Logement en location

- - Dernière réponse : djivi38
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- 15 août 2019 à 17:01
BONJOUR

Nous louons une maison.
quelles charges devons nous vraiment payer ?
Le propriétaire nous fait payer la taxe d'habitation et foncière divisé par les 4 biens qu'il loue. A t il le droit ?
Il divise également la facture générale d'eau et d'electricité qu'il reçoit ? Il n'y a pas de compteur séparé ?
Merci de m'informer de ce qui est juste ou pas
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Merci
Bonjour,
La taxe d'habitation est à la charge du locataire, donc d'un commun accord, vous pouvez en accepter le partage du paiement, de même que pour l'eau et l'électricité. Pour ce qui est de la taxe foncière, seule la partie taxe d'enlèvement des ordures ménagères est à la charge du locataire, donc là aussi vous pouvez en accepter le partage du paiement.
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Merci
bonjour,

est-ce une maison individuelle ?
Si oui :

--> il n'y a aucune charge, sauf le remboursement de la TEOM... SI mentionné dans votre bail (*);

--> le locataire DOIT prendre ses propres abonnements d'énergie auprès des fournisseurs de son choix (ce qui implique des compteurs individuels, aux frais du bailleur); la revente d''électricité est illégale en location nue et seulement tolérée en location meublée.

--> l'avis de TH est NOMINATIF : un locataire n'a pas à payer autre chose que son avis nominatif de TH;

--> un locataire n'a JAMAIS à payer une part de la TF de son bailleur. La taxe FONCIÈRE ne concerne QUE les propriétaires.


Pour + de détails sur « Comment se passe une location de résidence principale en France ? », je vous suggère de lire mon topo (post 3) de ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8222041-rendre-un-appartement


(*) Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser SI cette TEOM est mentionnée au contrat de location.
Voir cet extrait de la Cour de Cassation civ. 3ème ch., du 13 septembre 2018, n°17-22.498, qui maintient sa jurisprudence sur le caractère exclusivement contractuel de l’obligation au remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :
« La TEOM ne peut être mise à la charge du preneur qu’à raison d’une stipulation expresse. La clause suivant laquelle le preneur est redevable des « charges et taxes (…) de toute nature afférentes à l’immeuble » ne transfère pas utilement au preneur la charge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères » clause citée dans le § VIII de l’art 4 de la loi du 6/7/1989.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable et la même d’année en année. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP (principalement § 2 -> 190)

Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

•I) Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
--> Si le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.
Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA (montant TEOM /365 jours x nombre de jours d'occupation du locataire sur l'année civile en question);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

•II) Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en colocation nue) :
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer et aux mêmes conditions SI la révision du loyer est prévue au contrat de location.
- TOUTEFOIS, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

•III) ATTENTION :
ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

•IV) ARRIÉRÉS de TEOM :

Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. » (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

• EXONERATION :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP
(§ Exonérations)


cdt.
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