Impayés dépassant 25%
Poisson92100
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rambouillet41 Messages postés 10204 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
rambouillet41 Messages postés 10204 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Bonjour,
la loi 65-557 article 29 I A prévoit la mise sous mandataire judicaire de la copro si les impayés en clôture d'exercice dépassent certains seuils...Vous comprenez cela comme une obligation impérative ou comme juste une possibilité lorsque la situation devient grave ?
Bonjour,
la loi 65-557 article 29 I A prévoit la mise sous mandataire judicaire de la copro si les impayés en clôture d'exercice dépassent certains seuils...Vous comprenez cela comme une obligation impérative ou comme juste une possibilité lorsque la situation devient grave ?
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6 réponses
Bonjour,
Vous évoquez un cas limite....! Pour en arriver là, il faut que le syndicat se déclare en faillite.
Vous concernant, vos impayés atteignent 25% du budget prévisionnel, c'est beaucoup, c'est trop, mais vous n'êtes pas en faillite ! Par contre le conseil syndical n'a pas fait son travail et encore moins le syndic. Ce dernier a pour obligation de faire en sorte qu'un tel résultat ne puisse parvenir à ce niveau de dettes. Si vous n'êtes pas élu, vous pouvez adresser un courrier RAR à votre syndic en lui précisant que, s'il ne fait pas rentrer l'argent en attente, vous vous dirigerez vers la juridiction compétente.
MERCI..... de....rien.
Vous évoquez un cas limite....! Pour en arriver là, il faut que le syndicat se déclare en faillite.
Vous concernant, vos impayés atteignent 25% du budget prévisionnel, c'est beaucoup, c'est trop, mais vous n'êtes pas en faillite ! Par contre le conseil syndical n'a pas fait son travail et encore moins le syndic. Ce dernier a pour obligation de faire en sorte qu'un tel résultat ne puisse parvenir à ce niveau de dettes. Si vous n'êtes pas élu, vous pouvez adresser un courrier RAR à votre syndic en lui précisant que, s'il ne fait pas rentrer l'argent en attente, vous vous dirigerez vers la juridiction compétente.
MERCI..... de....rien.
Bonjour,
Comme le syndic ne pourra pas faire face à toutes les factures à payer, il devra convoquer une AG pour faire voter des appels de fonds supplémentaires (= les copros sérieux vont payer pour les débiteurs...) ou bien les impayés vont s'accumuler et les défauts d'entretien peuvent poser problème (ascenseur à l'arrêt, coupures de courant, etc).
Bref il faut éviter d'en arriver là et mettre tout en oeuvre avant !
Par exemple : l'AG peut voter l'autorisation au syndic de mettre en vente le lot du copropriétaire pour se rembourser ses dettes sur la vente.
Comme le syndic ne pourra pas faire face à toutes les factures à payer, il devra convoquer une AG pour faire voter des appels de fonds supplémentaires (= les copros sérieux vont payer pour les débiteurs...) ou bien les impayés vont s'accumuler et les défauts d'entretien peuvent poser problème (ascenseur à l'arrêt, coupures de courant, etc).
Bref il faut éviter d'en arriver là et mettre tout en oeuvre avant !
Par exemple : l'AG peut voter l'autorisation au syndic de mettre en vente le lot du copropriétaire pour se rembourser ses dettes sur la vente.
Merci pour vos idées...
il s'agit d'une copro ou deux mauvais payeurs trainent des impayés depuis des années d'où presque 25% d'impayés en moyenne - chaque fois le syndic suspens l'action parce qu'ils verse quelques sous sur les 2 voire trois ans de charges qu'ils ont en retard ...
J'en tire que même si ce n'est ni un délit ni une faute lourde pour le syndic de ne pas mener les actions pour faire nommer un mandataire le quitus est à proscrire
il s'agit d'une copro ou deux mauvais payeurs trainent des impayés depuis des années d'où presque 25% d'impayés en moyenne - chaque fois le syndic suspens l'action parce qu'ils verse quelques sous sur les 2 voire trois ans de charges qu'ils ont en retard ...
J'en tire que même si ce n'est ni un délit ni une faute lourde pour le syndic de ne pas mener les actions pour faire nommer un mandataire le quitus est à proscrire
Bonjour Poisson,
Je n'avais pas remarqué que vous étiez l'auteur de ce post....! Peu importe, ma réponse ne change pas !
