Retenues abusives sur dépôt de garantie

MLB - 12 sept. 2018 à 16:01 - Dernière réponse :  MLB
- 12 sept. 2018 à 17:26
Bonjour,

J'ai loué pendant deux ans un appartement assez ancien en région parisienne. J'ai quitté mon logement le 10/07/18.

Je viens de recevoir le we dernier une lettre simple m'annonçant qu'on ne me rendait que 9€ sur les 460€ de dépôt de garantie.

En observant de près les factures et devis joints à lettre, certaines retenues me semblent irrecevables.

- un devis de travaux a été établi le 7/09 par une entreprise. Mon ancien logement est de nouveau occupé depuis le mois d'août et c'est à moi que reviens la facture.
- des réparations me sont imputées mais ne sont en aucun mentionnées dans l'état des lieux de sortie
- des annotations demandées par moi-même à l'état des lieux d'entrée 4 jours après mon entrée dans l'appartement n'ont finalement pas été ajoutées au document : on me fait payer ces réparations
- le décollement du papier peint dû à l'humidité m'est facturé (l'agence avait fait venir une entreprise pour constater et élaborer un devis)

Cela est-il légal et recevable ? Quels sont mes recours ?

Je suis en train de préparer une lettre recommandée.

Merci d'avance.
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11 réponses

anemonedemer
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mardi 21 février 2017
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15 novembre 2018
- 12 sept. 2018 à 16:10
0
Merci
Bonjour,
- un devis de travaux a été établi le 7/09 par une entreprise. Mon ancien logement est de nouveau occupé depuis le mois d'août et c'est à moi que reviens la facture. 

peu importe : est-ce que ce devis concerne des dégradations notées comme telles dans l'EDLS ?

- des réparations me sont imputées mais ne sont en aucun mentionnées dans l'état des lieux de sortie 

là vous pouvez contester

- des annotations demandées par moi-même à l'état des lieux d'entrée 4 jours après mon entrée dans l'appartement n'ont finalement pas été ajoutées au document : on me fait payer ces réparations 

avez vous fait part des modifs de l'EDLE par courrier RAR. Sinon c'est cuit.

- le décollement du papier peint dû à l'humidité m'est facturé (l'agence avait fait venir une entreprise pour constater et élaborer un devis) 

avez-vous fait une déclaration à l'assurance et au bailleur d'un dégât des eaux ? Sinon c'est cuit aussi.
anemonedemer
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15 novembre 2018
- 12 sept. 2018 à 16:22
- pour le devis vous pouvez contester mais pas pour la date, avec l'EDLS qui ne mentionne pas les dégradations

- l'EDLE n'a donc pas été modifié : un courriel n'est pas une preuve, seul un RAR est opposable

- l'humidité : "au courant" ne veut rien dire. donc pour les dégâts vous devez payer. Consolation : il faut déduire la vétusté (selon l'âge du papier décollé)
Merci...

Je vais quand même tenter les courriels, ils sont datés avec photos à l'appui. C'est ce que les bailleurs nous disent...

Comment puis-je prouver la vétusté du papier peint ? Il était là bien avant que j'arrive... Et d'une toute autre époque.
L'EDLS m'a été envoyé plus d'une semaine après mon départ malgré mes relances...
anemonedemer
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15 novembre 2018
- 12 sept. 2018 à 16:57
Tentez... vous verrez bien !
Vous auriez du avoir votre exemplaire de l'EDLS immédiatement. Il fallait le réclamer tout de suite en échange des clés.
Pour la vétusté, il n'y a pas de grille officielle. au bout de 2 ans si il n'était pas neuf à l'entrée, tentez 50%.
Mais bon votre responsabilité est quand même engagée à cause de cette humidité non déclarée !

RAR d'abord puis demandez une conciliation (comme expliqué par Djivi au post 2).
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djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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14 novembre 2018
- Modifié par djivi38 le 12/09/2018 à 16:15
0
Merci
bonjour,

"des annotations demandées par moi-même à l'état des lieux d'entrée 4 jours après mon entrée dans l'appartement n'ont finalement pas été ajoutées au document"
C'était à vous de vérifier avant de signer. Et vous disposiez de 10 jours à partir de la remise des clés pour apporter des modifications à cet EDLE.

"des réparations me sont imputées mais ne sont en aucun mentionnées dans l'état des lieux de sortie "
Illégal.


Pour être valables, des retenues sur un DG ne peuvent se faire qu'à certaines conditions et doivent être justifiées par devis ou factures.

Faire un courrier de réclamation à votre bailleur en fonction de la comparaison de vos exemplaires des EDL et de ce que le bailleur vous retient.


Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :


• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement si montant inférieur à 4000 € ou directement tribunal d’instance si montant supérieur à 4000 € (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’e-exemplaire’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s)], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]


=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
des annotations demandées par moi-même à l'état des lieux d'entrée 4 jours après mon entrée dans l'appartement n'ont finalement pas été ajoutées au document"
C'était à vous de vérifier avant de signer.

=> vous n'avez pas dû comprendre ce que je voulais dire. J'ai signé l'état des lieux le 13/07. Le 17/07, j'ai fait une demande écrite au bailleur lui demandant de rajouter des choses à l'EDLE. J'ai encore la trace de nos échanges écrits.
djivi38
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14 novembre 2018
> MLB - 12 sept. 2018 à 16:41
Si si, j'ai très bien compris ce que vous avez dit ! C'est vous qui ne connaissez pas la loi...
Peut-être par écrit... mais pas par courrier R+AR.
Les mails et sms ne sont pas des preuves en justice.
Merci en tout cas pour votre réponse.
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