Servitude de passage
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BmV
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Modifié le 14 nov. 2017 à 11:08
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" Qui est dans son droit, " : visiblement, la copro.
En effet, un droit de passage concerne une entité foncière, un terrain enclavé et non une parcelle.
Si les deux parcelles sont contiguës, formant ainsi un ensemble foncier, le droit de passage sur l'une aboutit forcément à desservir l'autre, puisqu'elle est au même propriétaire.
L'article 682 du code Civil, base légale du traitement de ces cas, parle bien des "fonds" enclavés et non de "parcelles"
Par ailleurs, le juge pourra aussi retenir l'absence de clairvoyance , volontaire ou non, de l'acquéreur qui achète un terrain dont il sait pertinemment qu'il est enclavé.
Administrativement, il reste à savoir si d'une part ce terrain est bien en zone constructible au PLU, qu'il bénéficie d'un CUb positif (viabilités sans doute absentes ?) et que les dimensions de la desserte sont conformes aux exigences du PLU (largeur 4 m en principe pour un ou deux logements, 6 m au-delà, etc.)
"On ne prête qu'aux riches, et on a bien raison, car les autres remboursent difficilement." - - - Tristan Bernard
En effet, un droit de passage concerne une entité foncière, un terrain enclavé et non une parcelle.
Si les deux parcelles sont contiguës, formant ainsi un ensemble foncier, le droit de passage sur l'une aboutit forcément à desservir l'autre, puisqu'elle est au même propriétaire.
L'article 682 du code Civil, base légale du traitement de ces cas, parle bien des "fonds" enclavés et non de "parcelles"
Par ailleurs, le juge pourra aussi retenir l'absence de clairvoyance , volontaire ou non, de l'acquéreur qui achète un terrain dont il sait pertinemment qu'il est enclavé.
Administrativement, il reste à savoir si d'une part ce terrain est bien en zone constructible au PLU, qu'il bénéficie d'un CUb positif (viabilités sans doute absentes ?) et que les dimensions de la desserte sont conformes aux exigences du PLU (largeur 4 m en principe pour un ou deux logements, 6 m au-delà, etc.)
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bern29
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Bonjour,
votre exposé demande précision. Si comme le dit BmV, le propriétaire à déjà un droit de passage pour son terrain,c'est à lui d'assumer un accès par son propre terrain.
Si sa demande réside dans le fait de laisser passer les nouveaux propriétaires ou locataires de ces futurs maisons, la copro ne peut le refuser.
votre exposé demande précision. Si comme le dit BmV, le propriétaire à déjà un droit de passage pour son terrain,c'est à lui d'assumer un accès par son propre terrain.
Si sa demande réside dans le fait de laisser passer les nouveaux propriétaires ou locataires de ces futurs maisons, la copro ne peut le refuser.
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C'est toujours aussi complexe. :) Un plan serait le bienvenue. Quand vous dites un recours pour"aggravation" de la servitude,qu'entendez vous par là ? Quelle est la largeur actuelle de la serviyude ?
Car si la servitude existante es jugée trop étroite, le voisin est en en droit de demander un accès plus large. Je vous mets ci dessous l'art. de loi correspondant :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006430276/1968-01-03/
Car si la servitude existante es jugée trop étroite, le voisin est en en droit de demander un accès plus large. Je vous mets ci dessous l'art. de loi correspondant :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006430276/1968-01-03/
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bern29
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Modifié le 14 nov. 2017 à 18:31
Non ce n'est pas du tout ça. Je ne peux pas publier le plan mais si vous suivez les explications ça me semble compréhensible.
Dessinez 2 carrés l'un au dessus de l'autre, ce sont les parcelles 1 en bas et 2. La voie publique passe en bas contre la parcelle 1. À droite des parcelles un rectangle avec la SCI A, encore à droite un rectangle avec la copro B. Un chemin de servitude part de la parcelle 1, traverse la SCI A et la copro B pour sortir sur la voie publique.
L'aggravation de servitude consiste à utiliser la servitude existante pour une nouvelle parcelle et de nouveaux travaux (et sans doute plus tard de nouveaux résidents, mais on n'en est pas là).
Elle mesure 4m de large mais ne sert que le fonds dominant de la parcelle 1. Maintenant on nous demande de servir aussi celui de la parcelle 2.
Dessinez 2 carrés l'un au dessus de l'autre, ce sont les parcelles 1 en bas et 2. La voie publique passe en bas contre la parcelle 1. À droite des parcelles un rectangle avec la SCI A, encore à droite un rectangle avec la copro B. Un chemin de servitude part de la parcelle 1, traverse la SCI A et la copro B pour sortir sur la voie publique.
L'aggravation de servitude consiste à utiliser la servitude existante pour une nouvelle parcelle et de nouveaux travaux (et sans doute plus tard de nouveaux résidents, mais on n'en est pas là).