Je voulais revenir sur le quitus dont vous faites allusion. Il y a belle lurette que je ne fais plus voter de quitus, Mon syndic a compris qu'il ne fallait même pas l'inscrire à l'ordre du jour. Il ne faut JAMAIS voter le quitus, car vous ne pouvez plus faire marche arrière vis à vis de sa gestion.
Cdlt.
Je n'avais pas remarqué que vous étiez l'auteur de ce post....! Peu importe, ma réponse ne change pas !
Je voulais revenir sur le quitus dont vous faites allusion. Il y a belle lurette que je ne fais plus voter de quitus, Mon syndic a compris qu'il ne fallait même pas l'inscrire à l'ordre du jour. Il ne faut JAMAIS voter le quitus, car vous ne pouvez plus faire marche arrière vis à vis de sa gestion.
Cdlt.
Bonjour,
Le syndic a obligation de saisir le juge pour faire nommer un administrateur, mais comme dans ce cas le syndic va perdre du CA alors il a tendance à trouver des parades comme l'a fait remarquer anemonedemer : appel de fonds pour une avance spéciale.
Il faut aussi savoir que, en copro, certaines dettes s'éteignent d'elle même, 5 ou 2 ans suivant leurs natures.
Il faudrait que CS et surtout syndic s'attelle au dossier
Le syndic a obligation de saisir le juge pour faire nommer un administrateur, mais comme dans ce cas le syndic va perdre du CA alors il a tendance à trouver des parades comme l'a fait remarquer anemonedemer : appel de fonds pour une avance spéciale.
Il faut aussi savoir que, en copro, certaines dettes s'éteignent d'elle même, 5 ou 2 ans suivant leurs natures.
Il faudrait que CS et surtout syndic s'attelle au dossier
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Bonjour,
Attention, il y a une nuance entre le mandataire ad hoc (qui vient en plus du syndic en place) et l'administrateur judiciaire (qui le remplace avec en plus des pouvoirs normalement réservés à l'AG).
Sur le calcul des 25% il y a également des subtilités sur la nature et l'âge des créances mais quoi qu'il en soit, ce n'est pas impératif non, certaines copropriétés en difficultés creusent des niveaux d'impayés très alarmant mais leur intérêt n'est pas forcément de voir débarquer un syndic gourmand en plus :D
Attention, il y a une nuance entre le mandataire ad hoc (qui vient en plus du syndic en place) et l'administrateur judiciaire (qui le remplace avec en plus des pouvoirs normalement réservés à l'AG).
Sur le calcul des 25% il y a également des subtilités sur la nature et l'âge des créances mais quoi qu'il en soit, ce n'est pas impératif non, certaines copropriétés en difficultés creusent des niveaux d'impayés très alarmant mais leur intérêt n'est pas forcément de voir débarquer un syndic gourmand en plus :D
Bonjour, je suis à la recherche d'informations sur la mise en oeuvre de l'article 19-2 car celui-ci répond clairement aussi au pb évoqué qui est malheureusement courant.
Bonjour anemone
Au travers d'une association je vois passé pas mal de copro...
Article 29-1-A : le mandataire quand il remplace le syndic totalement est moins cher qu'un syndic et infiniment plus efficace pour les saisie en cas d'impayé (et en plus le statut donne alors l'aide juridictionnelle pour la copro)- quand on a vu un mandataire s'occuper des impayés on comprend que les syndic a coté son des rigolos !
Art 19-2 - jamais vu l'application en pratique désolé (les syndics ne le font pas)
29-2 - oui je l'ai vu pour des factures d'eau et de chauffagiste - ca fonctionne sans pb et permet en plus de négocier le cout final car les Veolia ou autre n'arrivent pas à justifier des créances de plusieurs années face au TGI
Au travers d'une association je vois passé pas mal de copro...
Article 29-1-A : le mandataire quand il remplace le syndic totalement est moins cher qu'un syndic et infiniment plus efficace pour les saisie en cas d'impayé (et en plus le statut donne alors l'aide juridictionnelle pour la copro)- quand on a vu un mandataire s'occuper des impayés on comprend que les syndic a coté son des rigolos !
Art 19-2 - jamais vu l'application en pratique désolé (les syndics ne le font pas)
29-2 - oui je l'ai vu pour des factures d'eau et de chauffagiste - ca fonctionne sans pb et permet en plus de négocier le cout final car les Veolia ou autre n'arrivent pas à justifier des créances de plusieurs années face au TGI
La législation juridique et financière évolue en permanence...