Contrat ASL

Bonsoir Monsieur, je vous remercie pour votre réponse.
je vais essayer de vous faire un résumé afin de vous présenter notre situation plus clairement.
- Notre Domaine est composé de 22 copropriétés (groupes de villas + 6 bâtiments)
- Les parties communes (route, espaces verts, piscine, bassin, etc...) sont gérées par une ASL
- début juin 2016, soit environ un mois avant les remises des clefs des lots, nous sommes tous convoqués aux AG des copro.
- le directeur régional du promoteur est présent
- le Promoteur a choisi un Syndic local
- un contrat type de Syndic nous a été communiqué
- toutes les Ag des copro. valident ce contrat de Syndic au cours des AG

Le 4 juillet, le Promoteur convoque une AG extraordinaire de l'ASL, sans en informer les copropriétaires.
Lors de cette AG (le directeur du programme immo. est Président de séance), le promoteur, et le Syndic des copro., (qui représente donc les copropriétaires), élisent le bureau de l'ASL, c'est à dire eux mêmes.
Le même jour, le Président de l'ASL (le directeur local du promoteur) , valide un contrat de directeur d'ASL au Syndic des co-pro (qui est donc à la fois membre du bureau de l'ASL et directeur de l'ASL), pour une durée de deux ans, pour un montant annuel de prestation de 12.000 euros TTC. Toujours sans en informer les copropriétaires bien sûr.

Suite aux remises de clefs des biens, quelques propriétaires volontaires (recrutés par le Syndic à l'occasion des AG de copro.), sont convoqués par mail à une réunion ASL.
Le directeur du promoteur et un représentant du Syndic sont présents.
Le Syndic nous explique que le directeur du promoteur est président de l'ASL, qu'il va démissionner, et qu'il faut donc élire un président, un secrétaire et un trésorier.
Nous procédons à ces élections et évoquons divers sujets (projets aménagements etc...).
Fin août, le Syndic nous adresse un mail pour compte rendu de cette réunion et énumération des membres du bureau (élu pour 3 ans).
A aucun moment le promoteur ou le Syndic nous informent qu'ils ont conclu entre eux un contrat de Directeur de l'ASL pour une durée de deux ans et 24.000 euros de rémunérations, que les copropriétaires vont donc payer.
Nous découvrirons cela 1 an plus tard, lors de la présentation des comptes de l'ASL avant convocation à une première AG de l'ASL (tous les copropriétaires convoqués).
Le président de notre ASL a tout pouvoir. Il ne fait pas grand chose depuis deux ans, si ce n'est prendre des décisions pour des dépenses dont nous sommes informés ultérieurement (pas de présentation des devis, etc...). Son attitude bizarrement passive vis à vis du promoteur, nous laisse à penser qu'il le protège afin que nous n’obtenions jamais rien concernant nos nombreuses demandes au sujet des malfaçons constatées dans le Domaine, etc...
Idem pour le Directeur, qui est donc également Syndic des copro.
Le Président de l'ASL n'est pas un propriétaire résident. Il ne fait pas grand chose. Les comptes, rapports de visites mensuelles, etc... ne nous sont pas fournis systématiquement. Des copropriétaires font d'innombrables demandes écrites ou vont directement à l’agence immobilière. Nous peinons pour récupérer des documents. le Président de l'ASL au mois d'octobre dernier ne savais pas lui-même s'il existait un contrat de Directeur d'ASL, ni pour quelle durée. Nous finirons par obtenir ce contrat après maintes relances et menaces. Nous découvrirons à cette occasion que c'est le patron de l’agence immobilière qui détient ce contrat, et qu'il sous-traite la Direction de l'ASL a un indépendant (qui gère donc également nos copro. et que nous prenions pour un salarié de l’agence immobilière).
Nous découvrirons ultérieurement que ce sous-traitant avait déjà choisi son président d'ASL avant la première réunion, et qu'il nous l'a suggéré (car personne n'était volontaire en début de réunion), en nous indiquant qu'il était pilote, qu'il était du pays et connaissait bcp de monde (mairie, etc...).
Les professionnels de l’immobilier que nous avons consultés nous ont tous confirmé que c'était une hérésie de confier la présidence d'une ASL à un propriétaire non résident du Domaine, qui n'est au courant de rien, etc... Que cela ne pouvait pas fonctionner.
Au mois de décembre 2017, nous réussiront péniblement à nous débarrasser de ce Syndic dans 3 copropriétés + une autogérée (4 villas), lors de nos AG de copropriétés.
Nous sommes à moins de deux mois de la prochaine AG de l'ASL, durant laquelle notamment le contrat de directeur de l'ASL devra être renouvelé. Ce sujet n'a jamais évoqué lors de nos réunions (3 en deux ans).
Nous découvrons que les statuts de notre ASL (rédigés par le Promoteur), précisent que lors des AG de l'ASL, ce sont les syndics des copropriétés qui représentent les copropriétaires pour les votes, sans avoir à justifier d’une autorisation préalable de l'AG du CS des copro.
Actuellement, ce Syndic représente encore 18 copro. sur 22, (et est donc également Directeur de l'ASL), donc largement majoritaire au sein de l'ASL.
Dans un mois et demi, il a donc tout le loisir de voter sa propre réélection en temps que Directeur de l'ASL, selon un contrat qu'il aura lui-même élaboré (avec la rémunération qui va avec bien sûr).

