Clause abusive concernant les animaux et exigences

Question

Bonjour*

Mon mari et moi avons tout quitté pour louer un maison paumée à la campagne. Des la visite la propriétaire me dit que les chiens sont interdits ds la maison. J'accepte car il y a du terrain tout en sachant pertinemment qu'elle n'a pas le droit vu que c un logement non meublé et mes chiens non categorisès. Sur le bail elle précise cette interdiction sous peine de résiliation du bail !!!! Et maintenant qu'on vient d'aménager elle nous précise verbalement que les chiens ne doivent pas s'approcher de la maison car elle craint qu'ils lui abîment son crépis. Ous avons essayé de discuter calmement et poliment avec elle, allant même jusqu'à lui proposé d'installer des plaques de protection pour son crépis démontables à notre départ et à nos frais mais elle reste butée, inflexible et même menaçante puisqu'elle nous a dit clairement que si ses exigences ne nous convenait pas nous étions libre de chercher un nouveau logement. Résultat nos chiens devraient être cantonnés au fond du jardin ds un chenil (déjà sur place à notre arrivée) , coupés de nous, sans possibilité d'approcher la maison et donc de jouer leur rôle de gardiens. Je comptais quand même laisser mes chiens libres car tout notre terrain est clôturé mais j'ai peur des problèmes que pourrai me faire la propriétaire qui habite à 500 mètres, elle a toute sa famille ds le village, g peur qu'elle joue sur le fait de placer quelqu'un de sa famille pour nous mettre dehors quand elle verra qu'on n'a pas respecté ses petits "caprices". Ai je des recours ? Conciliateur ou autre ? Puis je m'opposer aux huissier face à une expulsions pour placement familial qu'elle aurait fait juste pour nous mettre dehors ? Je sais que j'anticipe beaucoup mais j'ai peur, cette maison devait être notre havre de paix et on y est depuis hier et ça viré déjà au cauchemars. Cette femme est au conseil d'administration, possède tous les terrains aux alentours, elle est influant. Nous ne sommes que des locataires avec enfants et chiens , qui payont nos loyers et qui demandons juste à jouir paisiblement de notre logement sans rentrer en conflits avec qui que ce soit. J'aimerai surtout savoir comment me protéger juridiquement en prenant t les devants avant que ça ne tourne au vinaigre.
Merci d'avoir pris le temps de me lire je sais que c'était long.

dna.factory · Accepted Answer

Dans tous les cas, elle ne peut rien faire avant la fin du bail actuel dans 3 ans. 
De plus le relogement familial est limité à la famille proche (enfants, parents).
Oncle et tantes ne comptent pas, faut que je vérifie pour les frères.

Cette femme est au conseil d'administration 
Conseil municipal vous voulez dire ?
Raison de plus pour qu'elle respecte la loi. Et comme ce sera un tribunal externe au village qui jugera, ça n'aura pas d'importance.

Puis je m'opposer aux huissier face à une expulsions pour placement familial qu'elle aurait fait juste pour nous mettre dehors ? 
Si c'est fait correctement, non. Sauf que ce n'est pas une expulsion mais une fin de bail.
Par contre, si vous constatez qu'après votre départ, l'appartement est remis en location/n'est pas habité par le parent, vous pouvez porter l'affaire en justice pour obtenir réparation des préjudice (au minimum remboursement de tous les frais occasionnés par le déménagement).

Ne vous inquiétez pas pour la clause du bail concernant le chien, elle est illégale, et donc n'existe tout simplement pas.

Stupid · Answer

En effet: elle a interdiction d'interdire la présence
d'animaux de compagnie
voir: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000025576932/2012-03-24/

dna.factory · Answer

Question idiote, avez vous fait un état des lieux d'entrée ?
Pour une maison, un état des lieux d'entrée qui dure moins de deux heures est baclé.

Si vous n'avez pas fait cet état des lieux, si vous l'avez fait superficiellement. Votre logement est considéré comme étant en bon état. Ce qui permet généralement à un proprio de se faire repayer une remise à neuf lors du départ.
Et si le départ se fait dans des mauvaise conditions, il ne va pas se gêner.

Le  dépôt de garantie (appelé à tort caution) n'est PAS un forfait. C'est une avance sur la somme que vous aurez à payer à la fin. Il n'y a pas de limite à la somme que vous pouvez vous retrouver à payer à la fin.

Je vous invite à refaire le tour de la maison et à noter TOUT les défauts. Le moindre trou, la moindre tache.
prenez 250 photos (on est plus à l'époque ou une photo coute de l'argent).

Envoyez ça en recommandé à votre bailleur en précisant que vous amendez l'état des lieux d'entrée avec ces précisions.
Légalement, vous avez un délai raisonnable (10 à 15 jours). Mais même si vous avez dépassé ce délai, vous n'avez rien à perdre à faire cette démarche.

