Servitude de vue

Question

Bonjour, 
J'aimerai faire construire ma maison sur un terrain que je viens d'acquérir mais la voisine me dit que je ne peut construire devant sa fenêtre car celle ci possede une fenêtre au 1er étage qui se situe au moins a 2,20m de la limite de propriété et sa maison aurai deja plus de trente ans. Peut on vraiment dire qu'elle possede une servitude de vue sachant que la fenêtre se situe un plus de 1,90m comme l'indique l'article 648 du code civil. J'ai egalment entendu mais je n'ai trouver aucun document qui confirme ses dires: qie comme la hauteur du haut de sa fenêtre es à  5m il faudrait respecter cette distance pour construire, c'est a dire laisser 5m de distance entre le mur de ma maison et sa fenêtre. J'espère avoir été claire merci par avance pour vos réponses

Josh Randall · Accepted Answer

Bonjour

Sa fenêtre étant à 2,20 m de la limite séparative, il est alors possible de construire sur ladite limite.
Toute autre règle d'implantation ou de distance non liée au Code de l'urbanisme, ou PLU ou au Code civil (voire le Code de l'environnement) s'avérerait nulle.

JiGéGé · Answer

????

C'est un vrai notaire qui dit ça? 

le géomètre la indiqué sur son plan : il a indiqué quoi très exactement?

Au-delà de 1,90 m entre l'ouverture et le limite de propriété, il n'y a PAS 
de servitude de vue.
Il y a une vue qui est légale, et donc pas de servitude!
Point.

Concernant la distance par rapport à ces 5m, c'est encore du n'importe quoi!
Il peut y avoir de telles clauses dans un PLU, mais alors cela concerne la hauteur totale
de l'immeuble et non la hauteur par rapport à une fenêtre.
Et encore, en général c'est la règle imposant que deux
bâtiments soient distants d’au moins la moitié de la hauteur du plus élevé (L=H/2)

Si donc votre permis de construire a été accordé tel quel, c'est qu'il est juste
conforme aux règles du PLU, quoi qu'en dise cette voisine.

Quant au constructeur, qui n'est sans doute pas juriste, il n'a pas à pinailler, il fait ce 
que VOUS lui dites de faire et surtout il se base sur les plans annexés au permis 
de construire, car en cas de litige, c'est VOUS qui seriez responsable, pas lui.

Enfin il s'agit des articles 678 et 679 du code Civil et non 648!

Un peu de lecture :
1 >>> http://www.caue30.fr/wp-content/uploads/2014/04/FICHEVUES1CAUE30.pdf
2 >>> http://www.ceacap.org/dokuwiki/doku.php/mitoyennete

Josh Randall · Answer

il m'on répondu que si la servitude de vue apparait sur mon permis de construire que celui-ci serait refuser
Sur quelle base ? Le Code Civil ?? C'est une blague cette histoire !!

A moins qu'elle soit réglementée dans le PLU, la notion de vue ne peut, à mon sens être prise en compte dans l'instruction du dossier, même si elle apparaît sur un plan !

JiGéGé · Answer

Tout à fait!

Une telle éventuelle servitude de vue, civile, est en effet régie par les règles actées dans le
code Civil et non par celles du code de l'Urbanisme ou le PLU, domaine purement
administratif.

Il y a là certes  une "vue", au sens juridique du terme, mais qui est tout à fait légale et non soumise
à servitude! 
Sauf si un acte authentique a été établi par le passé.
Ce qui semble très improbable, car non étayé légalement.

Et ni un géomètre ni même un notaire (!) ne peut, de son propre chef, décréter l'existence d'une
servitude de vue.
Ou même toute autre servitude d'ailleurs....

bern29 · Answer

Bonsoir,
cela a déjà été dit précédemment mais peut être noyé dans un ensemble de texte. Donc pour votre cas ( à transmettre au notaire) uniquement l'art. 678 du code civil ci dessous :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006430226/1968-01-03/

JiGéGé · Answer

Si le géomètre ne veut pas refaire son plan, c'est son affaire.
Suffit de pas le signer.

Et vous construisez sur limite!

Il n'y a aucune servitude puisqu'il y a 2,50 et donc il y a plus que 1,90 m
comme défini dans le code Civil.
"On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage,(...) "

Et le permis de construire ne peut être refusé sur des motifs d'ordre civil.
Ce serait illégal.
Comme a déjà si bien dit JoshRandall: c'est une blague cette histoire?

Apparemment, vous avez vraiment la scoumoune pour n'attirer que des incompétents: le 
géomètre, le notaire et les gens de la mairie.





Au fait: vous l'avez eu quand, le permis de construire?

