Pas de copie ni avoir signé l état des lieux de s
boubou1608
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djivi38 Messages postés 52242 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 9 décembre 2024 - 30 juil. 2018 à 20:22
djivi38 Messages postés 52242 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 9 décembre 2024 - 30 juil. 2018 à 20:22
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djivi38
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Modifié le 7 juil. 2018 à 21:48
Modifié le 7 juil. 2018 à 21:48
bonjour,
pour quelles raisons n'avoir pas signé cet EDLS ?
Oubli ?
Refus ? Pourquoi ?
Réclamez - par courrier R+AR - votre exemplaire d'EDLS.
Un EDLS non signé empêche le bailleur de faire des retenues sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (et pas "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant)... A MOINS QUE il mandate rapidement un huissier pour en faire un (vous le saurez en recevant une convocation).
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier, le plus souvent mandaté par le bailleur car refus de signature du locataire et dans ce cas, à frais partagés) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture de professionnel - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »
Encore un peu de lecture…
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Cordialement.
pour quelles raisons n'avoir pas signé cet EDLS ?
Oubli ?
Refus ? Pourquoi ?
Réclamez - par courrier R+AR - votre exemplaire d'EDLS.
Un EDLS non signé empêche le bailleur de faire des retenues sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (et pas "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant)... A MOINS QUE il mandate rapidement un huissier pour en faire un (vous le saurez en recevant une convocation).
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier, le plus souvent mandaté par le bailleur car refus de signature du locataire et dans ce cas, à frais partagés) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture de professionnel - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »
Encore un peu de lecture…
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
9 juil. 2018 à 15:51
si je résume bien écrit précedement si l'état des lieux n'a pas été signé et dont je n'ai aucune copie à ce jour, soit neuf jours après l'état des lieux, aucune retenue n'est possible sur le DG ?
Merci de vos réponses qui me seront très précieuses.
9 juil. 2018 à 18:53
Il vous faut prouver que vous n'avez pas eu une remise immédiate de l'EDLS,ce qui est souvent bien difficile :
=> faites le + rapidement possible un courrier R+AR pour réclamer << une copie de l'état des lieux sortant (bien qu'il n'y ait eu aucune signature ce jour-là), que vous ne m'avez pas remise en main propre lors de l'EDLS et du rendu des clés en date du..., comme la loi du 6/7/1989 tendant à améliorer les rapports locatifs vous y oblige. >>
Vous devez attendre la fin du délai légal pour le courrier R+AR pour la restitution du DG afin de voir les éventuelles retenues faites et réclamer en conséquence.
Ramonage : c'est à vous à demander la date du dernier entretien (voir + loin mon topo le § "Si CHAUDIÈRE, CLIM, CHEMINÉE, FOSSE septique/toutes eaux, etc.).
Et oui, si l'entretien annuel tombait pendant votre période de location et que vous ne l'avez pas fait faire, le bailleur est en droit de le faire faire et d'en retenir le montant sur votre DG sur JUSTIFICATIF.
Je pense que cet autre topo vous sera utile.... :-)
COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ?
I-) GÉNÉRALITÉS :
- Ce texte concerne les locations à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur.
- Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place.
- La mention "bailleur" signifie « propriétaire ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ».
II-) RECHERCHE DU LOGEMENT :
- Préparer un dossier « candidat-locataire » + « dossier-caution » : à remettre au bailleur.
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/
- Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières).
- Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location.
- Fuir les « marchands de listes » (qui justement demandent de l’argent pour vous donner une liste de logement soi-disant à louer, mais qui n’est pas tenue à jour, et vous vous retrouvez à 50 personnes pour visiter le même logement !!)
- VISITER les logements en vue, et encore plus attentivement celui retenu.
III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ PAR LE BAILLEUR :
• CONTRAT DE LOCATION :
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes, à remettre aux intéressés de suite après signatures).
https://www.locservice.fr/guides/guide-proprietaire/bail-10.html
- à signer en même temps que le bailleur
- toute réservation pour une résidence principale est illégale (seulement légale pour une location saisonnière).
- Les nom, prénom et coordonnées personnelles du bailleur doivent figurer sur le bail (même si le bailleur a confié la gestion à une agence).
