Augmentation loyer suite au changement propriétaire

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4 janvier 2021
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Bonjour,
En juillet 2018 le logement qu'on occupe actuellement a été vendu. Notre bail actuel prendra fin le mois de mai 2019. J'ai compris que le nouveau propriétaire souhaite augmenter notre loyer parce que le loyer est sous estimé. Notre loyer augmente déjà tous les ans conformément à l'indice IRL. On est à un mois de la fin du bail précédent (bail pour 3 ans) et le nouveau propriétaire n'a envoyé aucune lettre pour nous informer officiellement d'une augmentation de loyer. Est-ce qu'il peut le faire ? Est-ce que notre ancien bail est reconduit automatiquement s'il ne s'est pas manifesté 6 mois avant la fin du bail ? Merci pour vos réponses.

5 réponses

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4 janvier 2021
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bonjour,

votre bail se poursuit sans aucun changement avec le nouveau propriétaire, qui doit donc respecter les mentions du bail initial.

RÉVISION DU LOYER :

- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision A ÉTÉ PRÉVUE sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
https://www.insee.fr/fr/information/1300612
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/2014-03-27/ (art 17-1)
- Une révision n'est pas rétroactive : si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé.
L'augmentation de loyer qui résulte d'une révision en cours de bail ne prend effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (courrier R+AR).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera LE MÊME pendant toute la durée d’une même location.


RÉÉVALUATION DE LOYER :

S'il estime que le loyer est sous-estimé, le bailleur peut le réévaluer à la date anniversaire du bail en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
Art. 17-2 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312

cdt.
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4 janvier 2021
10 058 > OAM
Avez-vous lu et compris le lien donné post 1 à la dernière ligne ?
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312

Faites-vous bien la différence entre :
- réévaluation (occasionnelle) : seulement en cas d'estimation par le bailleur d'un loyer sous-évalué et selon un protocole très strict (détaillé dans le lien ci-dessus et dans l'art 17-c de la loi du 6/7/1989.
- et révision (annuelle) : selon le trimestre de référence mentionné sur le bail à la ligne "révision".

Les points importants :

1/ Vous conservez le même contrat de location tout au long de votre location, même en cas de changement de propriétaire.Vous n'avez pas de nouveau bail à signer.
Profitez de la visite de votre nouveau bailleur pour lui demander son RIB afin de mettre en route des virements pour payer vos loyers. C'est vous qui avez le libre choix de votre mode de paiement des loyers et si vous voulez les payer par virements (très fortement recommandé) il n'a aucun droit de vous en empêcher et il doit vous donner son RIB.
Faites-lui aussi écrire (sur papier libre que vous annexerez à votre contrat) ses nom prénom et coordonnées : en cas de problème grave dans le logement vous devez être en mesure de le joindre rapidement (tél) et ensuite de confirmer par courrier R+AR.
Les coordonnées du bailleur sont obligatoires sur un contrat de location, avec celles de l'agence quand agence il y a.

2/ RÉÉVALUATION : apparemment le bailleur n'a pas encore respecté le protocole de réévaluation de loyer qu'il aurait estimé sous-évalué, donc pas de réévaluation possible maintenant.

3/ RÉVISION : si elle est mentionnée sur votre contrat de location il pourra faire une révision de loyer à l'échéance du bail le 13/05 (ou à une autre si une autre date est mentionnée) en fonction du trimestre de référence mentionné sur le contrat.

cdt.
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4 janvier 2021

Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse. J'ai bien lu et compris le lien mais apparemment on va nous demander de signer un nouveau bail et c'est pour cette raison que j'avais posé la question. Merci encore une fois pour votre temps et vos réponses très détaillées qui m'aideront en cas de besoin. Bien à vous
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4 janvier 2021
10 058 > OAM
REFUSEZ DE SIGNER UN NOUVEAU CONTRAT DE LOCATION.

Le bail INITIAL (celui que vous avez signé à votre entrée dans les lieux) court sans changement jusqu'à ce que l'une des parties (locataire ou bailleur) y mette fin en donnant congé à l'autre partie en respectant le protocole adéquat :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Et un nouveau propriétaire, qui a acquis le bien à titre onéreux, s'il veut donner congé au locataire (uniquement pour une location NUE), aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 au § « En cas d'acquisition d'un bien occupé ».

cdt.
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4 janvier 2021

Merci beaucoup ! Très bonne soirée à vous
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PS : coordonnées bailleur (et nouveau bailleur), et agence (si agence) obligatoires : art 3 loi 6/7/1989

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670718/2018-11-25/
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2 septembre 2020
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Je confirme la réponse précédente de djivi38, le bail se continue sans changement pour vous, et l'augmentation éventuelle au renouvellement est très encadrée.

