Vente appartement avec locataire en place
Résolu
gitane2229
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Valenchantée Messages postés 24088 Statut Contributeur -
Valenchantée Messages postés 24088 Statut Contributeur -
Bonjour.
Il s'agit d'un appartement loué depuis de nombreuses années.
Actuellement, le bail reconduit est à échéance de mars 2022.
L'agence immobilière, se référant à la loi Alur, me précise qu'en cas de vente en 2019 (par exemple), le locataire peut rester en place jusqu'à : mars 2022 + 3 ans (bail suivant) ===) donc mars 2025.
J'en conclus que cet appartement est invendable, sauf à trouver un acquéreur-investisseur.
Ma question :
L'agent immobilier a t'il raison ? Si oui, quel est cet article de la loi ?
Comment procéder dans une telle situation ?
D'avance, merci de vos réponses.
Cdt
Il s'agit d'un appartement loué depuis de nombreuses années.
Actuellement, le bail reconduit est à échéance de mars 2022.
L'agence immobilière, se référant à la loi Alur, me précise qu'en cas de vente en 2019 (par exemple), le locataire peut rester en place jusqu'à : mars 2022 + 3 ans (bail suivant) ===) donc mars 2025.
J'en conclus que cet appartement est invendable, sauf à trouver un acquéreur-investisseur.
Ma question :
L'agent immobilier a t'il raison ? Si oui, quel est cet article de la loi ?
Comment procéder dans une telle situation ?
D'avance, merci de vos réponses.
Cdt
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2 réponses
bonjour,
depuis quand en êtes-vous propriétaire ?
Acquisition à titre onéreux ? Ou suite à une succession ou une donation ?
Location meublée ou nue ?
Voici un extrait d'un de mes topos :
X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :
1°) CONGÉ DU BAILLEUR REÇU (pour vente libre de toute occupation, reprise ou motif sérieux & légitime) :
Pour être valable, tout congé doit respecter fond et forme, et le congé émanant d'un bailleur doit en particulier être adressé à chaque titulaire du contrat de location. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé.
Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement co titulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés.
Une fois reçu le congé du bailleur, donné en bonne & due forme, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf si, en cas de congé pour vente, il fait jouer pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur son droit de préemption (en location NUE seulement) pour l’acheter] :
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
- https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/595-resiliation-du-bail-de-location-par-le-proprietaire-ou-locataire/#achat-d-un-logement-occupe
- https://www.gouyer-avocat.com/congeparlebailleur
Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »
Si départ PENDANT le préavis du bailleur : le locataire n'a pas à donner son propre congé et loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour (inclus) d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
Droit de préemption vente logement location nue :
https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-pour-vente-le-locataire-est-il-toujours-prioritaire-pour-acheter/a3305/la-mise-en-oeuvre-du-droit-de-preemption
Frais d’agence pour vente au locataire occupant :
"Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire."
2°) ABSENCE DE CONGÉ DU BAILLEUR (pour vente occupée) :
Tant que le locataire ne reçoit pas un congé de son bailleur, c'est que le bailleur vend "occupé" : dans ce cas, le bail se poursuit au bénéfice du locataire en place, sans aucun changement [si ce n'est un avenant pour que le nouveau propriétaire y mentionne ses coordonnées et que le locataire qui veut payer ses loyers par virements (préconisés) puisse lui demander son RIB].
Si le nouveau propriétaire du bien [acquis à titre onéreux], donc pas consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par donation/ legs,…], veut donner congé au locataire de son bien (uniquement pour une location NUE), il aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
https://www.huissiersdeparis.com/conge-suite-a-acquisition-dun-bien-loue/
Cordialement.
depuis quand en êtes-vous propriétaire ?
Acquisition à titre onéreux ? Ou suite à une succession ou une donation ?
Location meublée ou nue ?
Voici un extrait d'un de mes topos :
X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :
1°) CONGÉ DU BAILLEUR REÇU (pour vente libre de toute occupation, reprise ou motif sérieux & légitime) :
Pour être valable, tout congé doit respecter fond et forme, et le congé émanant d'un bailleur doit en particulier être adressé à chaque titulaire du contrat de location. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé.
Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement co titulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés.
Une fois reçu le congé du bailleur, donné en bonne & due forme, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf si, en cas de congé pour vente, il fait jouer pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur son droit de préemption (en location NUE seulement) pour l’acheter] :
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
- https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/595-resiliation-du-bail-de-location-par-le-proprietaire-ou-locataire/#achat-d-un-logement-occupe
- https://www.gouyer-avocat.com/congeparlebailleur
Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »
Si départ PENDANT le préavis du bailleur : le locataire n'a pas à donner son propre congé et loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour (inclus) d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
Droit de préemption vente logement location nue :
https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-pour-vente-le-locataire-est-il-toujours-prioritaire-pour-acheter/a3305/la-mise-en-oeuvre-du-droit-de-preemption
Frais d’agence pour vente au locataire occupant :
"Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire."
