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/723-resiliation-du-bail-par-le-proprietaire-location#achat-d-un-logement-occupe
- https://www.gouyer-avocat.com/congeparlebailleur

Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

Si départ PENDANT le préavis du bailleur : le locataire n'a pas à donner son propre congé et loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour (inclus) d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/323-preavis-de-location-resiliation-du-bail

Droit de préemption vente logement location nue :
https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-pour-vente-le-locataire-est-il-toujours-prioritaire-pour-acheter/a3305/la-mise-en-oeuvre-du-droit-de-preemption

Frais d’agence pour vente au locataire occupant :
"Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire."


2°) ABSENCE DE CONGÉ DU BAILLEUR (pour vente occupée) :

Tant que le locataire ne reçoit pas un congé de son bailleur, c'est que le bailleur vend "occupé" : dans ce cas, le bail se poursuit au bénéfice du locataire en place, sans aucun changement [si ce n'est un avenant pour que le nouveau propriétaire y mentionne ses coordonnées et que le locataire qui veut payer ses loyers par virements (préconisés) puisse lui demander son RIB].

Si le nouveau propriétaire du bien [acquis à titre onéreux], donc pas consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par donation/ legs,…], veut donner congé au locataire de son bien (uniquement pour une location NUE), il aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
https://www.huissiersdeparis.com/conge-suite-a-acquisition-dun-bien-loue/

Cordialement.
djivi38
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13 septembre 2019
5691 > gitane2229 -
bonjour,

oui, vous avez bien compris.
Mais je ne comprends pas la phrase de l'agence "L'agence immobilière, se référant à la loi Alur, me précise qu'en cas de vente en 2019 (par exemple), le locataire peut rester en place jusqu'à : mars 2022 + 3 ans (bail suivant) ===) donc mars 2025. "
Vous êtes sous dispositif de défiscalisation (Robien, ou autre...) ?
Bonjour Djivi

Oui, ce bien immobilier était en Robien recentré depuis fin 2009.
Les conditions :
des 9 années de location,
des 9 années d'amortissement sont remplies.
Pour être en défiscalisation optimale, il ne reste qu'à respecter les 3 années de bénéfices fonciers pour cet appartement (car ne suis propriétaire que de cet appartement).

Dans cette loi Alur, il est question, en ce qui concerne les droits du locataire, de délai de revente pour l'acquéreur suivant. Je me demande si l'agent immobilier ne confond pas...
djivi38
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13 septembre 2019
5691 > gitane2229 -
OK.

Si vous êtes en bénéfice les 3 dernières années, vous pouvez vendre sans reprise des avantages :
- soit vente libre (pour la fin du bail en cours et avec droit de préemption pour le locataire)
- soit vente occupée : quand vous trouverez un repreneur.

Si vous êtes en déficit, vous devez prolonger la location jusqu'à ce que vous soyez en bénéfice pendant 3 années consécutives au 31/12 :
Article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts (applicable pour toutes les "sortes" de revenus fonciers)

<< Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause.

Attention : le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue. >>

Vos frais et charges payées en 2018 génèrent un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global déclaré au titre de l'année 2018. Pour que ce déficit ne soit pas remis en cause, vous devez louer le logement de manière effective et continue jusqu'au 31 décembre 2021.


La revente par votre acquéreur ne vous concerne évidemment pas, mais à titre d'info, voici un extrait d'un de mes topos :
Si le nouveau propriétaire du bien (donc votre acquéreur, à titre onéreux) veut donner congé à son locataire (uniquement pour une location NUE), il aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »


cdt.
djivi38
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5691 > gitane2229 -
avec plaisir :-)
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Merci
Bonjour,

La réponse est simple : l'agence a raison puisque, comme il reste moins de trois ans à courir, le locataire bénéficiera automatiquement d'un renouvellement.

Cordialement,
Valenchantée
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3962 -
Bonjour Dijvi,

"Je ne vous conseille pas de contacter votre locataire avant de lui envoyer votre courrier RAR de congé..."

Ben pas le choix puisque ce que veut Gitane, c'est savoir, avant d'envoyer le congé, si sa locataire serait intéressée ou pas, afin de pouvoir se décider pour un congé pour vente libre ou une vente en loué ...

Cdlt
Val
djivi38
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5691 > Valenchantée
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13 septembre 2019
-
bonjour Val,

j'avais très bien compris... je donnais seulement mon point de vue, en en expliquant les raisons... après, gitane est assez grande pour prendre ses décisions en toute connaissance de cause...
Bonne fin de journée à toi :-))
Valenchantée
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13 septembre 2019
3962 -
OK. Merci, bonne fin de journée à toi. :)
J'ai bien pris note de la remarque de Val sur le locataire qui ne va prendre son recommandé. Je n'y aurais pas pensé.
Personnellement, je diffère de semaine en semaine, le moment de téléphoner à la locataire avec qui je n'ai jamais été en relation. En fait, je crains uniquement qu'elle ne quitte le logement.
Et pourtant, si elle était intéressée par l'achat, je pourrais lui laisser 2 ans, le temps qu'elle cogite à tête reposée, décide en connaissance de cause, et puisse si besoin mette de l'argent de côté. Evidemment cette solution a ma préférence.

Merci à vous deux de vos réponses.
Bon Week-end.
Kénavo
Valenchantée
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13 septembre 2019
3962 -
C'est à Djivi, la remarque sur le recommandé.

Bon week-end. :)
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