Agios bancaire

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28 novembre 2021
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Bonjour à toutes et à tous.

Nous devons approuvés les comptes de la copropriété sauf qu'apparaît dans nos documents la somme d'environ 230€ correspondant à des agios bancaires qui sont réparties aux trentième.
Ces agios correspondent à des frais bancaires suite à des charges de copropriétaires payés en retard.

- Est il possible qu'il y ait des agios bancaires à payer alors que nous avons tous payé plus que prévu à chaque trimestre ? Copropriété d'un an donc budget estimatif.

- Pourquoi repartir aux trentième de tous les copropriétaires et non pas aux simples copropriétaires défaillants ? Est ce légal ?

Merci pour votre réponse.

Cordialement

Ludovic

12 réponses

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28 novembre 2021
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Bonjour,

S'il y a des agios, c'est qu'il manquait de l'argent dans les caisses et que le syndic a payé des fournisseurs.

Je ne vois pas comment vous avez payé "plus que prévu" et apparemment pas tous puisqu'il y a des défaillants/débiteurs

Alors soit le syndic a mal géré la trésorerie et surtout la prévision budgétaire, soit il y a effectivement beaucoup d'impayés (cela démarre mal...), soit les deux.

Les impayés sont dus par le syndicat pour ces raisons, et il est normal que la répartition se fasse aux tantièmes généraux.

Ensuite, si vous voulez que ces frais soient imputés aux débiteurs, il faut :
1- que dans le RdC il y ait de prévu une clause d'aggravation des charges
2- que vous demandiez au juge que soit appliquée cette clause à untel, untel, untel, etc... (mais cela risque de couter plus cher que ces agios....)

Lors de la prochaine AG, il faut prévoir "une avance de trésorerie" qui ne peut pas excéder 1/6 du budget prévisionnel.
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Vous vous contredisez

"suite à des charges de copropriétaires payés en retard. " puis
" nous avons tous payé plus que prévu à chaque trimestre "
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27 septembre 2021
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1) dite vous bien que les agios de toute façon ont couté moins cher qu'une AG exceptionnelle pour augmenterl e budget en cours

2) il faut vous poser la question de garder ou non ce syndic initial désigné par celui qui a crée la copro
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25 novembre 2021
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Bonjour,

S'il y a des agios, c'est qu'il manquait de l'argent dans les caisses et que le syndic a payé des fournisseurs.

Pas possible, c'est interdit par la loi. Un syndic ne peut honorer une facture qu'à la condition que le compte soit approvisionné.

J'aurais aimé que Ludo nous donne un chiffre exact concernant le montant de ces agios. En effet, les banques font payer des frais de tenue de compte aux copropriétés. Cette pratique est assez récente. Cela va de quelques dizaines d'euros à plus de 400 € par an.

Cdlt.
Bonjour à tous, merci pour votre réponse.


Je m'explique, nous avons voté un budget de 37500€, finalement nous N'avons dépense que 31000€, voilà pourquoi je dis que certains copropriétaires ont donné plus que prévu.

De plus, nous avons donné au total pour 4000€ de trésorerie à la livraison de la copropriété, c'est ce que nous avait demandé le syndic Gexio. Pour moi, cela représentait 94€.

Les agios sont de 230,15€.
Est il possible que dans le compte de la copropriété, il est un sous compte au nom de chaque copropriétaire ? La réponse du président du Syndic qui me chagrine est que lorsqu'un des sous comptes est négatif, nous avons des agios bien que d'autres comptes soit positif.

J'espère pourvoir vous donner suffisamment de données pour me répondre.

Merci.
Merci beaucoup.

Je connais l'existence du compte 450, je m'occupe (enfin, j'essaye de m'occuper) des finances de l'association ou je bosse. Nous n'avons plus de comptable.

Je ne parles pas des sous comptes en terme de ligne bancaire en compta, mais bien de sous compte bancaire au niveau de la banque. Est ce possible ?

Je suis membre du CS, mais L' AG ayant lieu ce mercredi, je n'ai pas le temps d'aller au siège du syndic. Sont ils dans l'obligation de mailler ces documents aux membres du CS ?

Connaissez vous le syndic GEXIO.

Puis je vous mailler une partie des documents que j'ai afin de voir si nous avons la même analyse ? Est ce légal ??

Merci beaucoup pour votre aide.
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24 novembre 2021
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En tant que membre du CS, le syndic doit vous envoyer TOUS les relevés de banque ; vous pourrez suivre l'évolution du solde et les agios facturés...
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28 novembre 2021
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Je ne parles pas des sous comptes en terme de ligne bancaire en compta, mais bien de sous compte bancaire au niveau de la banque. Est ce possible ? 


Non, cela n'est pas possible, le compte est au nom du syndicat. Il ne serait pas concevable d'ouvrir X sous comptes.... le X pouvant aller de 2 à parfois plusieurs milliers (Grigny, par ex)

Sont ils dans l'obligation de mailler ces documents aux membres du CS ? 

Le syndic est obligé de vous fournir, à votre demande, tous documents concernant le syndicat et cela peut être fait par mail, bien sur. Sachez aussi que la loi lui fait obligation de vous fournir les relevés bancaires tous les mois, sans que vous les demandiez (article 18).

Connaissez vous le syndic GEXIO. 

Puis je vous mailler une partie des documents que j'ai afin de voir si nous avons la même analyse ? Est ce légal ??

