Installation d’un ascenseur en copropriété
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Utilisateur anonyme
12 août 2019 à 23:12
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Bonjour,
Ce n'est pas l'article 26, c'est le 25 n)
le 25-1 n'est pas applicable
il faut bien une nouvelle AG dans les 3 mois;
NB : la notion de "majorité allégée" n'existe pas.
Ce n'est pas l'article 26, c'est le 25 n)
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
le 25-1 n'est pas applicable
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25.
il faut bien une nouvelle AG dans les 3 mois;
NB : la notion de "majorité allégée" n'existe pas.
rambouillet41
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13 août 2019 à 07:49
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Bonjour,
Vous êtes en retard d'une génération.... la règle dorénavant, et depuis de nombreuses années, est celle édictée par anemonedemer.
Mais dans votre cas, pas de seconde AG dans les 3 mois, puisque le 25-1 ne peut s'appliquer à ces travaux.... Donc il peut être fait une nouvelle AG le mois suivant ou dans 1 ou 2 ans, etc....
PS : attention, car la création d'un ascenseur n'est pas très simple administrativement lors des AGs.... Il faut bien penser à toutes les résolutions....
La règle de la double majorité prévue à l’article 26 s’impose pour les travaux d'amélioration, dont la création d’un ascenseur dans une copropriété. L’exception de la majorité allégée est également applicable à ces travaux d'amélioration, sous certaines conditions.
Vous êtes en retard d'une génération.... la règle dorénavant, et depuis de nombreuses années, est celle édictée par anemonedemer.
Mais dans votre cas, pas de seconde AG dans les 3 mois, puisque le 25-1 ne peut s'appliquer à ces travaux.... Donc il peut être fait une nouvelle AG le mois suivant ou dans 1 ou 2 ans, etc....
PS : attention, car la création d'un ascenseur n'est pas très simple administrativement lors des AGs.... Il faut bien penser à toutes les résolutions....
Je crois que le problème vient du fait que les textes de loi n’ont pas été mis à jour en fonction des évolutions de la réglementation (lois ALUR, Macron,..).
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que la règle de la double majorité est requise pour les travaux comportant transformation, addition ou amélioration,..... à l’exception de ceux prévus à l’article 25, notamment au point (n) qui reprend l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, ce qui me paraît contradictoire avec les dispositions de l’article 26!
En outre, la création d’un ascenseur dans les parties communes d’une copropriété implique une modification du calcul des charges (tantièmes ascenseur) et du règlement de copropriété. Cette opération modifie profondément les conditions de jouissance, d’usage et d’administration des parties communes, lesquelles justifient l’application de l’article 26 (b)....à condition que le texte soit encore d’actualité!
Si cette notion de majorité allégée n’est pas ou plus applicable, par exception à la règle de la double majorité, dans ce cas, il faut la supprimer!
Pour le cas qui me concerne, une décision de création d’ascenseur à été prise en juin 2016, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, les règles de la double majorité ou de majorité allégée n'étant pas satisfaites. Est-elle valable ou pas?
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que la règle de la double majorité est requise pour les travaux comportant transformation, addition ou amélioration,..... à l’exception de ceux prévus à l’article 25, notamment au point (n) qui reprend l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, ce qui me paraît contradictoire avec les dispositions de l’article 26!
En outre, la création d’un ascenseur dans les parties communes d’une copropriété implique une modification du calcul des charges (tantièmes ascenseur) et du règlement de copropriété. Cette opération modifie profondément les conditions de jouissance, d’usage et d’administration des parties communes, lesquelles justifient l’application de l’article 26 (b)....à condition que le texte soit encore d’actualité!
Si cette notion de majorité allégée n’est pas ou plus applicable, par exception à la règle de la double majorité, dans ce cas, il faut la supprimer!
Pour le cas qui me concerne, une décision de création d’ascenseur à été prise en juin 2016, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, les règles de la double majorité ou de majorité allégée n'étant pas satisfaites. Est-elle valable ou pas?
rambouillet41
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13 août 2019 à 09:31
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on le redit c'est la majorité 25-n qui est requise pour la création d'un ascenseur et pas de soit disante majorité allégée, et c’était déjà le cas en juin 2016.
Si vous regardez sur légifrance à la date d'aujourd'hui, le texte de la loi de 1965 est à jour...
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/2014-08-13/
Quant à tout le reste des résolutions, ils se votent à la même majorité qui était nécessaire pour ces travaux, donc majorité 25 également pour les tantièmes, et la modification du RdC.
PS : pour les diverses résolutions, il faut aussi :
Si cette majorité (exprimée) des copropriétaires présents et représentés est au moins égal à la majorité de TOUS les copros, alors la décision a été prise. Mais cette décision c'était quoi ? une étude ou le choix de l'entreprise, etc...
Ce que je cite correspond à des travaux communs pour le syndicat....
Mais, chose que nous ne savons pas ici dans vos propos : si les travaux sont des travaux demandés par certains copros et POUR certains copros, alors ce sont des travaux privatifs qui nécessitent la majorité 25-b, mais peuvent aussi dans ce cas et sous certaines conditions être votés à la majorité 25-1....
Si vous regardez sur légifrance à la date d'aujourd'hui, le texte de la loi de 1965 est à jour...
