syndic n'ayant pas ouvert un compte séparé

Question

bjr
En 2015 j'ai demandé au syndic de me présenter la convention du compte séparé, j'ai enfin obtenu en 2018 des documents  prouvant qu'il n'a jamais ouvert de compte au nom du syndicat ce qui entraine la nullité de son mandat, donc à compter de 2015
question les assemblées tenues par ce syndic sont elles nulles de plein droit , peut- on demander l'annulation de ces dernières tenues par un syndic sans mandat.
le délai de 2 mois pour les contester est il opposable

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour 
Il faudrait que ce soit une décision de justice. 
Commencez par ne pas renouveler son contrat et changer de syndic. 
Après il faut des votes de l'AG pour l'attaquer en justice. 
Le problème de cette loi bancale c'est qu'il y a des obligations mais pas de sanctions hors le changement de syndic.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Combien de lots dans votre syndicat ?

maginet · Answer

bonjour

28 lots donc il y a obligation d'ouvrir un compte séparé, quand il a été élu il a obtenu l'autorisation d'ouvrir un sous-compte par l'assemblée jusqu'au 31 12 2014. Ensuite il a nous a faire croire que ce sous-compte pouvait se transformer en compte séparé. ???   selon la loi alur de 2015 le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte au nom du syndicat. et je lui ai demandé la convention a compter de cette date, qu'il n'a jamais présentée .  Nommée Présidente du CS J'ai obtenu tous les documents de la banque en question en 2018 "nous n'avons pas de signature sur ce compte"

rambouillet41 · Answer

Si vous n'avez pas de compte séparé (différent d'un compte individualisé), il faut que le/la président du CS fasse une LRAR de mise en demeure au syndic lui enjoignant d'ouvrir un compte bancaire séparé comme lui impose l'article 18 et qu'il vous fournisse la convention d'ouverture de compte sous un délai de 10 jours (par ex), faute de quoi, le contrat sera considéré comme nulle de plein droit. (bien sur il faut que les 3 premiers mois de son mandat soient passés.... )

maginet · Answer

bjr
Le syndic aurait dû ouvrir un compte séparé dès le 01 01 2015, après maintes demandes 

Il se contente de communiquer un relevé d’identité bancaire. Ensuite il me fait parvenir une attestation de « non fusion. » rédigée par l’établissement bancaire dans les livres duquel a été ouvert le compte. 

Il confirme seulement que le syndic a respecté les dispositions de l’article 55 décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, qui interdit à un professionnel de la vente et de la location immobilière de compenser ou de fusionner son compte spécial d’intermédiaire avec un autre compte bancaire en signant une convention ayant pour effet 

- de ménager au banquier le droit de réunir unilatéralement les soldes des différents comptes ouverts par un même titulaire (convention de « fusion » ou de « compensation »),
- de réunir ab initio, en un compte bancaire unique, les différents comptes d’un même titulaire, lesquels comptes constituent dès lors de simples sous comptes individualisés (convention d’unité de compte).
Certaines banques sont prêtes à faire des écarts à la loi et aux décisions prises par les syndicats de copropriétaires, quitte à mettre en porte-à-faux leurs clients (à savoir le syndicat de copropriétaires) au profit de leurs apporteurs d’affaire que sont les syndics. 

Nous avons mis  à l'ordre du jour de l'assemblée 2017 "le syndic doit présenter lors de cette AG la convention du compte ." Il nous fait alors  savoir qu'il ne se représente plus - Le syndic ne remplit plus les conditions pour agir, notamment pour se désister, étant donné la nullité de son mandat à compter du 01 01 2015.
•	Les syndics professionnels gérant les fonds par compte unique, à ce jour, sans autorisation explicite de l’assemblée s’exposent à la sanction de la nullité de plein droit de leur mandat.
•	Autrement dit, de par le seul effet de la loi et avant même qu’une décision judiciaire constate cette irrégularité.
•	Une demande d’annulation du mandat de syndic fondée sur l’omission d’un compte bancaire séparé n’est pas une action en contestation de l’AG ayant désigné le syndic et n’est pas soumise au délai de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965
La nullité du mandat du syndic a des conséquences importantes (elle est susceptible d’affecter notamment la validité d’une assemblée générale convoquée par ce syndic et la recevabilité des procédures judiciaires impliquant la copropriété).

Dans un arrêt en date du 9 novembre 2017 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 Novembre 2017 – n° 16-20.752), la Cour de cassation  rappelle que la nullité du mandat du syndic qui n’a pas ouvert de compte bancaire dans le délai de 3 mois à compter de sa désignation se prescrit par un délai de dix ans.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 09.11.2017 est venu rappeler qu’une telle action se prescrit par 10 ans (Cass. civ. 3, 9 novembre 2017, n° 16-20.752) puisqu’elle doit s’analyser en une action où le copropriétaire est opposé au syndicat des copropriétaires, faute pour ce dernier de l’avoir fait dans les cinq ans à compter de la fin du délai octroyé par la loi pour ouvrir un compte séparé, et est donc soumise au délai de prescription décennale de l’article 42, alinéa 1

QUESTIONS : peut-on demander l'annulation des assemblées tenues depuis 2015 par ce syndic dont le mandat est nul , toutes les résolutions comme l'approbation des comptes et quitus,  nous exigeons également le remboursement des honoraires d'avocat pour les procédures engagées au nom du syndicat et non validées par une AG  et les frais de dossiers facturés par le syndic....

rambouillet41 · Answer

Il nous fait alors savoir qu'il ne se représente plus 
Alors vous avez un syndic ou pas depuis cette AG ?

Syndic n'ayant pas ouvert un compte séparé

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