Non je ne connais pas Gexio et bien sur vous pouvez m'envoyer des documents par le biais du site
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J'ai crée mon propre compte donc ludo et ludovicbar, c'est moi.
Merci pour vos réponses.
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26 février 2018

Voici les documents financiers que j'ai reçu (désolé pour la qualité).

Quelle analyse en faites vous ?
Merci.












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ce n'est effectivement pas très lisible.

Quel est le libellé de la ligne en haut à droite de l'annexe 1 ?
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On ne voit rien du tout !!! Envoyez moi ça par mail si vous voulez !
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26 février 2018

Bonsoir André, je n'ai pas votre adresse mail.
Voici le document réel en version lisible.
Merci beaucoup pour votre aide.
Pourriez vous me donner votre analyse de toutes les annexes.
Dans l'annexe7, que comprenez vous du document ? Quelles différences entre les deux premières colonnes et les deux suivantes ? Débit c'est bien ce que le copro doit à la copro et crédit l'inverse ?
Merci pour votre aide.








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Bonjour,

Je pense que vous ne devriez pas diffuser ainsi des documents comptables avec le nom des copropriétaires... c'est plus prudent ! Je ne comprends pas pourquoi il manque la colonne de gauche dans l'annexe 1 alors que le syndic était déjà en place puisqu'il facture des honoraires sur 2016...

Vos comptes sont en effet très atypiques ; un excédent important, une trésorerie positive en fin d'exercice mais des agios réguliers et pour un total quand même assez élevés (sur une base de 15%, 230 € ça représente près de 1500 € de découvert moyen sur l'année...).

Le problème de ces documents c'est qu'on a des comptes annuels mais pas l'historique ; si l'appel de provisions est fait et réglé en octobre, on peut avoir des découverts sur le début de l'année par exemple. Pour analyser vraiment vous avez besoin des relevés de banque et du grand livre ; dans le GL vous verrez les dates des appels et des encaissements et l'évolution du solde bancaire tout au long de l'année... encore une fois, en tant que membre du conseil syndical le syndic ne peut pas refuser de vous fournir ces éléments !

Mon adresse mail c'est : info@valcompta.net si vous voulez !

Cordialement,
André
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PS : oui les copropriétaires débiteurs sont ceux qui sont en retard et n'ont pas tout réglé, un solde de banque 512 débiteur est également normal (ça veut dire que c'est la banque qui vous doit de l'argent) et un solde créditeur c'est un copropriétaire qui a trop payé et qui doit récupérer quelque chose (de même le fournisseur est créditeur entre la facture et le règlement...).

J'ai du mal à lire mais cette annexe 7 ne me semble pas cohérente avec l'annexe 1 (normalement ça donne le détail des deux lignes "copropriétaires") et l'annexe 1 n'est pas conforme non plus car malgré le titre le résultat n'est pas réparti...
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je rajouterai aux propos de André :
  • avec un solde positif de 8000 € et une avance de trésorerie de 4000 € et un solde débiteur/créditeur de 2000 €, il est difficilement compréhensible d'être en déficit en cours d'année
  • les plus grosses factures étant l'eau, l'assurance et le syndic et celles ci n'intervenant pas avant juin (l'eau), encore une fois difficile de penser être en déficit surtout dans les 6 premiers mois.


J'aurais plutôt tendance à penser que vous n'avez pas affaire à des "agios" à proprement parler mais à des frais bancaires.

Pour le savoir, vous allez contrôler les comptes comme chaque copro peut le faire avant l'AG (les modalités sont inscrites sur la convocation) et vous vérifiez bien que l'on vous met à disposition les relevés bancaires et les "factures bancaires" sur lesquelles sont spécifiées les détails des frais : frais de tenue de compte, frais de virement, frais X et frais Y....
bonjour, Il faudrait proposer le paiement par prélèvement bancaire, ça éviterait les oublis par les traînards.

Ce n'est pas si simple que ça, en copropriété de faire payer les responsables. Et c'est pour tout.

Boîtes aux lettres forcées par des locataires qui viennent récupérer du courrier après leur départ, dégradations en tout genre etc... Et c'est tout le monde qui paie.
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rochat :
Pas possible, c'est interdit par la loi. Un syndic ne peut honorer une facture qu'à la condition que le compte soit approvisionné. 

c'est écrit où cela ?..... il peut y avoir un arrangement entre la banque et le syndicat (via le syndic) au prétexte d'un début de copropriété. La banque sait bien qu'elle sera payé, et elle a tout intérêt (c'est le cas de le dire) à faire payer des frais .... ;o)

Je m'explique, nous avons voté un budget de 37500€, finalement nous N'avons dépense que 31000€, voilà pourquoi je dis que certains copropriétaires ont donné plus que prévu. 
Vous ne dites pas combien d'argent est rentré sur ces 31000 € ?....
C'est à l'instant T qu'il faut considérer la trésorerie en banque et non en fin d'exercice.... Il se peut qu'il y ait de grosses factures alors que les provisions sont étalées dans le temps : exemples, les factures d'eau, les factures d'énergies, l'assurance, etc... et surtout en début de copropriété.

37000 € de budget c'est 9250 € par trimestre, et vous n'avez donné que 4000 € en début d'exercice : mauvaise prévision...

Dans la compta, il y a effectivement des comptes 450.... un pour chaque copro qui permet d'enregistrer les appels et les versements.

Faites vous désigner comme membre du CS et vous aurez accès à tous documents concernant le syndicat et en particulier, les balances comptables et le grand livre : 2 pièces indispensables à demander tous les 3 mois pour suivre les finances. (mais il faut être membre du CS)