Probleme de caution

laetitiavih 1 Messages postés vendredi 8 juin 2018Date d'inscription 8 juin 2018 Dernière intervention - 8 juin 2018 à 20:24 - Dernière réponse : djivi38 19624 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 août 2018 Dernière intervention
- 8 juin 2018 à 20:52
Bonjour à tous,

J'espère que vous pourrez m'aider avant d'expliquer la situation je précise que j'ai contacter le service juridique de mon assurance et je suis en attente de leur réponse. Je souhaiterai donc avoir des précisions quant à mes droits si possible.


Voila j'ai louer un appartement pendant 10 mois, tous les loyers à jour, aucune dégradation de l'appartement ménage fait et correctement avant de partir. Cependant lors de la location plusieurs choses m'ont étonné. Je louais un appartement Avec une cave la cave était encombrée par des affaires. Je lui est demandé de La vidée elle ne l'a jamais fait. Elle m'a loué l'appartement tout en sachant'Que d'importants travaux de façades étaient à faire. ( le mur s'affaissait) je n'ai pas été prévenu et j'ai donc subi d'importantes nuisances. Ensuite je n'avais jamais les quittances de loyers il fallait lui deMande et me justifiée. Lorsque j'ai décidé de quitter les lieux j'ai donc envoyé une lettre recommandée et Sa réponse fut par SMS avec un ton déplacé.
À la suite de cela tour s'est dégradé. Elle a exigé les clefs je lui est demandé s'il était possible de lui donner pour organiser les visites une fois mes examens terminés ( soit une semaine ) qu'à la fin de ce délais elle aurait accès total à l'appartement et Que je serais donc partie ( soit 3 semaines de loyers perdus mais au moins elle pouvait faire ses visites tranquillement) Pas de réponse avant 10 jours à 23h30 jusqu'à 00h00 des SMS exigeants les clefs, des appels des 8h le lendemain. J'ai donc déposé les clefs dès le lendemain alors que je partais en week-end c'était la veille d'un week end de 3 jours. Je n'ai pas eu de nouvelle pendant 10 jours puisqu'elle était à l'étranger.
Le jour de la remise des clefs mon garant était présent et elle a Tout de suite dit qu'elle ne souhaitait pas sa présence. Elle a dis que l'appartement était très sale. ( chose totalement fausse j'ai les photos de l'état dans lequel elle m'avait laisser l'appartement douche moisi cheveux dans fond de la douche etc.)
À mon entrée dans l'appartement elle n'a pas fait d'état des lieux et à rempli sa feuille comme ça. Je n'ai donc pas vu la saleté partout ! Je ne connaissais pas la démarche et je pensais que c'était serieux. Sur le bail et l'état des lieux de sorti il ne figure aucun frais de ménage ( elle avait dit que je n'en aurait pas ), Pas de frais de draps etc ( Que je n'ai jamais utilisé ) son détecteur de fumée était pres de la cuisine j'ai donc du le retirer pour ne pas faire sonner des Que je cuisinais. Je n'ai donc aucune idée de son fonctionnement et elle me l'a fait payer aussi+ 100€ de ménage ( sans facture) elle a remplacé son meuble tele Ikea qui ne tenait pas debout er qui empêchait l'accès à la lumière ceci le dérangeais je l'ai donc démonté je lui est demandé la notice pour le remonter, elle l'a compté Comme dégradation et l'a remplacé par un neuf sans facture de l'ancien et elle a choisi un nouveau meuble qui doit être évidement plus cher. biensur rien ne figure sur l'état des lieux de sorties.
À la fin il me reste quelques euros Sur ma caution. Je ne suis pas sure quelle est dans son bon droit pout ma caution et Tout au mon du bail et de ses messages tres Mal venus.

Excusez moi pour ce long paragraphe si quelqu'un a des précisions sur les droits et ce qui est envisageable de faire, je vous remercie par avance.
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1 réponse

djivi38 19624 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 août 2018 Dernière intervention - 8 juin 2018 à 20:52
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Merci
bonjour,

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Si pas d'EDLE = logement censé être remis en "bon état" (art 3 loi 6/7/1989) = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI
(hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :


Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques (et faits légalement) ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE (les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire).
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]
Si c'est le cas pour vous, votre garant est un témoin idéal. Et au passage, votre bailleur n'a aucun droit de refuser sa présence.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24

III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord")

Encore un peu de lecture...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

QUITTANCES : sur demande du locataire (qui n'a pas à se justifier) le bailleur est obligé de les fournir art 21 loi 6/7/1989

VISITES : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1857
Extrait :
« Si le contrat de bail le prévoit, lorsque le locataire donne congé ou lorsque le logement est mis en vente, le bailleur ou son représentant (agent immobilier notamment) dispose d'un droit de visite », à exercer uniquement les jours ouvrables et pendant 2h maxi/jour.


Cordialement.
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