retour de caution pour un appartement

Question

Bonjour, 

J'ai quitté mon appartement à Courbevoie, Isle de France, fin décembre. Depuis lors, le propriétaire a refusé, malgré de nombreuses promesses, de m'envoyer un "état des lieux de départ". En une semaine, ma caution doit être remboursée, et je crains que le propriétaire ne rembourse pas la caution, qui était de deux mois, soit 1430 euros, ou qu'il réduise considérablement le montant payé, car il prétend maintenant que l'appartement a été endommagé.  Je suis un étudiant qui n'est resté en France que 6 mois pour faire un stage. J'ai maintenant quitté et je suis en Allemagne pour un second stage de 6 mois. Si le propriétaire refuse de rembourser ma caution, quelqu'un a-t-il des conseils sur la façon dont je peux intenter une action en justice pour l'obliger à respecter la loi ? Ou peut me recommander un avocat que je peux contacter pour obtenir des conseils. 

Merci

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,

Aviez-vous notifié votre départ avec un courrier recommandé RAR ?
Je comprend que c'était un logement meublé pour lequel vous avez donné un DEPOT DE GARANTIE (pas caution, une caution est une PERSONNE qui se porte garant)

Avez-vous rendu les clés contre un reçu au propriétaire ?
Pourquoi l'état des lieux n'a-t-il pas été fait au moment de votre départ ?
Ou alors avez vous signé un état des lieux de sortie et vous n'avez pas eu votre exemplaire ?

Lisez cet article de loi ici :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806696/2014-03-27/

UKstudent · Answer

Je n'ai pas le justificatif officiel, mais j'ai des messages sms et des e-mails du propriétaire dans lesquels il accuse réception de la troisième clé.

djivi38 · Answer

bonjour, envoyez-lui un courrier R+AR (Recommandé avec Accusé de Réception) pour lui dire que vous attendez toujours votre exemplaire d'EDLS (État Des Lieux Sortant) qu'il ne vous a pas remis lors de son établissement comme la loi l'exige et lui rappeler qu'il vous avait maintes fois promis de vous l'envoyer, et le mettez en demeure de vous l'envoyer sous 8 jours à réception. Un EDL (entrant ou sortant) doit être remis au locataire dès que toutes les signatures des parties prenantes y ont été apposées. "En une semaine, ma caution doit être remboursée" En 1 semaine ?? NON ! - si les 2 EDLS sont conformes : le DG intégral doit être restitué dans LE mois qui suit le rendu des clés, sous peine de pénalités (d'où l'importance d'un justificatif de rendu des clés : soit mention de rendu de toutes les clés sur l'EDLS soit le récépissés de remise au bailleur... or, vous n'avez que le récépissé d'envoi, si j'ai bien compris). - si l'EDLS montre des différences avec l'EDLE : le DG partiel doit être restitué sous 2 mois à partir du rendu des clés, accompagné des justificatifs des retenues. Je vous propose la lecture de mon topo... peut-être y trouverez-vous d'autres raisons pour réclamer la restitution intégrale de votre DG... et vous adapterez votre courrier (R+AR) en fonction : Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une PERSONNE qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) : - Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ». - Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois. - C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. - Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail. - En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire : Cassation civile 3° ch. 21/11/1990 n° 89-14827 Au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement. Art 3-2 loi 6/7/1989 : -> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. » Ça veut dire : -> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état". -> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270 Conseil : Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : le locataire est en droit de récupérer quand même son exemplaire et de faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution intégrale des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus. Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable. Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées : - l'EDLS a été fait contradictoirement, - ET a été signé de toutes les parties prenantes, - ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016), - ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE, - ET aucune modification n’a été apportée après signatures. Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations. RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) suite à la comparaison par le bailleur de l'EDLS et de l'EDLE : • Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable; • Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)] => Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs. => Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire : - 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR; - 2° : a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783 => Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des parties prenantes (= propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil). Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable. [Pas de souci pour vous, il est trop tard pour mandater un huissier 1 mois après votre départ] => Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations. art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-12-03/ [La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...] => Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location. => Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). [Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.] => En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6). => Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire. => Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil). (*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS. https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé. => RECOMMANDATIONS : I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR : https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119 http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24 III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants. IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance. Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum : « Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes. Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers : https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do (Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") » Encore un peu de lecture…  LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/entretien-courant-et-reparations-locatives-la-charge-du-locataire https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/  (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire  (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/603-lettre-de-restitution-du-depot-de-garantie-modele-de-demande/ Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche de chez vous : on vous aidera et vous conseillera gratuitement : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ Cordialement.