En résumé :
- notre promoteur établi des statuts d'ASL qui donnent tout pouvoir au Président de celle-ci
- notre promoteur confie la Direction de l'ASL à son Syndic en lui validant un contrat de deux ans pour 24.000 euros payés par les copropriétaires
- ni notre promoteur, ni notre Syndic nous informe de ces faits
- notre Syndic de copro., directeur de l'ASL choisi son président d'ASL (qui est à sa botte)
- tant pour nos copropriétés que pour notre ASL, tout est mis en œuvre par notre Syndic de copro., directeur de l'ASL, et notre Président d'ASL pour que rien ne se passe (notamment au sujet de nos demandes concernant les malfaçons du Domaine et des copro.)
- nous n'avons toujours pas les procès verbaux de réceptions de copro. qui ont été de véritables mascarades (pas de représentant du promoteur, pas de PV signés des différentes parties, etc...)
- lors de la prochaine AG de l'ASL, le Syndic des copro. (selon les status de notre ASL rédigés par notre promoteur) a tout le loisir de s'auto proclamé à nouveau directeur de l'ASL + rémunération.
- les professionnels de l'immobilier que nous connaissons hallucinent lorsque nous leur expliquons ces pratiques
- ils nous confirment notamment que lorsqu’il y a un grand nombres de copro. dans un Domaine, la gestion de l'ASL n'est pas facturée (seulement les frais de courriers etc...)
- une responsable du Notaire (chez qui nous avons récupéré les statuts de l'ASL avec ses annexes), a confié à l'un des copropriétaires que le promoteur mettait en place son système (statuts, syndic, etc...) afin d'avoir la main sur le Domaine et s'auto réélise gestionnaire indéfiniment. Et nous conseil de ''nous sauvez'' de cette copro.

Pouvez-vous nous dire si vous avez déjà connu de telles pratiques de la part de promoteurs et de Syndics ?
Ces pratiques vous semblent elles légales ?
Pensez-vous que nous avons une solution pour trouver une faille dans ce système et nous débarrasser de ce Syndic, qui est à la botte du promoteur ? (et défend plus ses intérêts que les nôtres).

Je vous remercie par avance pour vos réponses.

un peu de lecture et vous verrez quelques solutions....

http://www.ancc.fr/asl-comprenant-des-syndicats-de-coproprietaires

Lors des AGs de vos copros respectives, prenez une résolution comme quoi le représentant aux AGs de l'ASL sera le président du CS et non le syndic.

Ensuite lors d'une AG de l'ASL avec un avis favorable de chacune des AGs des copros, modifier les statuts de l'ASL pour faire dire que le représentant d'une copro à l'ASL sera le copropriétaire désigné par l'AG du syndicat des copropriétaires.

Article 22
I. - Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale.

II. - L'assemblée générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l'article 25 peut mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l'article 24.

Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l'unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.

Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

III. - Le II est applicable pour la représentation au sein de l'assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre.

Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité.