Litige caution de garantie

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14 janvier 2019
- 13 janv. 2019 à 17:05
Bonjour,
Suite à notre départ de notre logement, j'ai effectué l'état des lieux de sortie.
Nous n'avons pas reçu la totalité car les propriétaires ont effectué des travaux.
J'ai envoyé un courrier au notaire afin d'en contester une partie car ils avaient retenus énormément de produits d'entretien ainsi qu'un forfait de 100€ pour du ménage et 10 L de peinture blanche avec des pinceaux.
Celui-ci me renvoie par mail une réponse voulant savoir si je restais sur mes positions car le cas échéant les propriétaires feraient faire des devis afin de refaire une pelouse ainsi que des devis pour refaire le papier peint d'une chambre (qui présentait quelques légères traces).
Comment dois-je réagir a cela ?
Ils me facturent des choses qui n'ont pas lieu d'être et en réponse me " menace" d'en facturer d'autres au prix fort... Pourquoi n'ont ils pas fait cela avant?
D'avance merci
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bonjour,

des retenues sur DG ne peuvent être faites que pour des "dégradations" mentionnées sur l'EDLS (signé par le locataire et dont un exemplaire lui a été remis en main propre immédiatement après que toutes les signatures des parties prenantes y aient été apposées) tout en étant absentes de l'EDLE. Un EDL non conforme à la loi n'autorise aucune retenue sur DG pour dégradations.

Donc : si les mentions "pelouse abimée" (ou similaire) et "traces sur papier peint chambre" ne sont pas mentionnées sur l'EDLS, le bailleur, même avec devis ou facture, ne pourra rien retenir sur votre DG à ce sujet.

Un bailleur qui fait lui-même les réparations des dégradations légalement retenues peut justifier de ses dépenses pour ce faire avec de simples tickets de caisse, mais ne peut pas "facturer" son temps de travail pour faire lesdites réparations.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une PERSONNE qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire : Cassation civile 3° ch. 21/11/1990 n° 89-14827
Au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270


Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) suite à la comparaison par le bailleur de l'EDLS et de l'EDLE :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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Merci
Bonjour,
Merci pour votre réponse
L'EDS a été très rapide en comparaison à celui d'entrée.
EDE= photos détaillées+ annotations en tout genre.
EDS= quelques annotations faites par le notaire ( les propriétaires n'étaient pas présents) et fait en 1 seul exemplaire dont j'ai récupéré une photocopie de la part du notaire

En ce qui concerne l'EDS rien n'a été inscrit pour le papier peint. C'est les
propriétaires qui ont annoncé cela au notaire avec des photos qu'ils lui ont
envoyé après l'EDS.
Pour le jardin, les propriétaires nous ont demandé d'enlever toutes les plantations que nous avions faite.
Initialement il y avait de l'herbe (qui pousse naturellement sur un terrain)... Nous avons les photos de l'EDE pour preuve. Ce n'était pas une pelouse... Nous avons donc avant notre déménagement enlevé nos plantations et il n'y avait plus qu'à attendre que la nature reprenne ces droits.
Ma question pour être plus précis porte sur le fait qu'il nous" menace" de faire des devis et de réclamer davantage d'argent pour des travaux qu'ils n'ont pas voulu faire sur le moment concernant la remise en pelouse et le remplacement du papier peint pour être "sympa" avec nous, car nous contestons le fait qu'ils aient gardé une partie du DG pour réaliser des travaux qui n'étaient absolument pas noté dans
l'EDS.
Ont ils le droit après restitution du dépôt de garantie de présenter de nouveaux devis?
Comment réagir et quelles sont nos recours si effectivement nous maintenons
notre demande de remboursement d'une partie du DG et qu'ils nous présentent de nouveaux devis.
Merci
djivi38
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Je comprends qu'on puisse être intimidé par un notaire (surtout si on est jeune et qu'on ne sait pas comment ça se passe), mais seul un EDLS fait par huissier n'est pas contestable.
Et c'était à vous de veiller aux annotations faites, voire de ne pas signer si en désaccord, et surtout de réclamer votre exemplaire immédiatement après les signatures (et même de lui demander à voir la procuration que votre bailleur a dû lui faire pour le représenter... sauf s'il avait la gestion de la location, comme une agence immobilière).