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/2014-08-13/
Quant à tout le reste des résolutions, ils se votent à la même majorité qui était nécessaire pour ces travaux, donc majorité 25 également pour les tantièmes, et la modification du RdC.
PS : pour les diverses résolutions, il faut aussi :
- des tantièmes pour les travaux eux-mêmes en sus des tantièmes d'entretien
- des honoraires syndics
- de l’assurance DO (éventuellement)
- du mandat au syndic pour traiter la modification du RdC
- la modification et publication du RdC lui-même
Pour le cas qui me concerne, une décision de création d’ascenseur à été prise en juin 2016, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés,
Si cette majorité (exprimée) des copropriétaires présents et représentés est au moins égal à la majorité de TOUS les copros, alors la décision a été prise. Mais cette décision c'était quoi ? une étude ou le choix de l'entreprise, etc...
Ce que je cite correspond à des travaux communs pour le syndicat....
Mais, chose que nous ne savons pas ici dans vos propos : si les travaux sont des travaux demandés par certains copros et POUR certains copros, alors ce sont des travaux privatifs qui nécessitent la majorité 25-b, mais peuvent aussi dans ce cas et sous certaines conditions être votés à la majorité 25-1....
JPRP64
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13 août 2019 à 11:56
13 août 2019 à 11:56
Bonjour,
Pour résumer l'article 30 !
Cdt.
Pour résumer l'article 30 !
Cdt.
Merci beaucoup à tous les deux pour vos informations qui me permettent d’y voir plus clair dans les règles de vote, lors des AG.
J’ai, en revanche, un peu de mal à comprendre que c’est la règle de la majorité absolue (art 25.n) qui s’applique pour des travaux de création d’ascenseur alors que ces derniers imposent de revoir la ventilation des charges d’un équipement collectif, installé dans les parties communes et la modification du règlement de copropriété, lesquelles semblent, relever de l’application de l’article 26...! Pour quelle raison l’application de l’article 25 semble primer sur celle de l’article 26?
A vouloir faciliter la réalisation de travaux on peut aboutir à des situations inextricables: je m’explique. Nous avons acquis, en août 2017, un appartement pour lequel un projet de création d’ascenseur a été voté l’année précédente mais dont l’appel de fonds n’a pas été effectué par le syndic, un copropriétaire non convoqué à l’AG ayant contesté, en justice, la validité de cette réunion.
L’immeuble comporte 12 appartements (974 tantièmes) et 11 propriétaires. La décision de création de l’ascenseur (desservant des 1/2 étages...!) a été prise lors de l’AG de 2016 où seulement 8 propriétaires étaient présents ou représentés: 6 ont voté pour, 2 ont voté contre. Les tantièmes en faveur de la création de l’ascenseur se montent à 490, pour 484 contre ou non représentés (pas d’abstention).
Je vous laisse apprécier les conditions d'établissement de cette majorité absolue, sachant qu’en nombre de copropriétaires, c’est 6 contre 6, les tantièmes en faveur de l’ascenseur étant de...6! Un projet « fédérateur » porté par une partie, des copropriétaires et soutenu par un syndic qui n’a pas procédé au calcul officiel des tantièmes ascenseur, en fonction de l’étage et du critère d’utilité et des frais d´installation, de fonctionnement et d’entretien afférents à cet équipement, pour chaque propriétaire.
Est-ce cela la représentation de la majorité absolue voulue par le législateur, dans l’article 25, sachant que pour le cas qui nous concerne, le copropriétaire non valablement convoqué et qui a saisi la justice en dernier recours a proposé au syndic une nouvelle AG (organisée dans ses locaux) et que ce dernier a refusé...!
J’ai, en revanche, un peu de mal à comprendre que c’est la règle de la majorité absolue (art 25.n) qui s’applique pour des travaux de création d’ascenseur alors que ces derniers imposent de revoir la ventilation des charges d’un équipement collectif, installé dans les parties communes et la modification du règlement de copropriété, lesquelles semblent, relever de l’application de l’article 26...! Pour quelle raison l’application de l’article 25 semble primer sur celle de l’article 26?
A vouloir faciliter la réalisation de travaux on peut aboutir à des situations inextricables: je m’explique. Nous avons acquis, en août 2017, un appartement pour lequel un projet de création d’ascenseur a été voté l’année précédente mais dont l’appel de fonds n’a pas été effectué par le syndic, un copropriétaire non convoqué à l’AG ayant contesté, en justice, la validité de cette réunion.
L’immeuble comporte 12 appartements (974 tantièmes) et 11 propriétaires. La décision de création de l’ascenseur (desservant des 1/2 étages...!) a été prise lors de l’AG de 2016 où seulement 8 propriétaires étaient présents ou représentés: 6 ont voté pour, 2 ont voté contre. Les tantièmes en faveur de la création de l’ascenseur se montent à 490, pour 484 contre ou non représentés (pas d’abstention).
Je vous laisse apprécier les conditions d'établissement de cette majorité absolue, sachant qu’en nombre de copropriétaires, c’est 6 contre 6, les tantièmes en faveur de l’ascenseur étant de...6! Un projet « fédérateur » porté par une partie, des copropriétaires et soutenu par un syndic qui n’a pas procédé au calcul officiel des tantièmes ascenseur, en fonction de l’étage et du critère d’utilité et des frais d´installation, de fonctionnement et d’entretien afférents à cet équipement, pour chaque propriétaire.
