Frais de gestion mensuels pour le locataire

Bonjour et merci.

bonjour,

pas d'accord avec l'agence : il ne s'agit pas d'un trop versé de charges de votre part, mais de sommes exigées illégalement par une agence. La totalité doit vous être remboursée.
cdt.

bonjour,

cette agence est vraiment de mauvaise foi !
Stop les blabla au tél sms mails.

Faire un courrier R+AR de mise en demeure de restitution intégrale de ces frais de gestion indûment exigés, soit la somme de XXX € , sous 8 jours à réception de la présente, et concluez par une phrase du genre : "à défaut, je porterai le litige devant le tribunal d'instance et demanderez, en plus des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil".

https://www.vilogi.com/logiciel-gestion-locative/liste-des-charges-non-recuperables-aupres-du-locataire.php
<< Charges non récupérables auprès du locataire
Les charges non récupérables auprès du locataire - Droit du locataire

Les charges ne figurant pas dans la liste prévue à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret N° 87-713 du 26 août 1987 et de son annexe ne sont pas récupérables, car cette liste est limitative (voir ici la liste des charges récupérables):

Le bailleur ne peut exiger que le remboursement des charges visées à l'article 23 de la loi de 1989. Cette disposition étant d'ordre public, il est donc illégal d'y déroger contractuellement.
Ainsi le bail ne peut pas prévoir d'imposer d'autres charges au locataire.

Voici une liste non-exhaustive des charges non récupérables par le bailleur sur le locataire, soit parce qu'elles ne figurent pas dans dans la liste prévue à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret N° 87-713 du 26 août 1987 et de son annexe, soit par les tribunaux, soit par certaines réponses ministérielles
• Les dépenses d'administration, de gestion et de syndic
• Les primes d'assurances de l'immeuble
• Les charges financières et agios
• Les dépenses de personnel liées à la surveillance de l'immeuble dans lequel se trouve le logement loué.
Les dépenses de surveillance de l'immeuble ne sont pas récupérables sur les locataires (sauf s'il existe un accord collectif entre bailleur et locataires).
• Les frais d'envoi d'un avis d'échéance de loyer ou d'une quittance de loyer.
Le propriétaire ne pourra pas faire supporter au locataire les frais d'établissement et d'envoi des quittances de loyer qui doivent être délivrées sur simple demande suite au paiement du loyer.
• Les travaux de réfection du plancher ou de la porte-fenêtre d'un appartement loué.
• Les dépenses d'entretien concernant les arbustes et végétaux plantés dans un jardin privatif autre que celui du locataire.
• Encombrants L'enlèvement des encombrants ne peut pas être assimilé à des ordures relevant de l'entretien de propreté ou à des rejets domestiques.
• Dératisation
La dératisation ne figure pas sur la liste des charges récupérables.
• Travaux de nettoyage des graffitis
En cas de frais consécutifs à des actes de vandalisme, le bailleur ne peut pas faire supporter par ses locataires les travaux de nettoyage de graffitis apposés sur les murs.
Ces travaux ne peuvent être assimilés à des travaux d'entretien, ni être classés dans les dépenses relatives aux fournitures consommables.
• Location de conteneurs d'ordures ménagères
Les dépenses de location de conteneurs d'ordures ménagères ne sont pas récupérables car ne figurent pas dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
• Boites aux lettres
Les dépenses pour le remplacement ou de la mise aux normes des boites aux lettres reste à la charge exclusive du bailleur.
• La contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL) = 2,5% des loyers perçus pour les logements achevés depuis plus de 15 ans (exon°ration si le montant annuel des loyers perçus par local est inférieur à 1 830 à ou si les loyers donnent lieu au paiement de la TVA) n'est pas récupérable.
• Dégorgement des canalisations d'eaux usées Les dépenses liées au dégorgement des canalisation des eaux usées de l'immeuble dans lequel se trouve le logement loué ne sont pas récupérables car elles ne figurent pas dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
• Frais d'achat de compteurs
Seuls les frais d'achat de compteurs sont à la charge du bailleur.
Les frais de location et de relevés des compteurs (généraux ou individuels) incombent au locataire.
• Charges d'ascenseur pour un locataire qui occupe un logement du rez-de-chaussée
Le locataire du rez-de-chaussée n'a pas à supporter de charges d'ascenseur, même si son propriétaire en paye, sauf s'il peut être amené à utiliser l'appareil pour se rendre au parking en sous-sol ou à la cave.
• La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable par le bailleur que si elle est individualisée dans le budget de la commune. >>


=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24

III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord")


Cdt.

Bonjour et merci beaucoup pour réponse et l'aide que vous avez bien voulu m'accorder.

Effectivement, l'agence est de mauvaise foi mais essai de retourner la situation et de me faire douter. Je lui avais apporté mon courrier en main propre. Elle a voulu le déchirer et m'a dit qu'elle n' y répondrait pas.
Je vais suivre vos conseils.

Merci encore et bonne journée à vous.

Bonjour,

Je reviens une nouvelle fois vers vous concernant cette affaire. Je suis donc sans nouvelle de l'agence (elle a bien récupéré l'AR).
Je vais donc porter mon dossier devant le Tribunal et je suis en train de remplir le Cerfa de déclaration au greffe du Tribunal.

Sur quels éléments fiables puis-je me baser concernant le montant des Dommages et intérêts ?

Merci par avance

Autre question, la gestion de ma location étant passée à une autre agence, j'ai demandé le remboursement de l'APL versé par la CAF le mois suivant mon entrée dans les lieux(j'ai payé le 1er loyer entièrement, puis l'APL a été versé le mois d'après directement à l'agence.)
Je n'ai pas de réponse, là non plus. (c'est un petit montant, mais bon...).
Dois-je l'inclure dans ma demande ou bien est-ce une autre demande bien distincte ?

Merci par avance