Erreur du syndic sur le calcul des charges

Messages postés
99
Date d'inscription
mercredi 8 décembre 2010
Dernière intervention
16 janvier 2019
- - Dernière réponse : rambouillet41
Messages postés
3888
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Dernière intervention
16 janvier 2019
- 16 janv. 2019 à 09:19
Bonjour,
Le règlement de copropriéte (1978) n’a jamais été modifié et comporte de nombreuses erreurs et celui qui a été refait avec la loi alur en contenait autant et n’a jamais été déposé.
dans la colonne des charges particulières de celui en vigueur, certaines ne me concernent pas. Rien dans les doc que je reçois du syndic ne me permet de le contrôler, il dit que je ne les paie pas, ils fonctionnent avec une clé !
En fait, dans cette clé, (d’après la comptable « qui va se renseigner !) je paie depuis des années des charges indues, salaire du gardien, nettoyage... électricité ...)
Mes questions :
-qui est apte à contrôler cela ? un comptable ou qui ?
-Puis-je demander ce contrôle sans attendre l’AG ?
-dois-je prendre un avocat ?
-J’ai toujours donné quitus au syndic puisque j’ignorais être lésé, ai-je un recours pour le passé ?
-comment obliger le syndic à indiquer la répartition des charges conformément au règlement de copro pour que la vrification soit possible.
Avec mes excuses pour le nombre de question,
un grand merci d’avance
cordialement.
Afficher la suite 

Votre réponse

4 réponses

Messages postés
3888
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Dernière intervention
16 janvier 2019
1021
0
Merci
Bonjour,

Plusieurs choses :
1- Vous dites le RdC a été modifié mais non publié.
Si vous étiez copro aux dates de modifications, les modifs vous sont applicables même non publiées.
Si vous n'étiez pas copro, mais que le notaire a inséré dans l'acte de mutation les modifications, alors elles sont vous sont applicables.
Si vous êtes devenu copro après toutes ces modifications et que l'on ne vous a pas averti officiellement, les modifications ne vous sont pas applicables

2- Pour le controle, vos demandes sont un peu succinte pour pouvoir apporter une réponse. Mais disons que vous-même pouvez controler les comptes avant chaque AG, que le CS peut le faire à tous moments...
Rien dans les doc que je reçois du syndic ne me permet de le contrôler, il dit que je ne les paie pas, ils fonctionnent avec une clé ! 

Normalement le décompte annuel est suffisamment détaillé pour retrouver ces petits et en particulier vérifier les clés utilisées
alicej46
Messages postés
99
Date d'inscription
mercredi 8 décembre 2010
Dernière intervention
16 janvier 2019
4 -
bonjour,
merci pour votre réponse.
Le règlement de copropriété voté est exactement le même que le précédent sur la répartition des charges et j’étais copropriétaire pour les deux règlements.
La colonne dont je parle (charges particulières) ne figure pas et les clés ne nous permettent pas de contrôler, c’est pourquoi je demande quel professionnel pourrait contrôler à ma place.
Nous sommes 3 lots à ne pas avoir à payer certaines charges comme le nettoyage des étages, l’électricité car nos lots sont au rez-de-chaussée et après avoir insisté pour avoir des infos, 50% des charges de nettoyage sont comptées.
Je voudrais juste faire contrôler par un professionnel, quand et par qui ? le prix est-il élevé ?
la copropriété a 220 lots dont 84 en appartements.
j’espère avoir apporté plus de précisions.
merci
Commenter la réponse de rambouillet41
Messages postés
10125
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Dernière intervention
15 janvier 2019
3583
0
Merci
Bonjour,
Nous sommes 3 lots à ne pas avoir à payer certaines charges 

Sur quel texte vous appuyez vous pour affirmer ceci ?

La colonne dont je parle (charges particulières) ne figure pas

Si ce n'est pas précisé dans le règlement de copropriété, c'est non applicable à votre situation.
donc vous devez payer aux tantièmes généraux.

Contactez le conseil syndical ou encore une association de copropriétaires pour vous aider à vérifier vos décomptes.


NB : le vote en AG ou le quitus ne concernent pas les comptes particuliers des copropriétaires. Donc rien à voir !
alicej46
Messages postés
99
Date d'inscription
mercredi 8 décembre 2010
Dernière intervention
16 janvier 2019
4 -
bonjour et merci pour votre réponse. Il y a, dans le RCP, les deux articles suivants :



Art 14 : tous les frais entrainés par le nettoyage des entrées, couloirs de distribution, tant au sous-sol qu’aux étages, paliers, escaliers, vide-ordures, locaux commun tant pour les fournitures que pour les matériels, les salaires de toutes personnes ou entreprises employés à ces nettoyages. Les consommations d’électricité qui seront relevées au compteurs électriques de l’immeuble.
Art 15 : « ces charges seront réparties entre les copropriétaires selon les quote-parts indiquées colonne 6 du tableau récapitulatif ci-après ».