Vous pouvez en profiter pour indiquer, toujours par recommandé (personnellement, je paierais pour faire deux recommandés différents) qu'en vertu de la LOI n°2012-387 du 22 mars 2012 - art. 96*, la clause concernant les chiens est nulle, et qu'en conséquence, votre chien peut utiliser librement jardin et maison.

*  C'est très important de donner les références quand vous invoquez des lois. Non pas pour permettre à l'autre de vérifier, mais parce que ça montre que vous connaissez la loi (même si c'est pas vrai).

djivi38 · Answer

bonjour,

je me permets de vous donner mon petit topo... simplement parce qu'il est plein de références de loi concernant la location (+ voir les § surlignés en gras concernant vos problèmes actuels) :

COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ?

I-) GÉNÉRALITÉS : 

- Ce texte concerne les locations à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur.
- Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place.
- La mention "bailleur" signifie « propriétaire ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ».

II-) RECHERCHE DU LOGEMENT : 

- Préparer un dossier « candidat-locataire » + « dossier-caution » : à remettre au bailleur.
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/
- Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières).
- Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location. 
- Fuir les « marchands de listes » (qui justement demandent de l’argent pour vous donner une liste de logement soi-disant à louer, mais qui n’est pas tenue à jour, et vous vous retrouvez à 50 personnes pour visiter le même logement !!)
- VISITER les logements en vue, et encore plus attentivement celui retenu.

III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ PAR LE BAILLEUR :

• CONTRAT DE LOCATION :
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes, à remettre aux intéressés de suite après signatures). 
https://www.locservice.fr/guides/guide-proprietaire/bail-10.html
- à signer en même temps que le bailleur
- toute réservation pour une résidence principale est illégale (seulement légale pour une location saisonnière).
- Les nom, prénom et coordonnées personnelles du bailleur doivent figurer sur le bail (même si le bailleur a confié la gestion à une agence).
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction. 
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/ ou art. 25-4 loi 6/7/1989
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. 
- Spécificité contrat étudiant : possibilité contrat de 9 mois, non renouvelable. 
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés). 
- Sans autorisation ÉCRITE du bailleur la sous-location est interdite.

• CAUTION (= garant) ou GLI (= Garantie Loyers Impayés) :
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/597-garant-du-locataire-caution-solidaire-definition-duree/
Si locataires étudiants ou apprentis : le bailleur peut avoir une assurance GLI (à prendre AVANT la signature du bail) ET demander une caution.
CLE : Caution Locative Étudiant
La demande se fait sur le site messervices.etudiant.gouv.fr
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/43125-caution-locative-etudiante-cle-mode-d-emploi

• DIAGNOSTICS :
- La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'annexer au contrat de location plusieurs diagnostics techniques.
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/591-diagnostics-obligatoires-pour-une-location-electricite-dpe-gaz/
https://www.inc-conso.fr/content/logement/location-deux-nouveaux-diagnostics-remettre-au-locataire-partir-de-2017

• ASSURANCE : 
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire le jour de la remise des clés. 
- La RC (Responsabilité Civile) est le minimum obligatoire.
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient. 
- L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, si  absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation du bail). 
- Le bailleur, lui, AVANT la signature du bail, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en copropriété.

• DG = DÉPÔT de GARANTIE : 
- Location meublée : est égal jusqu'à 2 mois maxi d’un loyer hors charges 
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges 
Le chèque se donne – contre REÇU - à la signature du bail, jamais avant (une réservation est  illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite). 
- Aides : le Fonds Solidarité Logement (FSL) et l’action Logement (ex 1% Logement) dans le cadre de l'avance Loca Pass.

• EDLE (État Des Lieux Entrant) (un topo + précis peut être donné sur demande) : 
- Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes (bailleur/locataire(s)) et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDLS] : 
article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 
- Le locataire doit être vigilant & strict et veiller à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnements chasse d'eau/fenêtres/portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc. 
- Y noter - en présence du bailleur - les relevés des compteurs (en meublé). 
- Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau. 
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages). 
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux). 
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Possibilité pendant les 10 premiers jours d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE : art.3-2 loi 6/7/1989
- Possibilité, seulement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe.

• CHARGES :
Les charges peuvent être mentionnées :
	Soit « forfaitaires » : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location
	Soit « au réel » : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Si les charges sont mentionnées « comprises » : faire préciser par le bailleur, par écrit, ce qu’elles comprennent.

• 1° LOYER :
- Se donne à la remise des clés. 
- Est au prorata depuis le jour de la remise des clés.
- Demander une "QUITTANCE" de loyer, et, si le besoin s’en fait sentir, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (il devra les fournir gratuitement à condition que le locataire soit à jour du paiement de ses loyers et de ses charges). 

• LOYERS SUIVANTS :
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989.
- La date du paiement des loyers mentionnée sur le bail est la date de réception par le bailleur.
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. [Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme c’est le cas pour les prélèvements.] 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1214
https://www.dossierfamilial.com/immobilier-logement/location/faq/paiement-du-loyer-par-virement-le-locataire-peut-il-refuser-370884
- Le paiement en espèces (autorisé jusqu’à 1000 €) se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon.