"EDLS fait en 1 seul exemplaire dont j'ai récupéré une photocopie de la part du notaire "
Donc non valable et pas de retenues possibles sur DG au titre de réparations de "dégradations" : mais encore faut-il le prouver... Avez-vous par ex. demandé par courrier votre exemplaire d'EDLS qui ne vous avait pas été remis sur place dès les signatures apposées ? Quel texte accompagne la copie fournie par le notaire ? Et-ce que quelqu'un (un copain par ex.), non titulaire du bail, était avec vous lors de l'établissement de cet EDLS, et pourrait témoigner de la non remise immédiate de votre exemplaire ? ... etc.

Même si l'EDLS avait été valable, des retenues ne pourraient pas être faites sur des "dégradations" rajoutées après signatures.

Sauf à pouvoir PROUVER cette non remise immédiate de votre exemplaire d'EDLS, qui suffit à elle seule à demander la restitution intégrale de votre DG dans LE mois qui suit le rendu des clés, prenons les points de contestation un à un :

"En ce qui concerne l'EDS rien n'a été inscrit pour le papier peint."
Non mentionné sur la copie fournie par le notaire = pas de retenues possibles à ce titre.

"le jardin" : après avoir enlevé vos plantations, vous auriez dû semer un peu de "pelouse".... afin de rendre un jardin conforme à votre photo de l'EDLE..... Si, sur cette copie d'EDLS, pas de mention de "trous dans la pelouse" (ou similaire) : pas de retenue possible sur la réfection du jardin.

"ménage" : idem : si sur cette copie d'EDLS, pas de mention de ménage "pas fait" ou "mal fait" : pas de retenue possible.


"Ont ils le droit après restitution du dépôt de garantie de présenter de nouveaux devis" ?
Pas sur des retenues déjà faites et pas pour des dégradations illégalement considérées et retenues.
Je vous rappelle une partie de mon topo :

=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

Faire tous les prochains courriers en R+AR (relire le § "Recommandations" de mon topo).
Vous pouvez aussi vous faire aider par l'ADIL proche de chez vous : des juristes vous renseigneront gratuitement.


cdt.
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Merci
Je vous remercie pour vos réponses.
C'est très bien expliqué.
Je vais pouvoir contester avec plus d'assurance et des arguments pertinent.
Bien cordialement
djivi38
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15 janvier 2019
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Contente d'avoir pu vous donner des "billes"... ne vous laissez pas impressionner par ce notaire.... la loi est la loi, la même pour tous et pour tous les cas similaires et vous pouvez la faire respecter aussi bien que n'importe qui.
N'hésitez pas à mettre votre bailleur (avec copie à son notaire) en demeure de vous restituer votre dû "sous xy (au choix : 8 ou 10 ou +) jours à réception de la présente", et concluez par quelque chose du genre : " à défaut de restitution de la somme de XY € dans le délai imparti je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il, le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil. + formule de politesse." Joindre à votre courrier explications et détail des sommes que vous réclamez.

Si 2 titulaires du bail, employer dans votre courrier le "nous" et signez tous les deux.

Vous pouvez contacter l'ADIL proche de chez vous : on vous y conseillera et aidera gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

cdt.
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14 janvier 2019
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Merci
Bonjour,

Je serais plus stricte que Djivi. Ce notaire vous fait clairement du chantage : je lui ferais savoir que le chantage ne fonctionne pas quand on est dans son droit. Vous ne dites pas clairement quels sont les réparations qui résultent de l'EDLS ...

Si pas de pelouse à l'arrivée, pas de pelouse à la sortie.

Si pas de papier peint noté à l'EDLS, pas de réparation.

Si le ménage pas mentionné à l'EDLS, pas de frais de ménage et de toute façon, pas 100 euros de ménage vu le prix auquel sont payées les femmes de ménage !!

Et la peinture, c'est pour quoi faire ?

et on ne paie rien sans justificatif : devis ou facture.

Cordialement,
djivi38
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15 janvier 2019
4917 -
Je me ramollit avec l'âge.... !!!!
;-))
Valenchantée
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lol un vrai p'tit caramel ! :)
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