Charges et TEOM
Fabille_38
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djivi38 Messages postés 64861 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
djivi38 Messages postés 64861 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour à tous!
J'ai loué un logement que j'ai occupé un peu plus de 3 ans (Aout 2014 - Mai 2018).
En quittant les lieux, le propriétaire m'affirme que je vais devoir m'affranchir de la TOM (Taxe Ordure Ménagère), autrement dit que je pourrais m'assoire sur la caution (un mois de loyer).
Fort surpris et éberlué, je lui ai demandé par courrier par la suite le justificatif des charges mensuelles (je lui ai payé chaque mois 70€), que j'ai toujours trouvé élevées sachant que le chauffage + eau chaude en étaient exclues, histoire de voir si la TEOM n'y était pas incluse.
Il ne m'a pas fourni de détail des charges, juste un justificatif de sa taxe d'habitation précisant le montant de la TOM et me demande de payer l'intégralité des années (que j'ai occupé de manière incomplètes!)
Les charges n'ont jamais été modifiées et je n'en connais pas le contenu. Peut on parler de charges forfaitaires? Si oui, est-il en droit de me réclamer la TEOM?
Comment connaître de détail des charges et savoir s'il ne les a pas surévaluées?
J'ai cherché dans le bail mais pas trouvé grand chose à ce sujet!
Ce que je comprends de mon coté, c'est qu'il s'agit d'une manière pour lui de ne pas décaisser la caution...
Merci beaucoup pour votre aide!!
J'ai loué un logement que j'ai occupé un peu plus de 3 ans (Aout 2014 - Mai 2018).
En quittant les lieux, le propriétaire m'affirme que je vais devoir m'affranchir de la TOM (Taxe Ordure Ménagère), autrement dit que je pourrais m'assoire sur la caution (un mois de loyer).
Fort surpris et éberlué, je lui ai demandé par courrier par la suite le justificatif des charges mensuelles (je lui ai payé chaque mois 70€), que j'ai toujours trouvé élevées sachant que le chauffage + eau chaude en étaient exclues, histoire de voir si la TEOM n'y était pas incluse.
Il ne m'a pas fourni de détail des charges, juste un justificatif de sa taxe d'habitation précisant le montant de la TOM et me demande de payer l'intégralité des années (que j'ai occupé de manière incomplètes!)
Les charges n'ont jamais été modifiées et je n'en connais pas le contenu. Peut on parler de charges forfaitaires? Si oui, est-il en droit de me réclamer la TEOM?
Comment connaître de détail des charges et savoir s'il ne les a pas surévaluées?
J'ai cherché dans le bail mais pas trouvé grand chose à ce sujet!
Ce que je comprends de mon coté, c'est qu'il s'agit d'une manière pour lui de ne pas décaisser la caution...
Merci beaucoup pour votre aide!!
A voir également:
- Charges et TEOM
- Loyer sans charges comprises - Forum Louer un logement
- Régularisation charges eau froide - Forum Louer un logement
- Charges locatives non mentionnées bail - Forum Louer un logement
- Eau chaude dans les charges mais pas l'eau froide - Forum Louer un logement
- Foncia charges abusives - Forum Louer un logement
2 réponses
bonjour,
- "juste un justificatif de sa taxe d'habitation précisant le montant de la TOM"
la TEOM figure sur la TF du bailleur, pas sur la TH.
"Il ne m'a pas fourni de détail des charges"
Il aurait dû : réclamez le détail par nature de charges. Courrier R+AR dont vous gardez copie & récépissés.
"Les charges n'ont jamais été modifiées "
Quand il y a provisions mensuelles de charges, elles doivent être régularisées 1 fois/an et réajustées pour l'année suivante.
"Régularisation tardive des charges" :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. » (loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9)
"Peut on parler de charges forfaitaires?"
Quand les charges sont forfaitaires :
- il faut que ce soit mentionné très clairement sur le bail.
- il n'y a pas de régularisation annuelle (seulement une "indexation" au moment de la révision du loyer si la révision du loyer est prévue au contrat), - ET la TEOM est incluse dans le forfait.
Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.
SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :
Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de la TF du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.
¤ En cas d’oubli : voir plus bas « Arriérés de TEOM »)
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.cc-orb-jaur.fr/
ARRIÉRÉS de TEOM :
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).
Et quand la TEOM est provisionnée, bien que restant une taxe, elle est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés.
Cordialement.
- "juste un justificatif de sa taxe d'habitation précisant le montant de la TOM"
la TEOM figure sur la TF du bailleur, pas sur la TH.