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/ ou art. 25-4 loi 6/7/1989
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Spécificité contrat étudiant : possibilité contrat de 9 mois, non renouvelable.
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés).
- Sans autorisation ÉCRITE du bailleur la sous-location est interdite.
• CAUTION (= garant) ou GLI (= Garantie Loyers Impayés) :
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/597-garant-du-locataire-caution-solidaire-definition-duree/
Si locataires étudiants ou apprentis : le bailleur peut avoir une assurance GLI (à prendre AVANT la signature du bail) ET demander une caution.
CLE : Caution Locative Étudiant
La demande se fait sur le site messervices.etudiant.gouv.fr
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/43125-caution-locative-etudiante-cle-mode-d-emploi
• DIAGNOSTICS :
- La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'annexer au contrat de location plusieurs diagnostics techniques.
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/591-diagnostics-obligatoires-pour-une-location-electricite-dpe-gaz/
https://www.inc-conso.fr/content/logement/location-deux-nouveaux-diagnostics-remettre-au-locataire-partir-de-2017
• ASSURANCE :
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire le jour de la remise des clés.
- La RC (Responsabilité Civile) est le minimum obligatoire.
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient.
- L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation du bail).
- Le bailleur, lui, AVANT la signature du bail, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en copropriété.
• DG = DÉPÔT de GARANTIE :
- Location meublée : est égal jusqu'à 2 mois maxi d’un loyer hors charges
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges
Le chèque se donne – contre REÇU - à la signature du bail, jamais avant (une réservation est illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite).
- Aides : le Fonds Solidarité Logement (FSL) et l’action Logement (ex 1% Logement) dans le cadre de l'avance Loca Pass.
• EDLE (État Des Lieux Entrant) (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes (bailleur/locataire(s)) et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDLS] :
article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016
- Le locataire doit être vigilant & strict et veiller à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnements chasse d'eau/fenêtres/portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc.
- Y noter - en présence du bailleur - les relevés des compteurs (en meublé).
- Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau.
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages).
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux).
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Possibilité pendant les 10 premiers jours d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE : art.3-2 loi 6/7/1989
- Possibilité, seulement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe.
• CHARGES :
Les charges peuvent être mentionnées :
Soit « forfaitaires » : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location
Soit « au réel » : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Si les charges sont mentionnées « comprises » : faire préciser par le bailleur, par écrit, ce qu’elles comprennent.
• 1° LOYER :
- Se donne à la remise des clés.
- Est au prorata depuis le jour de la remise des clés.
- Demander une "QUITTANCE" de loyer, et, si le besoin s’en fait sentir, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (il devra les fournir gratuitement à condition que le locataire soit à jour du paiement de ses loyers et de ses provisions de charges mensuelles).
• LOYERS SUIVANTS :
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989.
- La date du paiement des loyers mentionnée sur le bail est la date de réception par le bailleur.
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. [Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme c’est le cas pour les prélèvements.]
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1214
https://www.dossierfamilial.com/immobilier-logement/location/faq/paiement-du-loyer-par-virement-le-locataire-peut-il-refuser-370884
- Le paiement en espèces (autorisé jusqu’à 1000 €) se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon.
• DERNIER LOYER :
- le dernier loyer est aussi au prorata : arrêter ses virements après le paiement de l’avant-dernier loyer et payer par chèque le dernier loyer contre reçu.
• RÉVISION DU LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI la révision est prévue sur le bail (si possible avec indice & trimestre de référence).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location.
- une révision n'est pas rétroactive : si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputée y avoir renoncé. Et l'augmentation qui en résulte ne prend effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (courrier R+AR).
• RÉÉVALUATION DE LOYER :
En cas de loyer sous-estimé, le bailleur peut le réévaluer à la date anniversaire du bail et en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
Art. 17-2 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312
• Si CHAUDIÈRE, CLIM, CHEMINÉE, FOSSE septique/toutes eaux, etc. (= tout élément mentionné au contrat de location et qui nécessite un entretien locatif annuel) :
- A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses propres différents professionnels).
- Pour la fosse septique/toutes eaux, la vidange peut se faire environ tous les 4 ans : se faire remettre - dès l’EDLE - la copie de la dernière vidange.