Par ailleurs sachez que dans le cas d'un rachat d'un logement occupé vide, le locataire est protégé par des garanties supplémentaires : le nouveau propriétaire doit attendre deux ans pour donner congé pour reprise, trois ans pour congé pour vente.
Je vous remercie pour vos réponses.
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4 janvier 2021
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bonjour,

le délai pour le nouveau propriétaire varie en fonction de la date de son achat par rapport à votre bail, et de son choix de vendre ou de reprendre le logement pour lui ou certains membres de sa famille.

Si le cas se présente, lire l'art 15 de la loi du 6 juillet 1989 au § « En cas d'acquisition d'un bien occupé ».

+ ce lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

cdt.
Je vous remercie à tous pour vos réponses.
Bonjour, je voulais vous faire savoir qu'on a refusé de signer un nouveau bail et on a donné au nouveau propriétaire une copie des infos qu'on a pu avoir grâce aux liens que vous nous avez fournis. Malgré cela il nous dit que si on refuse de signer un nouveau bail on n'a plus de bail à partir du 13/05. On lui a dit que le bail se renouvellait automatiquement si aucune des parties n'avait donné congé. Il nous a dit que le bail avait déjà été renouvelé une fois (bail signé en 2013 et renouvelé automatiquement en 2016) et qu'on ne pouvait pas le faire une 2e fois. On l'a contredit et on lui a demandé de bien vérifier le contrat et la loi. Il continue à nous mettre la pression. On peut faire quelque chose pour qu'il arrête de nous demander de signer un nouveau bail ? Merci pour votre aide !
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4 janvier 2021
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"Il nous a dit que le bail avait déjà été renouvelé une fois (bail signé en 2013 et renouvelé automatiquement en 2016) et qu'on ne pouvait pas le faire une 2e fois. (...) On peut faire quelque chose pour qu'il arrête de nous demander de signer un nouveau bail ?"
Votre bail de 3 ans de location nue de résidence principale se renouvelle tacitement jusqu'à ce qu'une des parties donne son congé - en bonne et due forme - à l'autre partie : ce qui n'est pas le cas à ce jour ni pour un congé émanant de ce nouveau propriétaire ni pour une réévaluation.
Il ne peut qu'appliquer la révision annuelle si prévue au contrat initial.

Quoi faire ? Lui demander par courrier R+AR de vous informer de cette soi-disant loi qui interdirait un 2° renouvellement de bail et lui signifier qu'à défaut, votre bail - comme la loi du 6/7/1989 le stipule - se renouvellera encore cette année, et que, s'il persiste vous serez dans l'obligation de confier le litige à la commission départementale de conciliation et s'il le faut, vous l'assignerez devant le tribunal d'instance où vous demanderez des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil pour harcèlement moral injustifié qui entraîne une non jouissance paisible de votre logement, contraire à la l'art 6 de la loi du 6 Juillet 1989 et à l'art 1719 du Code civil.

Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

1° PS : changez le barillet des serrures de la (des) porte(s) d'accès à votre logement, au cas où... (et gardez le(s) barillet(s) changé(s) pour le(s) remettre en place lors de votre futur départ et pouvoir rendre les clés initiales).


2° PS : pour votre info :
=> https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
=> Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

=> Saisine du tribunal d'instance :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


3° PS : Calcul de la RÉVISION du loyer :

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

Supposons que votre loyer ACTUEL et HC (Hors Charges) soit de 650 € et que le trimestre de référence mentionné sur votre bail initial est le 1° trimestre [= le dernier connu (soit au J.O. le 14/04/2013) à la date de signature du contrat de location]
Le nouveau loyer révisé sera :
Loyer actuel HC / indice du 1° trim. 2018 x indice du 1° trim. 2019, soit :
650 € / 127,22 x 129,38 = 661,036 €, arrondi avec la règle des arrondis de l'euro, à 650,04 €.
Si par hasard ce n'est pas le 1° trim. qui est mentionné sur votre contrat de location, faire les calculs avec le trim. mentionné.

cdt.
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4 janvier 2021

Encore un grand merci pour votre aide ! Je vais faire le nécessaire et j'espère que les choses vont se calmer. Très bonne soirée à vous.
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10 058 > OAM
Merci. Bonne soirée à vous aussi.
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