Si la propriétaire ne retire pas la résiliation?

MrMaximum
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MrMaximum
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- 26 avril 2018 à 00:18
Bonsoir,

Si en tant que locataire quittant un logement, je prépare - en respectant bien le délai de préavis - la lettre de résiliation de bail, que je l'envoie suffisamment avant le délai (1 mois ici en zone tendue), mais que la propriétaire ne retire pas le pli, que je n'obtiens donc pas d'accusé de réception, que se passe-t-il? Est-ce que ça risque d'invalider ma résiliation?

Si elle le retire 14 ou 15 jours après avoir reçu l'avis de passage, ça dépassera le délai ...

J'ai toutefois un scan de la lettre la preuve de dépôt du courrier, car j'ai reçu un email de la poste pour cela (j'ai fait le recommandé avec un automate). Mais est-ce que cela est suffisant pour prouver que je l'ai fait plus d'un mois à l'avances, si jamais l'accusé de réception arrive plus tard, voire si elle ne retire jamais le pli?

Je vous remercie d'avance pour vos réponses.

2 réponses

djivi38
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Modifié le 25 avril 2018 à 22:24
bonsoir,

non, ça ne suffit pas.
Un préavis démarre, de date à date, :
1 - à la réception par le bailleur du courrier de congé du locataire donné par R+AR,
2 - au jour de la remise en main propre contre émargement (prévoir 2 exemplaires à faire signer au bailleur et en garder un),
3 - au jour du passage d'un huissier, même si bailleur absent, que le locataire aura mandaté, à ses propres frais, pour délivre son congé.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

C'est pour ça qu'il faut envoyer son congé en R+AR longtemps à l'avance, pour avoir éventuellement le temps d'avoir recours aux 2 autres façons légales de donner congé.
Et il est recommandé aussi de proposer, dans le même courrier, date et créneaux horaires pur faire l'EDLS et rendre les clés (ça évite un 2° courrier R+AR et encore une désillusion devant la non réactivité, voulue ou non, du bailleur).

cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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MrMaximum
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29 avril 2018

25 avril 2018 à 22:35
Merci, mais du coup même si j'envoyais le pli 6 mois à l'avance, ça veut dire qu'elle pourrait très bien l'ignorer en ne le retirant pas au bout de 15 jours et la poste me le renverrait ou le détruirait?

Et dans le cas de la remise en main propre, si je gardais mon exemplaire dans le logement loué dans lequel elle peut entrer en mon absence, elle peut le trouver et le brûler - bon heureusement il y a l'envoi aux proches, l'informatique, etc, au mieux faire une troisième copie pour la confier à un proche ...
(Sur moi elle pourrait me le prendre aussi.)
Et encore, si j'ai bien compris, cette seconde solution n'existe que par jurisprudence il semble.

Et du coup ça ne laisse presque que l'huissier (qu'il faut payer) comme garantie solide ...
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djivi38
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25 avril 2018 à 22:42
"et la poste me le renverrait ou le détruirait? "
Elle vous le renverrait, bien sûr !

La remise en main propre est légale... et, en principe, un bailleur n'a pas le droit de refuser de signer !

"logement loué dans lequel elle peut entrer en mon absence"
si vous pouvez apporter la preuve que votre bailleur rentre chez vous en votre absence et sans votre autorisation, c'est un cas de violation de domicile, puni par la loi.

"(Sur moi elle pourrait me le prendre aussi.) "
En vous violant par la même occasion ??? ^^
Arrêtez votre parano.

cdt.
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Pierrecastor
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25 avril 2018 à 22:37

Et du coup ça ne laisse presque que l'huissier (qu'il faut payer) comme garantie solide ...


Yep.

Vous avez des raisons solide de douter de la bonne foi de votre bailleur ?
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MrMaximum
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Modifié le 25 avril 2018 à 23:07
J'ai quelques raisons. Il y a notamment la caution de garantie qu'elle prévoit de rendre des mois après le départ (pour une colocataire) seulement mais je suppose que cela n'a rien d'illégal (pour l'état des lieux je prendrais des photographies si jamais, mais c'est inutile si là aussi un huissier se révèle plus coûteux que la caution), entre autres choses quelque peu singulières et gênantes...

Mais je ne pense pas qu'elle esquiverait une remise en mains propres si c'est le seul moyen avant de devoir payer un huissier. Pour tout vous dire c'est juste une chambre chez cette propriétaire (et avec les documents bien faits dans le cadre légal normalement), donc à moins qu'elle s'absente en allant loin et longuement, je devrais pouvoir faire une remise en mains propres, avec trois exemplaires dont un que j'enverrai immédiatement à un parent garant.

Encore que je crains un possible vice maintenant puisque pour le bail, elle n'a voulu faire que deux copies, sans la troisième pour le garant (je ne me souviens plus si j'ai envoyé la deuxième ou fait quand même faire une troisième, je vérifierai).

Par contre si elle le retire à temps, on est bien d'accord que l'accusé de réception suffit?
Parce qu'en soit le scan de la lettre n'est pas une preuve bien solide. Mais l'accusé de réception ne contient pas l'objet, ni le contenu ...
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djivi38
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13 174 > MrMaximum
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Modifié le 25 avril 2018 à 22:54
Pour vous aider :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.


Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ». Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

Cordialement.
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