Est-ce cela la représentation de la majorité absolue voulue par le législateur, dans l’article 25, sachant que pour le cas qui nous concerne, le copropriétaire non valablement convoqué et qui a saisi la justice en dernier recours a proposé au syndic une nouvelle AG (organisée dans ses locaux) et que ce dernier a refusé...!
rambouillet41
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13 août 2019 à 16:20
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parce que l'article 25-n dit :
"n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; "
et c'est bien le cas de votre ascenseur....
que l'article 26 ne parle aucunement de travaux....
et que l'article 30 qui fournit des modalités supplémentaires sur ces fameux travaux de création, transformation stipule que :
"
Article 30
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
<ital>Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
donc des tantièmes....</ital>
le modificatif du RdC découle de ces 2 points et n'a rien à voir avec l'article 26-b :
"b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;"
Car l'origine de ce modificatif du RdC, découle des travaux ascenseur votés à l'article 25.
Votre syndic a eu tort : la contestation au juge arrête la disposition de mise en oeuvre des travaux (don l'ordre de service), mais pas les appels de fonds. L' article 42 est très clair.
Dans ces conditions le projet n'est pas adopté (si le total de TOUS les tantièmes est 1000)
Je ne sais pas où en est le jugement, mais il y a de grandes chances que le juge annule cette résolution d'ascenseur et certainement toute l'AG.... (si le copro assignateur était absent et non représenté à l'AG).
"n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; "
et c'est bien le cas de votre ascenseur....
que l'article 26 ne parle aucunement de travaux....
et que l'article 30 qui fournit des modalités supplémentaires sur ces fameux travaux de création, transformation stipule que :
"
Article 30
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
<ital>Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
donc des tantièmes....</ital>
le modificatif du RdC découle de ces 2 points et n'a rien à voir avec l'article 26-b :
"b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;"
Car l'origine de ce modificatif du RdC, découle des travaux ascenseur votés à l'article 25.
un projet de création d’ascenseur a été voté l’année précédente mais dont l’appel de fonds n’a pas été effectué par le syndic, un copropriétaire non convoqué à l’AG ayant contesté, en justice, la validité de cette réunion.
Votre syndic a eu tort : la contestation au juge arrête la disposition de mise en oeuvre des travaux (don l'ordre de service), mais pas les appels de fonds. L' article 42 est très clair.
L’immeuble comporte 12 appartements (974 tantièmes) et 11 propriétaires. La décision de création de l’ascenseur (desservant des 1/2 étages...!) a été prise lors de l’AG de 2016 où seulement 8 propriétaires étaient présents ou représentés: 6 ont voté pour, 2 ont voté contre. Les tantièmes en faveur de la création de l’ascenseur se montent à 490,
Dans ces conditions le projet n'est pas adopté (si le total de TOUS les tantièmes est 1000)
Je ne sais pas où en est le jugement, mais il y a de grandes chances que le juge annule cette résolution d'ascenseur et certainement toute l'AG.... (si le copro assignateur était absent et non représenté à l'AG).
Je vous remercie pour votre réponse. J’avais l’ancienne version de l’article 26 qui prévoyait encore au point (c), la réalisation des travaux. Les modifications intervenues dans la règlementation, depuis 2014, ont abrogé cette disposition.
Pour ce qui concerne la décision de création de cet ascenseur, antérieure à notre achat, je le rappelle, il est avéré sur le PV que le vote est intervenu sans que soient précisés et approuvés, par la même assemblée et à la même majorité, les tantièmes recalculés, tenant compte de l’étage et du critère d’utilité ainsi que les coûts inhérents à l’installation, au fonctionnement et à l’entretien. Seul un tableau Excel établi par un copropriétaire qui n’en a pas les compétences (et résidant au dernier étage...!) a servi de support « pédagogique » pour aider à la décision.
Les travaux n’ont pas débuté mais le syndic a néanmoins décidé en novembre 2018, nonobstant la décision de justice en suspens (prévue le 22/12/2018, repoussée le 27/06/2019 puis reportée au 05/12/2019), de lancer les appels de fonds sans que les dépenses aient été précisées, les tantièmes recalculés et le règlement de copropriété modifié et approuvé par l’AG.
S’il y a eu vice de forme dans les modalités de convocation de l’AG, je pense, comme vous, que le juge devrait annuler cette réunion ainsi que toutes les décisions qui s’y rattachent mais tant que la décision de justice n’est pas intervenue, on ne sait jamais.
D’après vous, la condition de majorité absolue était-elle satisfaite: 6 pour, 6 contre, abstentions ou non représentés, et à 6 tantièmes près....?
Pour ce qui concerne la décision de création de cet ascenseur, antérieure à notre achat, je le rappelle, il est avéré sur le PV que le vote est intervenu sans que soient précisés et approuvés, par la même assemblée et à la même majorité, les tantièmes recalculés, tenant compte de l’étage et du critère d’utilité ainsi que les coûts inhérents à l’installation, au fonctionnement et à l’entretien. Seul un tableau Excel établi par un copropriétaire qui n’en a pas les compétences (et résidant au dernier étage...!) a servi de support « pédagogique » pour aider à la décision.