Josh Randall · Answer

A la lecture de tout ça je finis par me poser une question: et si ce n'était pas une servitude de vue mais une servitude de cour commune..?

JiGéGé · Answer

Mais puisque la commune autorise une construction sur limite... ?

Cela dit, je maintiens qu'il n'y a PAS de servitude de vue et que Serge941 peut
construire sur limite.
Ou alors s'il y a servitude de cour commune (admettons...), il doit exister un acte 
authentique (voire administratif) qui le confirme. Voir aux hypothèques par acquit de 
conscience.

Car oui, entre la limite de propriété et la fenêtre lui faisant face, il y a bien 2,50 m (la largeur
standard d'une porte de garage est de 2,40).

En outre, on voit que le voisin a du composer avec sa construction sur limite puisque, 
conformément  à l'article 679 du code Civil, il a créé la fenêtre perpendiculaire visiblement
à 60 cm de la limite (vue oblique).

Je maintiens et re-maintiens que vu les éléments dont on dispose il n'y a aucune
servitude de vue légitime dans ce cas.

Il faudrait (peut-être par l'intermédiaire d'un avocat, en effet) demander par écrit au géomètre
voire au notaire une justification juridique écrite à l'affirmation de l'existence de cette servitude
de vue...




Cela dit, dernière hypothèse, tellement flagrante qu'on ne l'a pas envisagée: cette servitude de vue
concerne les éventuels projets de fenêtre(s) sur limite dans la construction de Serge,
car il lui est en effet interdit d'ouvrir des fenêtres sur limite....

Josh Randall · Answer

Mais puisque la commune autorise une construction sur limite... ?
Oui je sais mais c'est une question qui m'est venue à cause de l'insistance du géomètre à la faire indiquer sur le plan.. Et comme tu dis, une petite vérif par acquis de conscience ça mange pas de pain....

Pour le reste je te rejoins.

serge941 · Answer

Bonjour.
C'est quoi une servitude de cour commune?

Josh Randall · Answer

C'est défini par l'article L471-1 du Code de l'urbanisme comme étant "les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant".

JiGéGé · Answer

-
 
@Serge941 : Je pense finalement qu'en effet il s'agit d'une servitude de vue de chez vous
vers le voisin, donc en clair vous ne pouvez ouvrir ni fenêtre ni lucarne etc. sur la partie de mur
située entre les points 9 et 10 de votre croquis ci-dessus, car le code Civil vous l'interdit
en effet dans ses articles 678 et 679.

Vous pouvez tout au plus ouvrir des "jours de souffrance" selon les articles 676 et 677 
>>> https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006430206/2018-10-17/

En fait, ce serait plutôt une servitude de "non vue" pour vous.

Ce qui ne sera pas du tout applicable si vous choisissez d'implanter votre maison en recul de
3 m par rapport à la limite.

Mais vérifiez cela par vous-même en posant la bonne question au géomètre (et/ou au notaire):
qui est concerné par cette "servitude" et envers qui avec quelles conséquences?

Serge941 · Answer

Bonjour.
J'ai appeler un autre géomètre qui me dit qu'il ne comprend pas le travail de son confrère que pour lui je peux construire devant la fenêtre.
J'ai donc rappeler le géomètre lui expliquant mon point de vue il vas donc se renseigner j'espère que son informateur aura plus de jugeote que lui. D'après lui il es necessaire de créé une servitude de vue sauf qu'il oublie que ce n'es pas sa fonction, son rôle es juste d'indiquer une servitude existante et qui n'existe pas a l'heure actuelle. Il m'a aussi dit que si la voisine attaquait mon permis de construire que je pourrais me retourner contre lui que sa responsabilité serait engager.

JiGéGé · Answer

J'ai appeler un autre géomètre: excellente initiative!

 qui me dit qu'il ne comprend pas le travail de son confrère que pour lui je peux construire devant la fenêtre.  : ben voilà.
Pourquoi ça ne m'étonne même pas?
On revient tout simplement aux prescriptions des articles 678 et 679 
du code Civil.
Prescriptions que même mon petit-fils a compris....

il es necessaire de créé une servitude de vue: non! 
De plus, et en effet, la création d'une servitude de vue est du ressort du notaire,
pas du géomètre.

que sa responsabilité serait engager. : non.
Le seul responsable au civil serait le maître d'ouvrage, donc vous.

Faudrait accessoirement se renseigner aussi sur les diplômes obtenus
par cette personne ; il semble probable que ce n'est pas en droit civil qu'elle
a obtenu les meilleures moyennes.

Josh Randall · Answer

Première fois que je vois un géomètre tenir des propos aussi étranges (pour ne pas dire aberrants !!)

Servitude de vue

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