2°) ABSENCE DE CONGÉ DU BAILLEUR (pour vente occupée) :
Tant que le locataire ne reçoit pas un congé de son bailleur, c'est que le bailleur vend "occupé" : dans ce cas, le bail se poursuit au bénéfice du locataire en place, sans aucun changement [si ce n'est un avenant pour que le nouveau propriétaire y mentionne ses coordonnées et que le locataire qui veut payer ses loyers par virements (préconisés) puisse lui demander son RIB].
Si le nouveau propriétaire du bien [acquis à titre onéreux], donc pas consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par donation/ legs,…], veut donner congé au locataire de son bien (uniquement pour une location NUE), il aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
https://www.huissiersdeparis.com/conge-suite-a-acquisition-dun-bien-loue/
Cordialement.
Bonjour,
La réponse est simple : l'agence a raison puisque, comme il reste moins de trois ans à courir, le locataire bénéficiera automatiquement d'un renouvellement.
Cordialement,
La réponse est simple : l'agence a raison puisque, comme il reste moins de trois ans à courir, le locataire bénéficiera automatiquement d'un renouvellement.
Cordialement,
Bonjour Valenchantée
Voir la réponse de djivi (14h50), tout à fait différente de votre réponse.
En fait, 6 mois avant la fin du bail en cours, si l'actuelle locataire n'est pas intéressée par l'achat, il m'est possible de vendre cet appartement (libre de tout locataire), au terme du bail en cours.
Je n'aurai donc pas à attendre mars 2025 comme indiqué par l'agent immobilier.
Voir la réponse de djivi (14h50), tout à fait différente de votre réponse.
En fait, 6 mois avant la fin du bail en cours, si l'actuelle locataire n'est pas intéressée par l'achat, il m'est possible de vendre cet appartement (libre de tout locataire), au terme du bail en cours.
Je n'aurai donc pas à attendre mars 2025 comme indiqué par l'agent immobilier.
Attendez, il faut d'abord préciser un point :
. soit vous vendez loué, auquel cas ma réponse est bonne,
. soit vous vendez vide, auquel cas la remarque de votre AI n'a pas lieu d'être ...
Moi je suis partie du principe que vous vendez loué, vu la remarque de l'AI ...
Et vous parlez bien vous aussi de vendre meublé puisque vous dites :
"Dans cette loi Alur, il est question, en ce qui concerne les droits du locataire, de délai de revente pour l'acquéreur suivant. Je me demande si l'agent immobilier ne confond pas... " ... ben non, en l'occurrence, l'AI ne confond pas : il parle bien du délai de revente de l'acquéreur.
. soit vous vendez loué, auquel cas ma réponse est bonne,
. soit vous vendez vide, auquel cas la remarque de votre AI n'a pas lieu d'être ...
Moi je suis partie du principe que vous vendez loué, vu la remarque de l'AI ...
Et vous parlez bien vous aussi de vendre meublé puisque vous dites :
"Dans cette loi Alur, il est question, en ce qui concerne les droits du locataire, de délai de revente pour l'acquéreur suivant. Je me demande si l'agent immobilier ne confond pas... " ... ben non, en l'occurrence, l'AI ne confond pas : il parle bien du délai de revente de l'acquéreur.
Merci Val
En fait, lorsqu'on commence à penser à une vente future, on ne peut connaître le profil de l'acquéreur.
Et je vais donc commencer par voir la position de la locataire en place, à savoir si cet appartement est susceptible de l'intéresser.
Puis, suivant… j'aurai le choix de vendre :
en appartement libre de tout occupant auquel cas je peux vendre, au plus tôt, sur la période des 6 mois avant mars 2022,
ou en appartement avec locataire en place, c'est-à-dire vente à tout moment dès 2019, 2020, 2021 ou plus tard.
Bon Week-end
En fait, lorsqu'on commence à penser à une vente future, on ne peut connaître le profil de l'acquéreur.
Et je vais donc commencer par voir la position de la locataire en place, à savoir si cet appartement est susceptible de l'intéresser.
Puis, suivant… j'aurai le choix de vendre :
en appartement libre de tout occupant auquel cas je peux vendre, au plus tôt, sur la période des 6 mois avant mars 2022,
ou en appartement avec locataire en place, c'est-à-dire vente à tout moment dès 2019, 2020, 2021 ou plus tard.
Bon Week-end
bonjour gitane,
Je ne vous conseille pas de contacter votre locataire avant de lui envoyer votre courrier RAR de congé pour vente libre [ça lui donnerait l'occasion de se débrouiller pour ne pas réceptionner votre courrier, lequel courrier vous reviendrait sous quinzaine et vous seriez alors obligée, si vous êtes encore dans les temps, soit de mandater un huissier - à vos seuls frais - soit de vous déplacer jusqu'à chez votre locataire - jusqu'à le trouver chez lui -, pour lui remettre en main propre votre congé (prévoir 1exemplaire/titulaire du bail + 1 pour vous)].
Si votre locataire veut/peut acheter, il vous le fera savoir, puisqu'il dispose d'un droit de préemption dans le cas d'une vente libre = les deux 1ers mois de votre préavis (c'est à dire les 4° et 5° mois avant la fin de son bail).