Les travaux n’ont pas débuté mais le syndic a néanmoins décidé en novembre 2018, nonobstant la décision de justice en suspens (prévue le 22/12/2018, repoussée le 27/06/2019 puis reportée au 05/12/2019), de lancer les appels de fonds sans que les dépenses aient été précisées, les tantièmes recalculés et le règlement de copropriété modifié et approuvé par l’AG.
S’il y a eu vice de forme dans les modalités de convocation de l’AG, je pense, comme vous, que le juge devrait annuler cette réunion ainsi que toutes les décisions qui s’y rattachent mais tant que la décision de justice n’est pas intervenue, on ne sait jamais.
D’après vous, la condition de majorité absolue était-elle satisfaite: 6 pour, 6 contre, abstentions ou non représentés, et à 6 tantièmes près....?
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Lunatre
13 août 2019 à 17:16
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Pour ne plus vous tromper tapez directement dans le moteur de recherche "loi du 10 juillet" ou "décret du 17 mars" et vérifiez que la version est celle du jour.
Idem pour tout autre texte ou article.
Mais rien n'empêche de consulter une version antérieure.
Idem pour tout autre texte ou article.
Mais rien n'empêche de consulter une version antérieure.
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D’après vous, la condition de majorité absolue était-elle satisfaite: 6 pour, 6 contre, abstentions ou non représentés, et à 6 tantièmes près....?
Pour la majorité absolue : article 25, on se moque totalement du nombre de votants POUR, CONTRE ou autres. Ce qui compte ce sont les voix qui votent POUR : dans votre cas et pour 1000 tantièmes au total, une résolution qui n'obtient pas 501 voix est rejetée, or la votre n'aurait obtenue que 490 voix : donc la résolution ne peut pas être adoptée !!!!
mais elle l'est si aucun opposant ou défaillant ne conteste devant le juge dans un délai de 2 mois ....;o)....
Or dans votre cas, quelqu'un conteste la totalité de l'AG, apparemment.
Au vu de ce que vous citez, je ne vois pas bien sur quelle bas le syndic va appeler les fonds. Que dit exactement sur ce sujet le libellé de la résolution inscrite au PV ?
Les tantièmes recencés par le syndic ne donnent pas un total de 1000 mais de 974! Avec 490 voix en faveur du projet la majorité semblerait acquise...!
L'enveloppe estimative des travaux a été présentée sur la base d'une offre de service d'un prestataire (et pas d'un devis), raturée, surchargée et qui présente des réserves sur d'éventuels dépassements.
La répartition des frais d'installation, d'entretien et de fonctionnement a été réalisée sur la base de cette offre de service et des tantièmes existants, ce qui ne semble pas conforme à la réglementation.
C'est à partir de ces éléments qu'un premier appel de fonds nous a été transmis. Le syndic a, dans, un second temps et sans nous en informer, mandaté un cabinet d'experts pour faire vérifier les tantièmes (intérêt?)
Il nous a ensuite renvoyé, avec pour seule explication de ne pas tenir compte du précédent, un second appel de fonds faisant état de tantièmes différents qui ont dû tenir compte des critères d'étage et d'utilité, en plus de la superficie.
Aucune mention d'appel de fonds, aucune explication ne figure au PV de l'AG....!
L'enveloppe estimative des travaux a été présentée sur la base d'une offre de service d'un prestataire (et pas d'un devis), raturée, surchargée et qui présente des réserves sur d'éventuels dépassements.
La répartition des frais d'installation, d'entretien et de fonctionnement a été réalisée sur la base de cette offre de service et des tantièmes existants, ce qui ne semble pas conforme à la réglementation.
C'est à partir de ces éléments qu'un premier appel de fonds nous a été transmis. Le syndic a, dans, un second temps et sans nous en informer, mandaté un cabinet d'experts pour faire vérifier les tantièmes (intérêt?)
Il nous a ensuite renvoyé, avec pour seule explication de ne pas tenir compte du précédent, un second appel de fonds faisant état de tantièmes différents qui ont dû tenir compte des critères d'étage et d'utilité, en plus de la superficie.
Aucune mention d'appel de fonds, aucune explication ne figure au PV de l'AG....!
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Les tantièmes recencés par le syndic
ce ne sont pas tantièmes recensés, mais ceux inscrits en tantièmes de copropriété au RdC. Il est de combien au total : avez vous vérifié ?
Aucune mention d'appel de fonds, aucune explication ne figure au PV de l'AG....!
Quel est le libellé ? car si c'est tel que vous le dites, vous n'avez rien à payer ..... car le syndic serait incapable de vous fournir la résolution de PV correspondante et encore moins à un juge s'il lui venait à l'esprit de vous assigner.
Avec plusieurs copropriétaires nous avons refusé de payer parce que nous avons considéré que ce projet n'avait pas été instruit, présenté et décidé pour susciter l'adhésion, conformément à la législation en vigueur.
Nous avons été menacés de poursuites par un avocat mais les réponses que nous lui avons adressées n'ont occasionné aucune réaction.
Je ne dispose d'aucun document du syndic attestant la répartition des tantièmes. Les tantièmes correspondant aux appartements et aux caves font un total de 974, total repris sur le tableau Excel établi par le copropriétaire du 5ème. J'avais trouvé bizarre que le total ne fasse pas 1000! De plus sur ce tableau figure une loge appartenant à la copropriété mais affectée de 0 tantième et qui n'a pas été prise en compte lors du vote des travaux. Bizarre non? Ne seraient-ce pas les 26 millièmes manquants pour arriver à 1000 et qui pourraient fausser la majorité absolue pour le vote de l'ascenseur, à 11 millièmes près?
Le problème c'est qu'il n'existe aucun organisme paritaire pour trancher les différends entre les syndics et les copropriétaires, autrement que par la voie judiciaire et c'est bien dommage!
Nous avons été menacés de poursuites par un avocat mais les réponses que nous lui avons adressées n'ont occasionné aucune réaction.
Je ne dispose d'aucun document du syndic attestant la répartition des tantièmes. Les tantièmes correspondant aux appartements et aux caves font un total de 974, total repris sur le tableau Excel établi par le copropriétaire du 5ème. J'avais trouvé bizarre que le total ne fasse pas 1000! De plus sur ce tableau figure une loge appartenant à la copropriété mais affectée de 0 tantième et qui n'a pas été prise en compte lors du vote des travaux. Bizarre non? Ne seraient-ce pas les 26 millièmes manquants pour arriver à 1000 et qui pourraient fausser la majorité absolue pour le vote de l'ascenseur, à 11 millièmes près?
Le problème c'est qu'il n'existe aucun organisme paritaire pour trancher les différends entre les syndics et les copropriétaires, autrement que par la voie judiciaire et c'est bien dommage!
rambouillet41
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14 août 2019 à 07:37
14 août 2019 à 07:37
mais que dit votre RdC pour ces tantièmes ????? j'insiste, on se moque totalement de ce qui dit untel ou untel, ce qui fait foi c'est le RdC.
Mais vous apportez un élément nouveau : un lot qui serait la loge et appartiendrait au syndicat et ferait lui-même 26 tantièmes ou voix. Dans ce cas, il est normal de retirer les 26/1000 du décompte. Donc le total se ferait bien sur 974 voix, dont la majorité est 488 voix. Donc avec ce nouvel élément, la majorité (488 voix) serait atteinte par les 490 voix POUR et la résolution adoptée. (comme quoi un élément qui semble anodin, change beaucoup de choses...).
Maintenant si le libellé de la résolution, que nous ne connaissons toujours pas (il peut y avoir encore un élément anodin...), ne parle pas du financement ou autres, il n'y aurait pas à payer (je prends des pincettes maintenant en attendant ce que vous allez encore nous apporter comme autre élément)
Mais vous apportez un élément nouveau : un lot qui serait la loge et appartiendrait au syndicat et ferait lui-même 26 tantièmes ou voix. Dans ce cas, il est normal de retirer les 26/1000 du décompte. Donc le total se ferait bien sur 974 voix, dont la majorité est 488 voix. Donc avec ce nouvel élément, la majorité (488 voix) serait atteinte par les 490 voix POUR et la résolution adoptée. (comme quoi un élément qui semble anodin, change beaucoup de choses...).
Maintenant si le libellé de la résolution, que nous ne connaissons toujours pas (il peut y avoir encore un élément anodin...), ne parle pas du financement ou autres, il n'y aurait pas à payer (je prends des pincettes maintenant en attendant ce que vous allez encore nous apporter comme autre élément)
Bonjour,
J’ai retrouvé le règlement de copropriété. Les 26 tantièmes sont repris dans l’etat descriptif de division (qui comporte 1000/1000), comme constituant l’appartement no 2 du Rez de chaussée (lot 21). Le RDC ne parle pas d’une loge appartenant au syndicat et éventuellement mise à la disposition d’un concierge. Cet appartement ne figure pas expressément dans l’inventaire des partie communes si ce n’est sous la formule sibylline caractérisant les parties communes: « d’une façon générale, toutes les parties qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire selon la répartition ou communes selon la loi et les usages ». Étant donné que cet appartement n’a pas de propriétaire, il est donc vraisemblable qu’il appartienne à la collectivité et qu’il soit retiré du total des tantièmes.
Pour ce qui concerne le libellé de la résolution relative aux travaux de l’ascenseur c’est un (mauvais) feuilleton:
- AG du 14/06/2016: après étude de faisabilité de création d’un ascenseur, l’assemblée, après délibération, a voté une enveloppe de 175000€ avec souscription d’assurance dommage ouvrage et rémunération du syndic. « Travaux financés par un appel de fonds spécifique et immédiat » qui n’est intervenu que 2 ans plus tard (action en justice?)
Lors de cette AG, ni la nouvelle répartition des charges liées à la création de l’ascenseur, ni les modifications du RDC qui en découlent n’ont été soumis au vote des participants, avec la même majorité.
