Restitution caution locative

Ambrune 11 Messages postés lundi 7 avril 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention - 29 juin 2018 à 14:01 - Dernière réponse : Ambrune 11 Messages postés lundi 7 avril 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention
- 9 août 2018 à 15:43
Bonjour,
Ma mère décédée il y a 2 mois était locataire. Je reçois ce jour, un chèque -à son nom....- pour restitution de la caution.
La caution était de 1300 euros, et le détail des frais mentionne un "divers de 1035,20 euros" auquel s'ajoute de menus frais pour un montant de 295 euros (peinture, ménage, etc...), ainsi que des frais de déplacements pour 50 euros
Puis-je exiger le détail des 1035.20 euros ? Les frais de déplacements sont-ils "légaux" ?
Merci de m'avoir lue, et d'avance merci également pour les réponses.
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djivi38 20400 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 29 juin 2018 à 15:53
1
Merci
bonjour,

des retenues sur DG = DÉPÔT DE GARANTIE (et pas "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) ne peuvent se faire que suite à la comparaison de l'EDLS (État Des Lieux Sortant) avec l'EDLE (État Des Lieux Entrant) : un EDLS a-t-il été fait entre bailleur et héritiers ?

cdt.
--
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
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Ambrune 11 Messages postés lundi 7 avril 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention - Modifié par Ambrune le 4/07/2018 à 07:35
0
Merci
Bonjour et merci pour la réponse,
Désolée, pour avoir employé le mauvais terme. Il s'agit en effet du dépôt de garantie.
Il y a bien eu un état des lieux de sortie effectué en ma présence, lequel de part sa forme n'avait rien à voir avec celui d'entrée. 2 pages pour celui d'entrée, 29 pages et 84 photos pour l'EDLS
1300 euros de DG, 1330,20 de frais dont j'ai reçu le détail. J'ai comme le sentiment que l'agence et/ou le propriétaire abuse quelque peu. J'imagine que cela ne me servira à rien de batailler, pour la forme j'ai fait quelques remarques et plus particulièrement demandé des explications au sujet des "frais de déplacement". c'est surtout à ce sujet que je désirai une réponse de votre part. Ces frais de déplacements sont-il "légaux" ?
en vous remerciant.
Ambrune
djivi38 20400 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 4 juil. 2018 à 13:29
bonjour,

Toute somme demandée en sus des loyers DOIT être justifiée.
Aucun frais de gestion n'est imputable au locataire : ni frais de timbre/R+AR, ni frais de route/parking, frais pour EDLS (sauf si fait par huissier..)..... C'est une clause abusive : art 4 du 6/7/1989

Je vous donne à lire mon topo sur le DG; ensuite, vous voyez tout ce que vous pouvez contester, par courrier ou pli R+AR (voir § "Recommandations").

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :


Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de charges et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

Le petit § suivant est hors de propos, puisque décès de a locataire, mais je le laisse parce qu'il pourrait vous être tile si vous êtes locataire) :
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148


N'hésitez pas à poser des questions si besoin :-)
Cordialement.
Ambrune 11 Messages postés lundi 7 avril 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention - 5 juil. 2018 à 10:04
Merci pour toutes ces informations.... je ne manquerai pas de revenir vers vous si j'ai d'autres interrogations.
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Ambrune 11 Messages postés lundi 7 avril 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention - 8 août 2018 à 14:56
0
Merci
Bonjour,
Sachant que la locataire est décédée, en cas de contestation sur les réparations facturées, quelles sont mes possibilités d'action. (J'ai déjà envoyé une lettre recommandée avec A.R. le 5 juillet). Merci par avance.
djivi38 20400 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 8 août 2018 à 16:39
bonjour,

en tant qu'héritière vous avez signé l'EDLS, donc vous avez les mêmes droits que si c'était votre EDLS.
Quelles difficultés rencontrez-vous ?

cdt.
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Ambrune 11 Messages postés lundi 7 avril 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention - 8 août 2018 à 22:43
0
Merci
Je ne suis pas d'accord avec certains points facturés (frais d'essence, des entrebailleurs de fenêtre comptés manquants alors qu'ils ne figurent pas sur sur l'EDLE, une bonde de lavabo absente et non mentionnée sur l'EDLS)
Déjà du vivant de ma mère, cette agence avait abusé (facturation des quittances de loyer par exemple, aucune production de l'état des charges, etc etc) Je suis bien consciente que je n'ai plus de moyen de pression, et sûr de leur "force", l'agence immobilière espère que je laisse tomber de guerre lasse.
Le dépôt de garantie était de 1600 euros, et bizarrement il y a pour 1600,15 euros de frais.
djivi38 20400 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 9 août 2018 à 00:08
"Je suis bien consciente que je n'ai plus de moyen de pression, "
Vous vous trompez !
Vous comparez l'EDLS à l'EDLE et vous faites la liste des retenues non justifiées/non légales (vous avez bien compris le système des retenues d'après ce que vous dites post 7, donc vous ne devriez pas avoir trop de difficultés :-) ), et vous refaites un courrier R+AR (je ne sais pas comment vous avez libellé votre 1° courrier ni ce que vous avez réclamé) de mise en demeure de restitution d'un montant de... € (1600 - montant des retenues légales) sur le DG du montant de 1600 €, en donnant un délai (soit "à réception de la présente" soit "8 jours" par ex.) et en citant les lois qui empêchent de faire telle et telle retenue (revoir mon post 3); et vous concluez votre courrier par une phrase du genre :" à défaut de restitution dans le délai imparti, je ne verrai dans l'obligation de confier le litige à la commission départementale de conciliation, et, si nécessaire, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où - en plus - je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du code civil. + formule de politesse."
Si vous avez besoin d'aide, n'hésitez pas à contacter l'Adil du coin : vous serez aidée gratuitement par des pros de l'immobilier.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
Battez-vous, vous avez tous les droits (en tant qu'héritière) et le Droit de votre côté (contre cette agence... je n'écrirai pas de qualificatif !!).


Re formulation d'un § de mon topo (celui mis entièrement en gras à votre intention) :

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

cdt.
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Ambrune 11 Messages postés lundi 7 avril 2014Date d'inscription 9 août 2018 Dernière intervention - 9 août 2018 à 15:43
0
Merci
Dans mon premier courrier, je faisais part des incohérences en me basant sur vos conseils, et sur les liens que vous avez mis à ma disposition.
Je terminais ainsi :
"En conséquence, je vous saurai gré de bien vouloir ré-évaluer le montant de ces retenues, sans oublier de les minorer des frais indûment comptabilisés (8,38 euros) et de me faire parvenir un nouvel état ainsi que les documents justifiant ces réparations locatives (devis et/ou factures)"
J'ai bien reçu le devis -c'est d'ailleurs l'entreprise de remise en état qui facture des frais d'essence-.
Je refais donc un courrier, et vous tiens informé du suivi. Un grand merci pour tous ces conseils.
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