Non restitution de caution et devis abusif

Question

Bonjour à tous,

Mon ancien bailleur souhaite m'imputer la quasi-totalité de la caution que je lui avait versé (550€).
Je vais essayer de faire simple et rapide.

J'ai quitté mon logement où j'étais locataire le 31 janvier 2018.
J'ai passé 2 mois sans que ma caution ne me soit reversée et également sans recevoir un quelconque courrier m'informant de devis de réparation durant cette période.

Le 03 Avril 2018, j'ai contacté mon ancien bailleur par mail (j'ai préféré plutôt que d'envoyer directement un recommandé, peut-être aurais-je dû...) en lui demandant tout simplement de me restituer ma caution dans son intégralité.

Ce à quoi il m'a répondu:
Je vous prélève 82€ pour la taxe d'ordure de 2016, 82€ supplémentaire pour celle de 2017 et enfin ci-joint, vous trouverez un devis que j'ai fait faire pour le nettoyage de la cabine de douche de 365,00€".

La caution est de 550,00€ et donc ne me restituerait que... 21€.

Je trouve ça étonnant de demander des arriérés datant de 2 ans dont je n'avais jamais eu connaissance, mais bon à la rigueur soit, apparemment il a jusqu'à 5 ans pour m'en faire part.

Par contre le nettoyage de la cabine de douche me parait hallucinant quand on sait que c'est une douche qui date des années 70 et qui forcément à eu du vécu et montre des signes d'âge...

Lors de l'état des lieux d'entré: aucune remarque concernant la douche.
Lors de l'état des lieux de sortie: "Etat d'usage" avec juste une remarque concernant les joins en mauvaise état (ce qui parait évident vu l'âge...).

Quels peuvent être mes recours car il est hors de question que je lui repaye une cabine de douche ?

Merci de me dire si je me trompe:
Le bailleur a 1 mois pour faire part de remarques et de transmettre des devis si besoin.
Celui-ci doit restituer la caution au plus tard un mois après la remise des clés si pas de remarques ou devis et au maximum 2 mois si devis. (je rappelle que j'ai passé 2 mois sans signe de vie de sa part).
Enfin, je pourrais être en droit de demander 10% du montant de la caution par mois débuté (à la rigueur je m'en fiche).

Merci d'avance pour vos éclaircissements.

Yomie

djivi38 · Accepted Answer

bonjour, "Le bailleur a 1 mois pour faire part de remarques et de transmettre des devis si besoin." NON : il a 2 mois et même un peu plus, tant que ça reste dans un << délai raisonnable >> (hélas, pas de durée + précise dans la loi) "Celui-ci doit restituer la caution au plus tard un mois après la remise des clés si pas de remarques" Plus exactement : le bailleur doit restituer au plus tard 1 mois à partir de la remise des clés SI l'EDLS est conforme à l'EDLE : ce qui n'est pas votre cas (joints douche = réparation locative). " Enfin, je pourrais être en droit de demander 10% du montant de la caution par mois débuté" OUI, à partir du 1° jour du 3° mois à partir du rendu des clés, vous pouvez réclamer 10% d'un LOYER HORS CHARGES par mois de retard commencé. Charges : -> si bail d'avant la loi ALUR (27/3/2014) : charges récupérables pendant 5 ans -> si bail d'après la loi ALUR (27/3/2014) : charges récupérables pendant 3 ans "Je vous prélève 82€ pour la taxe d'ordure de 2016, 82€ supplémentaire pour celle de 2017 et enfin ci-joint, vous trouverez un devis que j'ai fait faire pour le nettoyage de la cabine de douche de 365,00€". Il semblerait que sur l'EDLS seuls les joints en mauvais état sont mentionnés : donc, il n'y a pas lieu de vous compter le nettoyage complet de la cabine de douche. TEOM 2016 et 2017 : vous devez aussi avoir les justificatifs (= copie des TF du bailleur) et : - vérifier qu'elles correspondent bien à votre seul logement - soustraire les provisions déjà versées à ce titre (si c'est le cas) - vérifier que c'est bien au prorata de votre temps d'occupation dans ce logement sur ces 2 années (si entrée en cours d'année 2016) - ne pas payer les frais de gestion/rôle, toujours à la seule charge du bailleur. Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 : - Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ». - C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. - Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail. - En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement. Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) : - l'EDLS a été fait contradictoirement (ou par huissier) - ET a été signé de toutes les parties prenantes - ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures - ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE. - ET le montant des réparations doit être justifié Si 1 seule de ces conditions manque, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations. RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : • Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; • Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant. => Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs. => Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. => Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil). => Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc (article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016) [ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...] => Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location. => Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.] => En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6) => Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire. => Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé. CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) » => RECOMMANDATIONS : I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119 http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24 III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants. IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/  https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire  (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785  (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 Cordialement.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
(en attendant les réponses détaillées de notre amie Djivi)

Déjà ce n'est pas une caution, c'est un dépôt de garantie.