Si réponse négative OU sans réponse du locataire, celui-ci devra quitter le logement au plus tard le dernier jour du bail, sans avoir à donner son propre préavis, mais sous réserve de faire avec vous l'EDLS et de vous rendre les clés.
A la fin de son bail, vous avez tout loisir pour vendre libre.
Si vous décidez de faire une vente occupée, vous n'avez pas à lui donner votre congé, et le locataire en place n'a aucun droit de préemption, mais peut acheter quand même au même titre que n'importe qui d'autre.
cdt.
Je ne vous conseille pas de contacter votre locataire avant de lui envoyer votre courrier RAR de congé pour vente libre [ça lui donnerait l'occasion de se débrouiller pour ne pas réceptionner votre courrier, lequel courrier vous reviendrait sous quinzaine et vous seriez alors obligée, si vous êtes encore dans les temps, soit de mandater un huissier - à vos seuls frais - soit de vous déplacer jusqu'à chez votre locataire - jusqu'à le trouver chez lui -, pour lui remettre en main propre votre congé (prévoir 1exemplaire/titulaire du bail + 1 pour vous)].
Si votre locataire veut/peut acheter, il vous le fera savoir, puisqu'il dispose d'un droit de préemption dans le cas d'une vente libre = les deux 1ers mois de votre préavis (c'est à dire les 4° et 5° mois avant la fin de son bail).
Si réponse négative OU sans réponse du locataire, celui-ci devra quitter le logement au plus tard le dernier jour du bail, sans avoir à donner son propre préavis, mais sous réserve de faire avec vous l'EDLS et de vous rendre les clés.
A la fin de son bail, vous avez tout loisir pour vendre libre.
Si vous décidez de faire une vente occupée, vous n'avez pas à lui donner votre congé, et le locataire en place n'a aucun droit de préemption, mais peut acheter quand même au même titre que n'importe qui d'autre.
cdt.
Bonjour Dijvi,
"Je ne vous conseille pas de contacter votre locataire avant de lui envoyer votre courrier RAR de congé..."
Ben pas le choix puisque ce que veut Gitane, c'est savoir, avant d'envoyer le congé, si sa locataire serait intéressée ou pas, afin de pouvoir se décider pour un congé pour vente libre ou une vente en loué ...
Cdlt
Val
"Je ne vous conseille pas de contacter votre locataire avant de lui envoyer votre courrier RAR de congé..."
Ben pas le choix puisque ce que veut Gitane, c'est savoir, avant d'envoyer le congé, si sa locataire serait intéressée ou pas, afin de pouvoir se décider pour un congé pour vente libre ou une vente en loué ...
Cdlt
Val
La législation juridique et financière évolue en permanence...
L'acquisition date de 2008 (en VEFA) ; L'appartement est en location (en non-meublé) depuis fin 2009.
L'actuelle locataire est en place depuis mars 2013.
Si j'ai bien compris, il me reste 2 possibilités :
1/ Soit une vente d'un appartement vide de toute occupation, (avec priorité à la locataire si elle est intéressée), en suivant le formalisme lié à la vente 6 mois avant la fin du présent bail (mars 2022).
2/ Soit une vente avec locataire-occupant, à un investisseur immobilier.
Ai-je bien compris ?
Cordialement
oui, vous avez bien compris.
Mais je ne comprends pas la phrase de l'agence "L'agence immobilière, se référant à la loi Alur, me précise qu'en cas de vente en 2019 (par exemple), le locataire peut rester en place jusqu'à : mars 2022 + 3 ans (bail suivant) ===) donc mars 2025. "
Vous êtes sous dispositif de défiscalisation (Robien, ou autre...) ?
Oui, ce bien immobilier était en Robien recentré depuis fin 2009.
Les conditions :
des 9 années de location,
des 9 années d'amortissement sont remplies.
Pour être en défiscalisation optimale, il ne reste qu'à respecter les 3 années de bénéfices fonciers pour cet appartement (car ne suis propriétaire que de cet appartement).
Dans cette loi Alur, il est question, en ce qui concerne les droits du locataire, de délai de revente pour l'acquéreur suivant. Je me demande si l'agent immobilier ne confond pas...
Si vous êtes en bénéfice les 3 dernières années, vous pouvez vendre sans reprise des avantages :
- soit vente libre (pour la fin du bail en cours et avec droit de préemption pour le locataire)
- soit vente occupée : quand vous trouverez un repreneur.
Si vous êtes en déficit, vous devez prolonger la location jusqu'à ce que vous soyez en bénéfice pendant 3 années consécutives au 31/12 :
Article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts (applicable pour toutes les "sortes" de revenus fonciers)
<< Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause.
Attention : le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue. >>
Vos frais et charges payées en 2018 génèrent un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global déclaré au titre de l'année 2018. Pour que ce déficit ne soit pas remis en cause, vous devez louer le logement de manière effective et continue jusqu'au 31 décembre 2021.
La revente par votre acquéreur ne vous concerne évidemment pas, mais à titre d'info, voici un extrait d'un de mes topos :
Si le nouveau propriétaire du bien (donc votre acquéreur, à titre onéreux) veut donner congé à son locataire (uniquement pour une location NUE), il aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »
cdt.