- Si impossibilité de voir les attestations, faire noter par le bailleur sur l'EDLE les dates des derniers entretiens dont il se souvient approximativement (question de responsabilité en cas de problèmes).
• ANIMAUX DOMESTIQUES :
Aucun contrat de location ne peut exiger de ne pas avoir d’animaux domestiques (hors chiens
catégorie 1 & 2), ce serait une clause abusive, réputée non écrite (art 4 loi 6/7/1989).
Le locataire doit cependant veiller à ce que ses animaux domestiques ne causent aucune nuisances, sonores, olfactives ou autres ni aucun dégât à l’immeuble.
IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION :
- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent ET qui sont mentionnés sur le contrat de location.
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
- Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés).
- Le bailleur « a l’obligation de donner à louer un logement en bon état d’usage et de réparations….etc. » : art. 6 de la loi du 6/7/1989.
- Le bailleur « est débiteur d’une obligation d’entretien des lieux loués » (art.1719 & suivants du Code civil) et de faire, à ses frais, les "réparations non locatives" (= « grosses réparations » ou « vétusté ») qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée.
- Il est illégal pour le bailleur de rentrer chez son locataire sans son autorisation (violation de domicile).
V-) TH (Taxe d’Habitation) :
- Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition au 1° janvier du logement correspondant.
- Une TH est nominative (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie) : un locataire n’a pas à payer la TH (même partiellement) de son bailleur ni à son bailleur.
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux.
- Pas de TH pour une chambre louée chez l’habitant.
VI -) TEOM (Taxe enlèvement des Ordures Ménagères) (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- si les autres charges sont "au réel" : la TEOM est à rembourser sur justificatif, au prorata du temps d'occupation du logement et sans les frais de gestion;
- si les autres charges sont "forfaitaires" : la TEOM est incluse et n'a pas à être remboursée en plus, sauf si clause particulière dans le contrat de location pour un paiement à part de la TEOM en sus du forfait de charges.
VII-) CONGÉ DU TITULAIRE DU BAIL :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
- Un locataire DOIT donner son congé au bailleur pour mettre fin à la location.
- Un locataire peut donner son congé à tout moment sans avoir à se justifier (art. 12 loi 6/7/1989, sauf pour les cas de préavis réduit à 1 mois), mais doit respecter le préavis adéquat :
-> Location meublée : préavis de 1 mois.
-> Location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé (le motif de « zone tendue » doit seulement être mentionné, car d’ordre public :
https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/
- Profiter de ce courrier pour proposer date & créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés.
- Donner son congé : par courrier postal R+AR OU par remise en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) OU par exploit d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDLS ou si désaccord pour la date de l’EDLS : dans ces 2 derniers cas, ce sera à frais partagés).
- Le préavis démarre, de date à date, à la réception du courrier R+AR OU le jour de la remise en main OU le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent).
VIII-) EDLS (État Des Lieux Sortant) :
- Un EDLS est DÉFINITIF.
- C’est maintenant que le bailleur va examiner le logement et mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir sur le DG le montant des réparations : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE et pour le bailleur de bien faire l’EDLS.
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait.
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS.
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet...
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relire le tout calmement.
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire). Tout EDL par huissier n’est PAS contestable.
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG.
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 . Si non signé, récupérer quand même son exemplaire.
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis.
IX-) RESTITUTION DU DG (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés.
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.
X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :
Une fois reçu le congé (en bonne & due forme) du bailleur, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf s’il fait jouer son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »
Si départ PENDANT le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.
Tant que le locataire ne reçoit pas un congé de son bailleur en bonne et due forme, c'est que le bailleur vend "occupé" : dans ce cas, le bail se poursuit au bénéfice du locataire, sans aucun changement (si ce n'est un avenant pour que le nouveau propriétaire y mentionne ses coordonnées et que le locataire qui veut payer ses loyers par virements, puisse lui demander un RIB).
Le nouveau propriétaire devra, s'il veut donner congé au locataire, pour reprise (ou revente...) respecter des délais spécifiques établis par rapport à la date d'achat et la fin du bail.
Si le locataire veut donner congé, il le fera dans les conditions "classiques" :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
Cordialement.
10 juil. 2018 à 08:16