Comparez l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.
NON le bailleur n'a pas 1 mois pour faire des remarques. Il ne peut qu'utiliser l'état des lieux signés.

Vous devez payer en déduction sur le DG :
- la réfection des joints (charge locative)
- la taxe ordure ménagères 
le devis de nettoyage à 365 euros est en effet inadapté, il faut un devis uniquement pour la réfection des joints. (NB : ça peut quand même faire 200 euros si c'est un plombier et selon la région...)

Le bailleur a 2 mois pour vous restituer le reliquat, et ensuite c'est 10% du loyer (pas de la caution !)

Ensuite une RAR est indispensable !

Valenchantée · Answer

Bonsoir,

Effectivement, vous pouvez demander 10 % du loyer par mois de retard commencé après le délai de 2 mois relatif à la restitution de votre dépôt de garantie.

Par contre, le remplacement des joints de la douche sont à la charge du locataire. Comme ils ont été notés sur l'EDL, vous devez les payer mais ça ne fait pas 365 euros !!

Ensuite, effectivement il peut vous réclamer la TEOM pendant 3 ans (et plus 5 ans) ... mais vous ne la payez qu'au prorata du temps d'occupation ... Donc si vous êtes arrivé le 15 octobre 2016, vous ne devez que 2 mois et demi de TEOM. En outre, il doit vous joindre un justificatif de la somme demandée, en l'occurrence : une copie de sa taxe foncière.

Cdlt

djivi38 · Answer

Et je me permets de vous rajouter mon topo sur la TEOM... ça pourrait vous être utile (maintenant ou pour un autre logement) :
Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc. 

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur : 

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.

¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.
Donc, pour vous actuellement, seule la TEOM de l'année 2016 est payable par 12èmes.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération : 
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.cc-orb-jaur.fr/
Cordialement.

ARRIÉRÉS de TEOM : 

La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué respectivement après ou avant le 27 mars 2014 : 
"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances : 
Droit de bail. 
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. 
Taxe de balayage. » 
Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité. 

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. » 

Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire. 
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » 

La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription. 

Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges : 

•	Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 : 

Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989). 

Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017. 
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé. 

•	Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 : 

Cf. : http://www.clcv.org/actualites/loyers-et-charges-de-nouveaux-delais-pour-agir.html
« L’article 2222 du Code civil : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. » 

1° hypothèse : une créance du bailleur (ou du locataire) née le 1er mars 2010. Selon l’ancienne prescription (5 ans), elle s’éteindrait le 1er mars 2015. La nouvelle prescription court à compter de l’entrée en vigueur de la loi, le 27 mars 2014, pendant 3 ans, donc jusqu’au 27 mars 2017. Dans ce cas, l’ancienne prescription expire avant la nouvelle, c’est donc l’ancienne (1er mars 2015) qui s’applique.

2° hypothèse : une créance est née le 1er mars 2013. Selon l’ancienne prescription (5 ans), elle s’éteindrait le 1er mars 2018. La nouvelle prescription court à compter du 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi) et pendant 3 ans, donc jusqu’au 27 mars 2017. Dans ce cas, le délai de l’ancienne prescription est supérieur (de près d’un an) à la nouvelle : c’est donc la nouvelle prescription qui s’applique : cette créance sera éteinte le 27 mars 2017.

En résumé : il faut calculer les échéances de l’ancienne et de la nouvelle prescription : si l’ancienne expire avant la nouvelle, elle s’applique, si en revanche, l’ancienne expire après la date correspondant à la nouvelle prescription, c’est cette dernière qu’il faut prendre en compte. »
Ce qui est dit aussi dans l’ article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

Cordialement.

Non restitution de caution et devis abusif

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