- AG du 21/06/2017: malgré l’action en justice visant à contester la validité de l’AG, et par voie de conséquence, la résolution visant à créer l’ascenseur, le syndic a diffusé comme seul document d’aide à la décision, le tableau Excel établi par le propriétaire du 5ème (sans même le présenter ni l’expliciter) et a demandé aux copropriétaires de choisir entre 3 devis de prestataires (devis non définitifs, tantièmes ascenseur non déterminés et coûts d’installation, de fonctionnement et d’entretien non précisés). A titre d’anecdote, sur le tableau Excel fourni, le propriétaire du 4ème contribue autant que celui du 5ème...!
Le syndic a, ensuite, argué du fait qu'étant donné que les copropriétaires avaient opté pour un prestataire, le projet devait être mené à son terme, indépendamment de l’action judiciaire en cours.
- AG du 29/08/2018: aucune résolution sur le sujet, aucun appel de fonds. Seules les péripéties de l’action en justice ont été évoquées.
En novembre 2018, comme je vous l’ai indiqué, réception d’un appel de fonds calculé sur la base des tantièmes existants, puis d’un second, d’un montant différent, annulant le précédent et tenant compte, semble t-il, d’autres éléments de calcul (desserte en demi-étages, critère d'utilité potentielle?)
La suite vous la connaissez, la série continue! Quand un projet n’est pas bien engagé il ne peut pas bien se terminer d’autant que la solution technique envisagée (1/2 étages) est imparfaite, ne serait-ce qu’au regard de l’accessibilité des PMR ou des personnes âgées.
J’ai retrouvé le règlement de copropriété. Les 26 tantièmes sont repris dans l’etat descriptif de division (qui comporte 1000/1000), comme constituant l’appartement no 2 du Rez de chaussée (lot 21). Le RDC ne parle pas d’une loge appartenant au syndicat et éventuellement mise à la disposition d’un concierge. Cet appartement ne figure pas expressément dans l’inventaire des partie communes si ce n’est sous la formule sibylline caractérisant les parties communes: « d’une façon générale, toutes les parties qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire selon la répartition ou communes selon la loi et les usages ». Étant donné que cet appartement n’a pas de propriétaire, il est donc vraisemblable qu’il appartienne à la collectivité et qu’il soit retiré du total des tantièmes.
Pour ce qui concerne le libellé de la résolution relative aux travaux de l’ascenseur c’est un (mauvais) feuilleton:
- AG du 14/06/2016: après étude de faisabilité de création d’un ascenseur, l’assemblée, après délibération, a voté une enveloppe de 175000€ avec souscription d’assurance dommage ouvrage et rémunération du syndic. « Travaux financés par un appel de fonds spécifique et immédiat » qui n’est intervenu que 2 ans plus tard (action en justice?)
Lors de cette AG, ni la nouvelle répartition des charges liées à la création de l’ascenseur, ni les modifications du RDC qui en découlent n’ont été soumis au vote des participants, avec la même majorité.
- AG du 21/06/2017: malgré l’action en justice visant à contester la validité de l’AG, et par voie de conséquence, la résolution visant à créer l’ascenseur, le syndic a diffusé comme seul document d’aide à la décision, le tableau Excel établi par le propriétaire du 5ème (sans même le présenter ni l’expliciter) et a demandé aux copropriétaires de choisir entre 3 devis de prestataires (devis non définitifs, tantièmes ascenseur non déterminés et coûts d’installation, de fonctionnement et d’entretien non précisés). A titre d’anecdote, sur le tableau Excel fourni, le propriétaire du 4ème contribue autant que celui du 5ème...!
Le syndic a, ensuite, argué du fait qu'étant donné que les copropriétaires avaient opté pour un prestataire, le projet devait être mené à son terme, indépendamment de l’action judiciaire en cours.
- AG du 29/08/2018: aucune résolution sur le sujet, aucun appel de fonds. Seules les péripéties de l’action en justice ont été évoquées.
En novembre 2018, comme je vous l’ai indiqué, réception d’un appel de fonds calculé sur la base des tantièmes existants, puis d’un second, d’un montant différent, annulant le précédent et tenant compte, semble t-il, d’autres éléments de calcul (desserte en demi-étages, critère d'utilité potentielle?)
La suite vous la connaissez, la série continue! Quand un projet n’est pas bien engagé il ne peut pas bien se terminer d’autant que la solution technique envisagée (1/2 étages) est imparfaite, ne serait-ce qu’au regard de l’accessibilité des PMR ou des personnes âgées.
rambouillet41
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Modifié le 14 août 2019 à 11:08
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Beaucoup de choses ....
Concernant le lot 21, il peut effectivement être propriété du syndicat, mais il peut aussi être propriété d'un tiers pour lequel le syndicat paie un loyer pour loger le gardien (éventuel, on ne sait pas s'il y en a un). Dernière possibilité, ce lot est une vielle histoire et on ne sait plus qui le possède .... Donc cela demande vérification.
Dans le premier cas, les voix effectivement ne comptent pas en AG. Dans le second et le troisième cas, les voix devraient compter car le proprio devrait être convoqué.
Concernant l'AG de 2016, la résolution est illégale (mais trop tard pour être contestée, mais l'AG elle-même est contestée) car elle devait être décomposée en au moins 3 votes... Néanmoins, l'appel de fond est unique et exigible dès le 15/06/2016. Toutefois l'AG étant contestée, le syndic ne peut pas donner l'ordre de service et cela durant tout le temps judiciaire (première instance, appel, cassation, donc pour ces 3 étapes environ 10 ans ...;o)..) , il peut seulement faire l'appel de fonds unique (et le mettre sur un compte rémunéré...). En théorie ce fonds est perdu pour un vendeur....
Pour l'AG de 2017, là aussi il nous faudrait le libellé... concernant la valeur des 4 èmes et 5èmes, c'est tout à fait possible qu'ils soient égaux, car à ce que j'ai compris les paliers sont interétages, donc tout dépend du coefficient de démarrage.... et s'il existe un arrêt entre le RDC et le premier étage ou non. Si le premier arrêt se situe à 1,5 étage, c'est normal que le 4 eme et le 5ème soient égaux...
Là encore le syndic a tort, le projet est arrêté durant l'instance judiciaire.... sinon il pourrait payer la totalité de sa propre poche. Je ne connais pas un syndic qui s'y risquerait....
etc.... mais durant l'instance judiciaire les travaux ne peuvent pas démarrer. Il serait de bon augure qu'un copro notifie au syndic les questions suivantes :
Concernant le lot 21, il peut effectivement être propriété du syndicat, mais il peut aussi être propriété d'un tiers pour lequel le syndicat paie un loyer pour loger le gardien (éventuel, on ne sait pas s'il y en a un). Dernière possibilité, ce lot est une vielle histoire et on ne sait plus qui le possède .... Donc cela demande vérification.
Dans le premier cas, les voix effectivement ne comptent pas en AG. Dans le second et le troisième cas, les voix devraient compter car le proprio devrait être convoqué.
Concernant l'AG de 2016, la résolution est illégale (mais trop tard pour être contestée, mais l'AG elle-même est contestée) car elle devait être décomposée en au moins 3 votes... Néanmoins, l'appel de fond est unique et exigible dès le 15/06/2016. Toutefois l'AG étant contestée, le syndic ne peut pas donner l'ordre de service et cela durant tout le temps judiciaire (première instance, appel, cassation, donc pour ces 3 étapes environ 10 ans ...;o)..) , il peut seulement faire l'appel de fonds unique (et le mettre sur un compte rémunéré...). En théorie ce fonds est perdu pour un vendeur....
Pour l'AG de 2017, là aussi il nous faudrait le libellé... concernant la valeur des 4 èmes et 5èmes, c'est tout à fait possible qu'ils soient égaux, car à ce que j'ai compris les paliers sont interétages, donc tout dépend du coefficient de démarrage.... et s'il existe un arrêt entre le RDC et le premier étage ou non. Si le premier arrêt se situe à 1,5 étage, c'est normal que le 4 eme et le 5ème soient égaux...
Là encore le syndic a tort, le projet est arrêté durant l'instance judiciaire.... sinon il pourrait payer la totalité de sa propre poche. Je ne connais pas un syndic qui s'y risquerait....
etc.... mais durant l'instance judiciaire les travaux ne peuvent pas démarrer. Il serait de bon augure qu'un copro notifie au syndic les questions suivantes :
- annulation de la résolution de 2016
- rendu des sommes aux copros
- et éventuellement redémarrage en bonne et due forme du dossier "ascenseur", ainsi malgré l'assignation de 2016, le projet pourrait redémarrer....
Action/Réaction!
Merci pour votre réactivité et votre argumentaire et merci également à JPRP64 que j’ai omis au cours de nos échanges!
Concernant l’appartement numéro 2 (lot 21) il est n’est pas identifié sur le tableau Excel par le nom du propriétaire mais par la mention « copropriété ». On peut donc penser qu’il appartient à la collectivité!
Lors de l’AG du 21/06/2017 et suite à la décision, prise lors de l’AG précédente, de créer cet ascenseur:
La solution technique retenue consistait en une desserte par demi-étage avec un arrêt entre le Rez de chaussée et le 1er, le dernier arrêt se situant entre le 4ème et le 5ème. Sur le tableau Excel distribué lors de l’AG de 2017,les coefficients repris étaient de 0,2 pour le Rdc/1er, 1,5 pour le 1er/2ème, 2 pour le 2eme/3ème, 2,5 pour le 3eme/4ème et 2,5 également pour le 4eme/5ème. Sont-ils conformes?
Le mandat du syndic (3 ans) est échu depuis le 14/06 et la date de la prochaine AG au cours de laquelle la question du changement de syndic à été mise à l’ordre du jour n’a toujours pas été fixée. Il est fort probable que le conseil syndical demande la convocation de l’AG. Toute discussion avec ce syndic est impossible car nous avons demandé une grille de répartition digne de ce nom que nous attendons encore. Le projet est à l'arrêt car nous sommes plusieurs à ne pas avoir répondu à l’appel de fonds.
Merci encore pour la clarté et la richesse de vos échanges!
Merci pour votre réactivité et votre argumentaire et merci également à JPRP64 que j’ai omis au cours de nos échanges!
Concernant l’appartement numéro 2 (lot 21) il est n’est pas identifié sur le tableau Excel par le nom du propriétaire mais par la mention « copropriété ». On peut donc penser qu’il appartient à la collectivité!