"Il ne m'a pas fourni de détail des charges"
Il aurait dû : réclamez le détail par nature de charges. Courrier R+AR dont vous gardez copie & récépissés.
"Les charges n'ont jamais été modifiées "
Quand il y a provisions mensuelles de charges, elles doivent être régularisées 1 fois/an et réajustées pour l'année suivante.
"Régularisation tardive des charges" :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. » (loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9)
"Peut on parler de charges forfaitaires?"
Quand les charges sont forfaitaires :
- il faut que ce soit mentionné très clairement sur le bail.
- il n'y a pas de régularisation annuelle (seulement une "indexation" au moment de la révision du loyer si la révision du loyer est prévue au contrat), - ET la TEOM est incluse dans le forfait.
Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.
SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :
Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de la TF du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.
¤ En cas d’oubli : voir plus bas « Arriérés de TEOM »)
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.cc-orb-jaur.fr/
ARRIÉRÉS de TEOM :
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).
Et quand la TEOM est provisionnée, bien que restant une taxe, elle est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés.
Cordialement.
Bonjour et merci beaucoup pour ce retour!
Effectivement, j'avais déjà lu votre topo sur ce forum. Et il m'a effectivement envoyé sa TF, abus de langage en parlant de TH.
Je précise que je ne vois aucun soucis pour payer et devoir payer la TEOM! Ce que j'admets moins, c'est qu'au moment de signer la fin de bail il me dise: "Il faudra me payer la TEOM sur les 3 ans, je la déduirai de votre caution, il ne devrait pas rester grand chose!" et tout cela sans jamais m'en avoir parler, ni à la signature du bail ni pendant les 3 années passées.
Et d'après les recherches sur le net, la TEOM est censé figurer dans les charges :
/*================================================================================*/
Est-il nécessaire de préciser la TEOM dans le bail ?
Comme nous venons de le voir, la TEOM est une charge comme les autres, il n’est donc pas nécessaire de la préciser sur le bail. Son ajout peut même prêter à confusion dans la cas d’un forfait ou d’une provision puisqu’elle est censée y être intégrée.
/*================================================================================*/
Également précisé sur PAP :
/*================================================================================*/
Le montant de charges provisionnelles qu'il a prévu et que le locataire règle chaque mois en même temps que son loyer intègre l'ensemble des différentes charges « récupérables » fixées par décret, y compris, donc, la TEOM.
C'est à l'occasion de la régularisation annuelle de charges que le propriétaire va faire le compte précis de l'ensemble des charges récupérables qu'il a acquittées et faire le différentiel avec les provisions de charges qu'il a reçues du locataire tout au long de l'année. La TEOM s'intègre donc dans cet ensemble.
/*================================================================================*/
Donc la TEOM doit être comprise dans les charges!
Dois-je en conclure que je la paye 2 fois?!!
Cordialement.
Effectivement, j'avais déjà lu votre topo sur ce forum. Et il m'a effectivement envoyé sa TF, abus de langage en parlant de TH.
Je précise que je ne vois aucun soucis pour payer et devoir payer la TEOM! Ce que j'admets moins, c'est qu'au moment de signer la fin de bail il me dise: "Il faudra me payer la TEOM sur les 3 ans, je la déduirai de votre caution, il ne devrait pas rester grand chose!" et tout cela sans jamais m'en avoir parler, ni à la signature du bail ni pendant les 3 années passées.
Et d'après les recherches sur le net, la TEOM est censé figurer dans les charges :
/*================================================================================*/
Est-il nécessaire de préciser la TEOM dans le bail ?
Comme nous venons de le voir, la TEOM est une charge comme les autres, il n’est donc pas nécessaire de la préciser sur le bail. Son ajout peut même prêter à confusion dans la cas d’un forfait ou d’une provision puisqu’elle est censée y être intégrée.
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Également précisé sur PAP :
/*================================================================================*/
Le montant de charges provisionnelles qu'il a prévu et que le locataire règle chaque mois en même temps que son loyer intègre l'ensemble des différentes charges « récupérables » fixées par décret, y compris, donc, la TEOM.
C'est à l'occasion de la régularisation annuelle de charges que le propriétaire va faire le compte précis de l'ensemble des charges récupérables qu'il a acquittées et faire le différentiel avec les provisions de charges qu'il a reçues du locataire tout au long de l'année. La TEOM s'intègre donc dans cet ensemble.
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Donc la TEOM doit être comprise dans les charges!
Dois-je en conclure que je la paye 2 fois?!!
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...