Vente appartement avec locataire en place
Résolu
gitane2229
-
10 sept. 2019 à 15:48
Valenchantée Messages postés 23519 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 - 13 sept. 2019 à 20:09
Valenchantée Messages postés 23519 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 - 13 sept. 2019 à 20:09
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2 réponses
djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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5 mai 2024
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10 sept. 2019 à 21:29
10 sept. 2019 à 21:29
bonjour,
depuis quand en êtes-vous propriétaire ?
Acquisition à titre onéreux ? Ou suite à une succession ou une donation ?
Location meublée ou nue ?
Voici un extrait d'un de mes topos :
X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :
1°) CONGÉ DU BAILLEUR REÇU (pour vente libre de toute occupation, reprise ou motif sérieux & légitime) :
Pour être valable, tout congé doit respecter fond et forme, et le congé émanant d'un bailleur doit en particulier être adressé à chaque titulaire du contrat de location. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé.
Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement co titulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés.
Une fois reçu le congé du bailleur, donné en bonne & due forme, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf si, en cas de congé pour vente, il fait jouer pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur son droit de préemption (en location NUE seulement) pour l’acheter] :
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
- https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/595-resiliation-du-bail-de-location-par-le-proprietaire-ou-locataire/#achat-d-un-logement-occupe
- https://www.gouyer-avocat.com/congeparlebailleur
Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »
Si départ PENDANT le préavis du bailleur : le locataire n'a pas à donner son propre congé et loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour (inclus) d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
Droit de préemption vente logement location nue :
https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-pour-vente-le-locataire-est-il-toujours-prioritaire-pour-acheter/a3305/la-mise-en-oeuvre-du-droit-de-preemption
Frais d’agence pour vente au locataire occupant :
"Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire."
2°) ABSENCE DE CONGÉ DU BAILLEUR (pour vente occupée) :
Tant que le locataire ne reçoit pas un congé de son bailleur, c'est que le bailleur vend "occupé" : dans ce cas, le bail se poursuit au bénéfice du locataire en place, sans aucun changement [si ce n'est un avenant pour que le nouveau propriétaire y mentionne ses coordonnées et que le locataire qui veut payer ses loyers par virements (préconisés) puisse lui demander son RIB].
Si le nouveau propriétaire du bien [acquis à titre onéreux], donc pas consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par donation/ legs,…], veut donner congé au locataire de son bien (uniquement pour une location NUE), il aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
https://www.huissiersdeparis.com/conge-suite-a-acquisition-dun-bien-loue/
Cordialement.
depuis quand en êtes-vous propriétaire ?
Acquisition à titre onéreux ? Ou suite à une succession ou une donation ?
Location meublée ou nue ?
Voici un extrait d'un de mes topos :
X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :
1°) CONGÉ DU BAILLEUR REÇU (pour vente libre de toute occupation, reprise ou motif sérieux & légitime) :
Pour être valable, tout congé doit respecter fond et forme, et le congé émanant d'un bailleur doit en particulier être adressé à chaque titulaire du contrat de location. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé.
Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement co titulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés.
Une fois reçu le congé du bailleur, donné en bonne & due forme, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf si, en cas de congé pour vente, il fait jouer pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur son droit de préemption (en location NUE seulement) pour l’acheter] :
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
- https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/595-resiliation-du-bail-de-location-par-le-proprietaire-ou-locataire/#achat-d-un-logement-occupe
- https://www.gouyer-avocat.com/congeparlebailleur
Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »
Si départ PENDANT le préavis du bailleur : le locataire n'a pas à donner son propre congé et loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour (inclus) d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
Droit de préemption vente logement location nue :
https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-pour-vente-le-locataire-est-il-toujours-prioritaire-pour-acheter/a3305/la-mise-en-oeuvre-du-droit-de-preemption
Frais d’agence pour vente au locataire occupant :
"Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire."
2°) ABSENCE DE CONGÉ DU BAILLEUR (pour vente occupée) :
Tant que le locataire ne reçoit pas un congé de son bailleur, c'est que le bailleur vend "occupé" : dans ce cas, le bail se poursuit au bénéfice du locataire en place, sans aucun changement [si ce n'est un avenant pour que le nouveau propriétaire y mentionne ses coordonnées et que le locataire qui veut payer ses loyers par virements (préconisés) puisse lui demander son RIB].
Si le nouveau propriétaire du bien [acquis à titre onéreux], donc pas consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par donation/ legs,…], veut donner congé au locataire de son bien (uniquement pour une location NUE), il aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
https://www.huissiersdeparis.com/conge-suite-a-acquisition-dun-bien-loue/
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
11 sept. 2019 à 16:47
L'acquisition date de 2008 (en VEFA) ; L'appartement est en location (en non-meublé) depuis fin 2009.
L'actuelle locataire est en place depuis mars 2013.
Si j'ai bien compris, il me reste 2 possibilités :
1/ Soit une vente d'un appartement vide de toute occupation, (avec priorité à la locataire si elle est intéressée), en suivant le formalisme lié à la vente 6 mois avant la fin du présent bail (mars 2022).
2/ Soit une vente avec locataire-occupant, à un investisseur immobilier.
Ai-je bien compris ?
Cordialement
11 sept. 2019 à 17:30
oui, vous avez bien compris.
Mais je ne comprends pas la phrase de l'agence "L'agence immobilière, se référant à la loi Alur, me précise qu'en cas de vente en 2019 (par exemple), le locataire peut rester en place jusqu'à : mars 2022 + 3 ans (bail suivant) ===) donc mars 2025. "
Vous êtes sous dispositif de défiscalisation (Robien, ou autre...) ?