Dettes/charges de copropriété

Question

Bonjour, 
J'ai signé un compromis de vente concernant un appartement et en lisant le pré état daté j'ai du mal à savoir si cette copropriété est dangereuse ou si les budgets sont confortables 

Point 1 : 740 lots pour 800 000€ de budget prévisionnel 

Exercice N-1: 
quote part appelée 3400
                    réelle      2650

Exercice N-2 
quote part appelée 3400
quote part réelle      3220


Point2: 
État global des impayés de charges : 231 000€ 
Dette global du syndicat vis à vis des fournisseurs : 80 000€ 

Nous savons qu'il y a des mauvais payeurs la copropriété est en procédure d'assignation et saisie immobilière. nous inquiétons de la dette due aux fournisseurs si quelqu'un pouvait nous aider à y voir plus clair ? Merci

andre78fr · Answer

231 / 800 ça fait environ 28% d'impayés, c'est un niveau élevé sans être catastrophique mais il faut regarder les comptes plus en détail pour analyser l'âge des créances, leur nature (genre 10 personnes qui doivent 15 k€ ou bien 100 personnes qui doivent 1 ou 2 k€....) et surtout l'état des procédures en cours et le travail du syndic en matière de recouvrement ...

La dette fournisseur ne me semble pas inquiétante pour un budget de cette importance, mais il faut là aussi entrer dans le détail, voir si il y a des contentieux, des retards dans les relevés ou ce genre de chose...

En première analyse / impression, ces éléments ne sont pas rédhibitoires mais demandent une vigilance et une étude plus approfondie !

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Vous ne dites rien sur le bien que vous souhaitez acheter et son nombre de tantièmes.... ni quelle région (parisienne ou province).

Ce que l'on peut dire :
740 lots pour 800 000€ 1081 e/an en moyenne mais,
Exercice N-1: quote part appelée 3400 réelle 2650  3400 e/an en réalité, cela signifie que ce que vous achetez comporte relativement beaucoup de tantièmes puisque 3 fois plus que la moyenne. Point positif, le syndicat fait moins de dépenses que le budget, ce que confirme N-2. C'est bien (

Point2: État global des impayés de charges : 231 000€ ce point est à prendre avec précautions (avant ou après répartitions), mais effectivement cela interpelle tout de même et que vous confirmez par le fait qu'il y a eu des votes de saisie immobilière. Mais cette dette concerne combien de copros en % de la résidence ? 
En général, ce chiffre est obtenu après répartition de l'année N-1, ce qui signifie compte tenu que le réel est bien inférieur au réalisé (2650/3400) que la dette est réellement importante. Si cette dette n'est pas apurée avant la mutation, alors les pertes définitives seront à votre charge....
Il faudrait connaitre la somme que le syndicat doit à certains copros (comme votre vendeur)

Dette global du syndicat vis à vis des fournisseurs : 80 000€  Cela ne veut rien dire, il faudrait savoir ce qu"il y a en trésorerie et seul ce que l'on appelle l'"annexe 1" ou "situation financière" peut le dire (ce document doit vous avoir été remis dans la liasse obligatoire). En effet, des factures importantes peuvent être "tombées" en fin d'exercice et pas encore payées (eau, assurance, etc...).

etc....

Quant à dire, si c'est à fuir ou non.................... perso, je n'ai pas d'avis car il manque pas mal d'infos qui doivent être en votre possession car ils sont obligatoires.... 
Et puis entre le raisonnable et le coup de coeur, c'est toujours difficile....

rambouillet41 · Answer

et à défaut de surenchérisseur la copropriété sera en adjudication d'office 

Ce n'est pas surenchérisseur, mais si aucun candidat à l'achat ne se présente même au montant de la mise à prix, alors le syndicat DEVRA acheter le bien à ce prix.
Ainsi une dette de 15000 €, une mise à prix de 200 000 €, si personne ne se présente à acheter alors le syndicat donc, les copros à hauteur de leurs tantièmes, devra débourser 200 000 € pour acheter le dit bien (pour en faire quoi ?....)

48 copros débiteurs de telles sommes sur 740 cela fait beaucoup.... 6,5% ; ce qui signifie qu'en gros les copros non débiteurs financent en plus de leurs lots les dettes au moins pendant un certain temps sans être sur de récupérer leur agent. Cela mérite une discussion du prix d'achat ;o) 

Pour la trésorerie il est marqué dans le dernier PV d'AG que au 31/12/2016 la situation financière de la copro est de 163 000€ 
tel que vous le relatez cela ne veut rien dire : trésorerie et situation financière sont 2 choses totalement différentes. La trésorerie c'est l'argent en caisse (qu'il faut comparer aux dettes et en connaitre la décomposition : avances de trésorerie, fonds travaux, avances travaux, etc...). Situation financière c(est un peu ce que vous avez relaté dans votre premier post : ensemble de sommes de nature différentes (trésorerie, créances, dettes...)

rambouillet41 · Answer

a signaler et suivant vos chiffres tels que vous les libellez :

si dette : 231000 € et budget 800000 € = environ 29 % de dettes / budget, alors cette copropriété devrait être déclarée en "difficultés" et donc gérée par un administrateur "mandataire ad hoc"désigné par le tribunal.

Article 29-1 A Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par :1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;2° Un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;3° Le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;4° Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;5° Le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.Dans les cas mentionnés au premier alinéa et aux 1° et 2°, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

et cette demande devrait être faite par le syndic.... mais beaucoup rechignent à le faire car c'est signe de mauvaise gestion, et leur retire du CA......

Utilisateur anonyme · Answer

L'analyse des données fournies reste assez hasardeuse.
Mais si 48 copropriétaires sont poursuivis pour impayés, c'est en effet assez grave pour mettre en doute la santé de cette copropriété.

Dettes/charges de copropriété

5 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters