révision PLU

Question

Bonjour 
Je suis propriétaire de deux parcelles contigues depuis 1991 , l'une de 1800 m2 est dans le POS classée en NB2 ( 4000 m2 pour construire ) l'autre en ND assorti d'un EBC pour 3200 m2 .Mon tènement est de 5006 m2 au total .Depuis 1993 je demande au maire de la commune de pouvoir construire sur la parcelle en NB2 sans toucher aux arbres de cet EBC .Sa réponse a toujours été d'attendre la révision du POS et du fait que l'une des deux parcelles est en EBC il ne pouvait pas nous accorder de permis .Il m'a promis verbalement sans jamais me l'écrire que mes terrains seraient constructibles lors du passage du POS au PLU. 25 ans que j'attends naïvement.
Il m'a même dit qu'il savait que des permis de construire illégaux avaient été autorisés dans sa commune sur certaines parcelles dont les pétitionnaires avaient déclaré des surfaces erronées . Il ajoute à cela qu'il n'est pas technicien et que les surfaces pour obtenir un permis de construire sont déclaratives et qu'il ne va pas sur les terrains pour se rendre compte de la réalité .J'ai toujours été honnête et chaque fois que j'ai déposé un CU informatif ,je n'ai jamais triché .
Aujourd'hui je m'aperçois que des terrains n'ayant pas la surface requise ont obtenus des permis de construire et cela date de 2002 .
Maintenant le projet du PLU classe nos deux parcelles en zone naturelle , alors que celles-ci sont entourées de terrains tous construits et que les propriétaires pourront faire des extensions de leur habitation .Je tiens à préciser que mes deux parcelles supportent les canalisations d'eaux , les réseaux EDF et télécommunication et que le chemin desservant les habitations voisines passe sur mes terrains .
J'ai rencontré par deux fois le commissaire enquêteur durant l'enquête publique qui s'est terminée le 10 novembre 2017.
J'ai contacté en amont un avocat qui me dit de déposer un CUb sur la parcelle en NB2 .Une amie architecte me dit de faire un rattachement de mes deux parcelles auprès du cadastre .
Mes questions sont de savoir réellement :
- utilité de faire un rattachement de parcelles , quel statut sera appliqué à mes parcelles 
-utilité de déposer un CUb sur la parcelle en NB2 ou déposer un CUb sur la totalité en faisant comme les voisins qui ont déclaré des surfaces non conformes et qui ont obtenus des permis de construire .
Cordialement

Josh Randall · Answer

Bonjour

Le problème de la révision du PLU c'est que le dépôt d'un CUb entraînera sa caducité une fois le PLU adopté puisque les dispositions d'urbanisme auront changé. 

Dommage de ne pas avoir construit avant car le permis aurait certainement été validé.

Josh Randall · Answer

Ah oui j'avais oublié la notion de surface minimale constructible qui aurait entraîné un refus du permis de construire. Le souci est que les différents édiles qui se sont succédés (ou est-ce le même depuis 1993 ?) ont dû faire du clientélisme pour accepter des constructions en contradiction avec le POS alors en vigueur.

Le dépôt d'un CUb ne permettrait pas la construction en raison des règles du POS encore et la surface minimum de 4000 m² nécessaire pour construire.Et le dépôt d'une demande de PC se heurterait à un sursis à statuer et que la mairie pourrait ne pas statuer sur ton dossier pendant un délai maximal de deux ans.

Josh Randall · Answer

des divisions de parcelles ont été accordées permettant aux propriétaires de conserver une surface minime autour de leur habitation ( environ 1500 m 2 ) au lieu des 4000 m2 exigé pour construire.  
Il est possible que les permis de construire accordés l'aient été pour des emprises foncières d'une surface supérieure ou égale à 4000 m² et que la division foncière soit intervenue après les constructions. 

Il n'est pas interdit de diviser un terrain. Mais il semble que la plupart des permis de construire délivrés soient illégaux.

Josh Randall · Answer

Depuis la Loi ALUR il n'y a plus de surface minimum pour construire, et les dispositions des PLU qui imposent une superficie minimum sont illégales. 
Sauf qu'ici le PLU est en cours d'élaboration. Or, la suppression des surfaces minimales constructibles ne s'applique pas pour les communes encore dotée d'un POS comme expliqué dans cette fiche

Edit: je m'aperçois qu'on est maintenant en RNU. Dans ce cas sont les règles du code de l'urbanisme qui s'appliquent. De sorte que le dépôt d'une emande de permis de construire pourrait aboutir à un accord.
Cependant, je me répète, la commune pourrait opposer un sursis à statuer du fait de l'élaboration avancée du PLU sans garantie que le PC soit accepté.

 
L'impossible est le seul adversaire digne de l'homme

Josh Randall · Answer

En effet il n'y a pas de définition exacte par ce que cela dépend de critères inhérents à chaque commune

Révision PLU

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