• DERNIER LOYER :
- le dernier loyer est aussi au prorata : arrêter ses virements après le paiement de l’avant-dernier loyer et payer par chèque le dernier loyer.

• RÉVISION DU LOYER : 
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI la révision est prévue sur le bail (si possible avec indice & trimestre de référence). 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location.
- une révision n'est pas rétroactive : si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputée y avoir renoncé. Et l'augmentation qui en résulte ne prend effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (courrier R+AR).

• RÉÉVALUATION DE LOYER :
En cas de loyer sous-estimé, le bailleur peut le réévaluer à la date anniversaire du bail et en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
Art. 17-2 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312

• Si CHAUDIÈRE, CLIM, CHEMINÉE, FOSSE septique/toutes eaux, etc. (= tout élément mentionné au contrat de location et qui nécessite un entretien locatif annuel) : 
- A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses propres différents professionnels). 
- Pour la fosse septique/toutes eaux, la vidange peut se faire environ tous les 4 ans : se faire remettre - dès l’EDLE - la copie de la dernière vidange.
- Si impossibilité de voir les attestations, faire noter par le bailleur sur l'EDLE les dates des derniers entretiens dont il se souvient approximativement (question de responsabilité en cas de problèmes).

• ANIMAUX DOMESTIQUES :
Aucun contrat de location ne peut exiger de ne pas avoir d’animaux domestiques (hors chiens 
catégorie 1 & 2), ce serait une clause abusive, réputée non écrite (art 4 loi 6/7/1989).
Le locataire doit cependant veiller à ce que ses animaux domestiques ne causent aucune nuisances, sonores, olfactives ou autres ni aucun dégât à l’immeuble. 

IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION : 

- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent ET qui sont mentionnés sur le contrat de location. 
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
- Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés). 
- Le bailleur « a l’obligation de donner à louer un logement en bon état d’usage et de réparations….etc. » : art. 6 de la loi du 6/7/1989.
- Le bailleur « est débiteur d’une obligation d’entretien des lieux loués » (art.1719 & suivants du Code civil) et de faire, à ses frais, les "réparations non locatives" (= « grosses réparations » ou « vétusté ») qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée. 
- Il est illégal pour le bailleur de rentrer chez son locataire sans son autorisation (violation de domicile).

V-) TH  (Taxe d’Habitation) :

- Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition au 1° janvier du logement correspondant.
- Une TH est nominative (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie) : un locataire n’a pas à payer la TH (même partiellement) de son bailleur ni à son bailleur.
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux.
- Pas de TH pour une chambre louée chez l’habitant.

VI -) TEOM (Taxe enlèvement des Ordures Ménagères) (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- si les autres charges sont "au réel" : la TEOM est à rembourser sur justificatif, au prorata du temps d'occupation du logement et sans les frais de gestion;
- si les autres charges sont "forfaitaires" : la TEOM est incluse et n'a pas à être remboursée en plus, sauf si clause particulière dans le contrat de location pour un paiement à part de la TEOM en sus du forfait de charges.
- pas de charges en maison individuelle, mais la TEOM est due.

VII-) CONGÉ DU TITULAIRE DU BAIL : 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
 
- Un locataire DOIT donner son congé au bailleur pour mettre fin à la location.
- Un locataire peut donner son congé à tout moment sans avoir à se justifier (art. 12 loi 6/7/1989, sauf pour les cas de préavis réduit à 1 mois), mais doit respecter le préavis adéquat :
-> Location meublée : préavis de 1 mois. 
-> Location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici : 
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/ 
Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé (le motif de « zone tendue » doit seulement être mentionné, car d’ordre public :
https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/
- Profiter de ce courrier pour proposer date & créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés. 
- Donner son congé : par courrier postal R+AR OU par remise en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) OU par exploit d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDLS ou si désaccord pour la date de l’EDLS : dans ces 2 derniers cas, ce sera à frais partagés).
- Le préavis démarre, de date à date, à la réception du courrier R+AR OU le jour de la remise en main OU le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent).

VIII-)  EDLS (État Des Lieux Sortant) : 

- Un EDLS est DÉFINITIF.
- C’est maintenant que le bailleur va examiner le logement et mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir sur le DG le montant des réparations : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE et pour le bailleur de bien faire l’EDLS. 
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait.  
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS.
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet... 
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) » 
- Avant de signer : relire le tout calmement. 
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire). Tout EDL par huissier n’est PAS contestable. 
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG. 
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE. 
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 . Si non signé, récupérer quand même son exemplaire.
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis. 

IX-) RESTITUTION DU DG (un topo + précis peut être donné sur demande) : 

- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés. 
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.

X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :

Une fois reçu le congé (en bonne & due forme) du bailleur, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf s’il fait jouer son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929 (voir particulièrement le § "congé pour reprise")

Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. 
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

	Si départ PENDANT le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
	Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.

Cordialement.

Clause abusive concernant les animaux et exigences

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