Dans ce tableau, la quote-part de quatre lots, dont deux à moi, sont à zéro.
Après de nombreuses demandes au syndic directes ou via le conseil syndical, le syndic nous informe avoir réparti tout ce qui est cité dans l’article 14, à raison de 50% dans les charges générales (pour tous) et 50% dans la colonne 6. Dans l’art 14, il est précisé : « tous les frais ... ».
Il en résulte que nous payons dans les charges génerales, des charges qui ne nous incombent pas.
Le syndic (le même idepuis dix ans) nous répond qu’il a fait comme celui qui l’a précédé.
merci pour votre aide, à votre disposition pour des pécisions.
cordialement.
anemonedemer
Messages postés
10125
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Dernière intervention
15 janvier 2019
3583 -
En effet selon cette grille il y a erreur.
Contestez auprès du syndic par courrier RAR.
La prescription vient juste de passer à 5 ans ... (Avant c'était 10 ans...)
alicej46
Messages postés
99
Date d'inscription
mercredi 8 décembre 2010
Dernière intervention
16 janvier 2019
4 -
Je vous remercie pour votre réponse, c’est dommage pour la prescription. Je redonnerai de mes nouvelles après les démarches.
merci
Commenter la réponse de anemonedemer
Messages postés
99
Date d'inscription
mercredi 8 décembre 2010
Dernière intervention
16 janvier 2019
4
0
Merci
bonjour et merci, l’affaire semble avancer dans le bon sens
Pour l’instant, le syndic propose de corriger dans un premier temps l’année en cours, mais :
concernant le concierge, il considère que dans son contrat, certaines unités vont dans les charges générales car elles ne sont pas exclues par la colonne 6 en question. Un concierge fait du nettoyage et d’autres tâches, gardiennage, etc..., résultat, il propose de mettre environ 67,5% de son salaire en colonne 6 et le reste en charges générales.
Dans le reste de la répartition des charges, rien d’autre n’est dit sur le salaire du concierge.
Il a peut-être raison, peut-être pas. qu’en pensez-vous ? merci, l’’affaire étant en négociation, pouvez-vous m’aider.
merci
anemonedemer
Messages postés
10125
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Dernière intervention
15 janvier 2019
3583 -
En effet si le gardien fait de nombreuses tâches et que son coût doit être réparti selon des clés différentes, c'est un peu compliqué.
Le plus simple sera d'évaluer par un pourcentage la part (en nombre d'heures pas exemple) qu'il passe dans les escaliers par rapport au reste de son travail.
C'est affaire de négociation serrée ! Faites vous aider par le conseil syndical.
Et pour conclure ce serait bien d'entériner ce % par un vote en AG.
alicej46
Messages postés
99
Date d'inscription
mercredi 8 décembre 2010
Dernière intervention
16 janvier 2019
4 > anemonedemer
Messages postés
10125
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Dernière intervention
15 janvier 2019
-
merci pour ce bon conseil.
La répartition des tâches du concierge est inscrite dans son contrat avec des unités de valeurs.
le syndic compte en parler au conseil syndical.
Pour l’AG, j’hésite car le syndic et le concierge peuvent changer, mais surtout, le contrat aussi, alors je vais attendre les propositions, merci en attendant.
anemonedemer
Messages postés
10125
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Dernière intervention
15 janvier 2019
3583 > anemonedemer
Messages postés
10125
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Dernière intervention
15 janvier 2019
-
normalement les UV du concierge sont très précises et devraient permettre de séparer ses différentes activités.
Référence ici :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichIDCC.do?idArticle=KALIARTI000036899384&idSectionTA=KALISCTA000005702065&cidTexte=KALITEXT000005656775&idConvention=KALICONT000005635953&dateTexte=29990101
Commenter la réponse de alicej46
Messages postés
99
Date d'inscription
mercredi 8 décembre 2010
Dernière intervention
16 janvier 2019
4
0
Merci
Bonjour,
Je vous remercie pour votre aide, l’affaire avance dans le bon sens, merci à vous tous.
Pour l’instant, le syndic accepte pour les calculs de l’année en cours de rectifier et de mettre dans la colonne concernée tout ce qui est cité dans le règlement de copropriété.
Une similation sur l’an dernier donne une différence de 200 euros à me rendre pour une seule année et ça dure depuis plus de quinze ans.
Le syndic à qui j’ai eu le tort de poser les questions verbalement me disait toujours que c’était correct.
Questions :
1)Comment se passera le rembousement des charges indument payées les années précédentes ?
2)Qui va les payer ?
On m’a parlé ici de prescription de 10 ans passée à 5 ans, mais j’ai lu sur les textes cette prescriptions pour des locataires, je n’ai rien trouvé pour les copropriétaires.
Si vous aviez une référence de loi, ce serait super.
Merci beaucoup
salutations
rambouillet41
Messages postés
3888
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Dernière intervention
16 janvier 2019
1021 -
c'est tout récent : loi Elan :
Article 42 
Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.


et cet article 2224 du CV fait état de 5 ans.... maintenant si on se réfère aux années à recouvrer peut-être qu'un juge dirait que le délai est de 10 ans pour les sommes à devoir antérieures à la loi Elan.
Commenter la réponse de alicej46
Dossier à la une