UKstudent · Answer

Bonsoir
Merci à tous d'avoir pris le temps de répondre, je vous suis très reconnaissant de votre aide. Je reviens tout juste de mon travail et je lirai bientôt les réponses, et je répondrai plus tard ce soir. Je comprends que j'ai été assez naïf, mais pendant mon séjour en France, j'ai fait un stage, et j'ai dû me concentrer sur mon travail, et non sur la situation juridique de l'appartement. Après réflexion, je pense que le propriétaire était un prédateur et qu'il a prévu dès le début de tenter de garder mon dépôt.  

Merci encore pour votre contribution, je reviens vers vous plus tard. 
Brendan

djivi38 · Answer

bonjour,

Cet EDLS n'est pas valable, on est bien d'accord : 
non contradictoire et non remis en main propre avec les 2 signatures.

C'est pour ça que je recommande de faire un courrier R+AR pour :
- d'abord tenter de récupérer son exemplaire d'EDLS (pour avoir la preuve qu'il n'est pas signé par le locataire), en rappelant les promesses non tenues et sans cesse retardées (sms.... même si ce n'est qu'un début de preuves) alors qu'un exemplaire aurait dû être remis au locataire le jour-même de son établissement (à voir quelle date le bailleur va mentionner pour l'établissement de cet EDLS unilatéral !!);

- ensuite, quelque temps après, faire un 2° courrier pour rappeler tous ces faits EDLS non contradictoire et exemplaire non remis en main propre puisque fait après le départ du logement (billet avion gardés ?), et expliquer, avec les textes de loi donnés, qu'aucune retenue ne peut être faite sur le DG et que la restitution intégrale du DG est attendu, de date à date, 1 mois après le rendu des clés (mais là encore... pas de rendu en R+AR donc pas de preuve de restitution de toutes les clés ...!) 

cdt.

UKstudent · Answer

Bonsoir
Merci encore pour votre temps et votre aide. Pour répondre à certaines de vos questions : 

 ‘Oui mais UK student ne savait peut être pas qu'il devait être présent lors de l'EDLS, il a donc accepté que l'EDLS soit fait uniquement par le propriétaire ‘ 
 
Je n'ai jamais vu preuve de l'existence d'un EDLS. Le 23.12, la veille de mon départ, le propriétaire est venu à l'appartement, il a dit que c'était une réunion de pré-EDLS. Il m'a dit qu'il m'enverrait l'EDLS par courriel en format pdf avant le 27.  Je n'avais pas fait de recherches sur la loi, donc je ne savais pas que l'EDLS devrait être signé, etc.  
Le propriétaire… a écrit dans un courriel qu'il préparerait le document... ce que j'ai compris comme signifiant qu'il n'avait pas à ce moment-là créé un document EDLS réel. 

 "si l'EDLS montre des différences avec l'EDLE : le DG partiel doit être restitué sous 2 mois à partir du rendu des clés, accompagné des justificatifs des retenues.”

Je n'ai pas de copie de EDLE, je ne me souviens pas si l'un d'eux était signé lorsque j'ai emménagé : Si oui, le propriétaire ne m'en a pas donné une copie :  Je ne savais pas que je devais en demander une copie. 
 
‘Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois’. 
J'ai signé un contrat de 6 mois de juillet à décembre 2018. J'ai payé 4 mois de loyer à l'avance, parce que je n'avais pas de garant, mais 3 d'entre eux étaient pour les trois derniers mois de la période de location. C'est-à-dire que j'ai payé le loyer à l'avance pour juillet, mais aussi pour octobre, novembre et décembre. C'était pour éviter que je ne quitte l'appartement avant la fin des 6 mois. Le dépôt de garantie de deux mois s'ajoutait au loyer de quatre mois à l'avance.

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