Litige

Je veux bien croire que votre logement est indécent ou insalubre ("indigne" est un terme subjectif, donc non juridique), et ce n'est pas lorsqu'on quitte un logement qu'il faut penser à agir : vous auriez dû le faire dès le début de la location.

Bien que ce ne soit pas votre affaire, si vous êtes sûr que votre bailleur ne déclare pas les revenus fonciers du studio... faites un petit chantage...

Il pourrait vous être objecté ceci :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8290150-etat-des-lieux-d-entree-non-signe-par-le-bailleur#p8290358
"un état des lieux qui n'a pas été signé par le locataire reste valable s'il a été établi par le bailleur en présence du locataire et qu'ils se sont mis d'accord sur son contenu (Chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 14 octobre 1992)"
Ce à quoi vous pourriez répondre que vous n'étiez pas d'accord avec le contenu du texte du bailleur, mais que, de toute façon, c'est votre bailleur qui n'a pas voulu de votre signature en vous disant qu'il voulait mettre cet EDLS au propre et qu'il vous l'enverrait plus tard : donc, NON REMISE IMMÉDIATE APRÈS SIGNATURES... les quelles sont toutes deux inexistantes !

Je ne peux pas l'agrandir -> lecture impossible !

Voilà le contenu de la lettre :

Envoi en recommandé avec accusé réception

M. et Mme M.




, le 19 août 2019



Monsieur,

Nous avons reçu votre décompte daté du 4 août 2019, le cachet de la Poste du 14 août 2019. Suite à notre appel téléphonique du 6 août, n’ayant eu, à cette date, aucun retour de votre part suite à l’état des lieux de sortie et la remise des clefs du logement (adresse du logement) le 5 juin 2019, nous vous avons adressé une demande de restitution du dépôt de garantie le 16 août en recommandé avec accusé de réception.

Nous vous rappelons que les traces sur le plafond de la chambre, que vous nous factureriez 560,00 €, ne sont pas la conséquence du dégât des eaux que nous avons subi en juin 2018. Nous vous avions fait constater la présence de ces traces d’humidité bien avant cette date de visu. Ce dégât des eaux avait endommagé la peinture d’un mur et non celle du plafond.
Il n’est donc pas de notre responsabilité et pas à notre charge, de devoir effectuer ces travaux de peinture.
Vous n’êtes pas sans savoir, ne pouvez ignorer l’état de dégradation général du bien que vous louez depuis de nombreuses années, notamment dû à l’humidité, à l’absence d’isolation thermique (les locataires nous ayant précédés ne vous réglaient plus leur loyer de ce fait).
Nous vous avons fait part à plusieurs reprises de vive voix et de visu, de cet état de fait. Et par courrier (RAR) en date du 22 février 2019.
Le bien pour lequel vous percevez des loyers n’est pas digne d’être occupé.

D’autre part, nous estimons vous avoir versé des sommes conséquentes qui couvriraient largement les frais que vous nous demandez de régler.
Un simple calcul, qui ne vous demandera pas plusieurs semaines (comme il vous a fallu pour ce décompte), vous permettra d’estimer à 8 000,00 € le loyer non déclaré (donc en toute illégalité) que vous avez reçu chaque mois pour un des 2 studios du 2ème étage que vous nous avez loué depuis le 10 décembre 2014. En effet, mensuellement, vous receviez, déposée dans votre boîte aux lettres, une enveloppe contenant la somme de 150,00€ en espèces. Ou bien vous veniez la récupérer vous-même chez nous autour d’un café.


Par conséquent, nous estimons que la « Régularisation de charges », la « Participation à l’éclairage de l’escalier et au digicode », le « Remplacement du filtre à charbon de la hotte », la réfection du plafond de la chambre, ainsi que « l’Augmentation du loyer sur un an » ne sont pas à notre charge.

Nous vous demandons la restitution de notre dépôt de garantie de 580,00 € majoré de 10%, soit au total 639,00 €.

Nous vous prions d’agréer, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.

Merci.
Je reprends votre courrier dans l'ordre : ce ne sont que des suggestions...

1/ "que vous nous factureriez 560,00 €," -> que vous nous facturez ...
Si c'est un devis, il faut écrire : "Nous vous rappelons que les traces sur le plafond de la chambre, pour un devis de 560,00 €, ne sont pas la conséquence ... "
S'il n'y a ni facture ni devis... demandez les tickets des pots de peinture.

2/ "Ce dégât des eaux avait endommagé la peinture d’un mur..."
--> Ce dégât des eaux avait endommagé la peinture d’un mur, que nous avons repeint, ....

3/ "Il n’est donc pas de notre responsabilité et pas à notre charge, de devoir effectuer ces travaux de peinture. "
La dégradation du plafond n'étant pas spécifiquement qualifiée dans l'EDLS nous maintenons que cette dégradation ne peut pas nous être attribuée et nous contestons cette retenue de 560 €.

4/ "Le bien pour lequel vous percevez des loyers n’est pas digne d’être occupé." -> "... d’être occupé en l'état".

5/ location non déclarée du studio : faites ressortir que c'est votre bailleur qui a exigé un paiement en espèces.

6/ Charges : si vos charges sont mentionnées "provisions de charges" sur votre contrat, vous n'êtes pas exemptés de les payer, mais elles auraient dus être régularisées 1 fois/an ET sur justificatif , et le rétroactivité ne peut pas être supérieure à 3 ans.
Et vous pouvez payer les années demandées tardivement par 1/12° si... lire ci-dessous :

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
En cas d'oubli (quelque soit le motif de l'oubli), le bailleur peut faire une régularisation sur les 3 dernières années et le locataire a le droit de payer la régularisation de l'avant-dernière année et de la dernière année par 1/12°, mais la régularisation de la dernière année doit être réglée en 1 seule fois.
Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées ou tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).

7/ "Participation à l’éclairage de l’escalier et au digicode "
ça rentre dans les charges de copropriété et ça doit aussi être justifié (et pas évalué "au pif" !)

8/ " Remplacement du filtre à charbon de la hotte "
Un mauvais état est-il mentionné sur l'EDLS ?

9/ "Nous vous demandons la restitution de notre dépôt de garantie de 580,00 € majoré de 10%, soit au total 639,00 € ."

• Votre loyer hors charges est bien de 580 € ?
• Conditions - au jour du rendu des clés - pour demander cette pénalité de retard :

- pas de dettes de loyer
- de dettes de provisions mensuelles de charges
- avoir donné sa nouvelle adresse

-> .... Nous vous mettons en demeure de nous restituer - sous 8 jours à réception - l'intégralité de notre dépôt de garantie, soit la somme de 580,00 €., majorée, conformément à l'art 22 - 7 de la loi du 6/7/1989, d'une pénalité de retard de 10% d'un mois de loyer hors charges par mois de retard entamé, soit un total de 638,00 €.
À défaut de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. + formule de politesse.


Gardez une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.


cdt.

Difficile de faire l'impasse de son courrier simple puisqu'il y parle des charges, u plafond et de l'augmentation de loyer....
Ah, j'ai oublié de vous dire que s'il réclame la TEOM, il faut qu'elle soit mentionnée dans votre contrat :
Lire mon topo sur la TEOM post 2 sur ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8291037-logement-en-location#p8291137

cdt.