Lors de l’AG du 21/06/2017 et suite à la décision, prise lors de l’AG précédente, de créer cet ascenseur:
- une résolution portait sur le choix d’une des trois entreprises retenues par le syndic pour installer cet équipement,
- une autre avait pour objet de déterminer le montant des honoraires du syndic
- la dernière portait sur l’entreprise à choisir pour assurer la maintenance de l’ascenseur.
La solution technique retenue consistait en une desserte par demi-étage avec un arrêt entre le Rez de chaussée et le 1er, le dernier arrêt se situant entre le 4ème et le 5ème. Sur le tableau Excel distribué lors de l’AG de 2017,les coefficients repris étaient de 0,2 pour le Rdc/1er, 1,5 pour le 1er/2ème, 2 pour le 2eme/3ème, 2,5 pour le 3eme/4ème et 2,5 également pour le 4eme/5ème. Sont-ils conformes?
Le mandat du syndic (3 ans) est échu depuis le 14/06 et la date de la prochaine AG au cours de laquelle la question du changement de syndic à été mise à l’ordre du jour n’a toujours pas été fixée. Il est fort probable que le conseil syndical demande la convocation de l’AG. Toute discussion avec ce syndic est impossible car nous avons demandé une grille de répartition digne de ce nom que nous attendons encore. Le projet est à l'arrêt car nous sommes plusieurs à ne pas avoir répondu à l’appel de fonds.
Merci encore pour la clarté et la richesse de vos échanges!
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14 août 2019 à 14:07
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Arrêtez de nous parler de ce tableau excell qui n'a aucune valeur légale, c'est le RdC et ce qui est écrit dessus qui compte.
Pourquoi le RdC utiliserait-il l'ascenseur ? c'est donc 0,2 pour les lots du 1er étage, 1,5 pour ceux du 2ème, 2 pour ceux du 3ème, 2,5 pour ceux du 3ème, 2,5 pour ceux du 4ème et en théorie il devrait y avoir dans la même veine 3 pour les lots du 5 ème.
Donc vous etes sans syndic actuellement .... le syndic sortant n'est plus rien pour votre syndicat et il n'y a plus de relations entre chaque copro et lui, plus de sous à donner, etc....il faut donc que n'importe quel copro dont le président du CS convoque une AG pour désigner un syndic.
les coefficients repris étaient de 0,2 pour le /1er
Pourquoi le RdC utiliserait-il l'ascenseur ? c'est donc 0,2 pour les lots du 1er étage, 1,5 pour ceux du 2ème, 2 pour ceux du 3ème, 2,5 pour ceux du 3ème, 2,5 pour ceux du 4ème et en théorie il devrait y avoir dans la même veine 3 pour les lots du 5 ème.
Donc vous etes sans syndic actuellement .... le syndic sortant n'est plus rien pour votre syndicat et il n'y a plus de relations entre chaque copro et lui, plus de sous à donner, etc....il faut donc que n'importe quel copro dont le président du CS convoque une AG pour désigner un syndic.
Nous sommes d’accord!
J’ai contesté, dès le départ, la valeur de ce tableau Excel, d’autant qu’il comporte la mention: « la grille officielle sera fournie par un cabinet d’experts missionné par le syndic », grille que nous avons toujours réclamée et qui ne nous a jamais été transmise.
Le Rdc n’utilise pas l’ascenseur et un coefficient 0 avait été prévu (encore une fois) sur le tableau Excel, seul document dont nous disposons à défaut d’une grille officielle!
Compte tenu du fait que ce document n’a aucune valeur, nous n’allons pas épiloguer!
J’ai alerté les membres du conseil syndical sur cette situation qui, bien qu’étant anormale au regard du mandat contracté, ne semble pas singulière dans la profession, tout au moins sur la région PACA....!
La création d’un organisme paritaire, envisagée à court terme et remise en cause, récemment, par le 1er Ministre, aurait facilité les choses!
J’ai contesté, dès le départ, la valeur de ce tableau Excel, d’autant qu’il comporte la mention: « la grille officielle sera fournie par un cabinet d’experts missionné par le syndic », grille que nous avons toujours réclamée et qui ne nous a jamais été transmise.
Le Rdc n’utilise pas l’ascenseur et un coefficient 0 avait été prévu (encore une fois) sur le tableau Excel, seul document dont nous disposons à défaut d’une grille officielle!
Compte tenu du fait que ce document n’a aucune valeur, nous n’allons pas épiloguer!
J’ai alerté les membres du conseil syndical sur cette situation qui, bien qu’étant anormale au regard du mandat contracté, ne semble pas singulière dans la profession, tout au moins sur la région PACA....!
La création d’un organisme paritaire, envisagée à court terme et remise en cause, récemment, par le 1er Ministre, aurait facilité les choses!
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14 août 2019 à 16:05
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La création d’un organisme paritaire, envisagée à court terme et remise en cause, récemment, par le 1er Ministre, aurait facilité les choses!
paritaire ?...... euh.... ce n'était pas vraiment le cas... ce qui était prévu c'était une sorte de Conseil de l'Ordre des Syndics et on sait comment marchent les différents Conseils de l'Ordre qui existent.....;o).....
La législation juridique et financière évolue en permanence...