Elle mesure 4m de large mais ne sert que le fonds dominant de la parcelle 1. Maintenant on nous demande de servir aussi celui de la parcelle 2.
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14 nov. 2017 à 19:01
14 nov. 2017 à 19:01
!
C'est une situation totalement ubuesque !
Quel intérêt d'avoir, si j'ai bien compris, une servitude plus ou moins parallèle à une voie publique sur deux propriétés voisines afin de rejoindre ladite voie publique au niveau de la seconde propriété ???
À part bien sûr pour conserver le plus de superficie possible afin de pouvoir construire le plus de m² de logements possibles ....
C'est une situation totalement ubuesque !
Quel intérêt d'avoir, si j'ai bien compris, une servitude plus ou moins parallèle à une voie publique sur deux propriétés voisines afin de rejoindre ladite voie publique au niveau de la seconde propriété ???
À part bien sûr pour conserver le plus de superficie possible afin de pouvoir construire le plus de m² de logements possibles ....
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14 nov. 2017 à 19:13
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" ou alors la construction sur la parcelle 1 est ancienne et ne permet plus un accès des parcelles situées à l'arrière ? " : peut-être ... sans doute .... mais ça, encore une fois, ce bon "voisin" aurait du y penser avant et ne pas compter sur la bienveillance d'autrui....
BmV
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14 nov. 2017 à 18:42
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" montrant que la parcelle 1 est bordée de la voie publique au sud " : mais alors puisque l'entité foncière a un accès direct à une voie publique, il n'est nullement fondé à demander une servitude sur une autre propriété !!!
Il doit se dém...brouiller pour organiser l'accès à la voie sur ses propres terrains ; on peut se douter que cela doit lui poser un casse-tête technique et financier, mais c'est son problème, pas celui de la copro.
Voir notamment l'article 684 du code Civil >>> https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006430295/2017-11-14/
" -/-la SCI A a engagé un recours gracieux contre le permis de construire, pour aggravation de la servitude de passage " : ça risque fort de ne pas être retenu puisque les permis (actes administratifs et non civils) sont délivrés sous réserve du droit des tiers, donc uniquement sur la base des règles d'urbanisme.
En revanche, on est fondé à refuser une aggravation ou une nouvelle servitude dans la mesure où, si les deux parcelles sont bien contigües, forment donc une entité et appartiennent au même propriétaire, le fonds possède un accès direct à la voirie publique.
" et le propriétaire est en train d'essayer de nous la mettre à l'envers pour son confort personnel et financier ? " : vu ce qu'on lit, on peut le craindre, en effet.
Accessoirement, toute constitution de servitude demande une contrepartie, un dédommagement, soit sous forme d'une somme d'argent ou un "loyer" ou une autre forme.
On peut aussi envisager un échange de terrains si cela peut contribuer à assainir la situation. Une servitude n'est jamais une solution satisfaisante à terme.
Il doit se dém...brouiller pour organiser l'accès à la voie sur ses propres terrains ; on peut se douter que cela doit lui poser un casse-tête technique et financier, mais c'est son problème, pas celui de la copro.
Voir notamment l'article 684 du code Civil >>> https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006430295/2017-11-14/
" -/-la SCI A a engagé un recours gracieux contre le permis de construire, pour aggravation de la servitude de passage " : ça risque fort de ne pas être retenu puisque les permis (actes administratifs et non civils) sont délivrés sous réserve du droit des tiers, donc uniquement sur la base des règles d'urbanisme.
En revanche, on est fondé à refuser une aggravation ou une nouvelle servitude dans la mesure où, si les deux parcelles sont bien contigües, forment donc une entité et appartiennent au même propriétaire, le fonds possède un accès direct à la voirie publique.
" et le propriétaire est en train d'essayer de nous la mettre à l'envers pour son confort personnel et financier ? " : vu ce qu'on lit, on peut le craindre, en effet.
Accessoirement, toute constitution de servitude demande une contrepartie, un dédommagement, soit sous forme d'une somme d'argent ou un "loyer" ou une autre forme.
On peut aussi envisager un échange de terrains si cela peut contribuer à assainir la situation. Une servitude n'est jamais une solution satisfaisante à terme.
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Modifié le 14 nov. 2017 à 19:14
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Et au vu des précisions données quant à la disposition des parcelles, même la servitude actuelle n'a aucune raison d’être puisque la parcelle 1 a un accès direct à la voie publique.
Et si l'accès à cette voie présente un danger, à lui de financer la pose de feux tricolores ...
On peut imaginer que ce soit peut-être techniquement (et financièrement...) compliqué pour le "voisin" (terrassements divers, aménagements, passage de réseaux, entretien, etc.), mais juridiquement non pertinent.
Sur la base de l'article 682 du code Civil toujours, je dirais qu'a priori la SCI et la copro semblent toutes deux fondées non seulement à refuser une nouvelle servitude mais à demander au juge de supprimer la première.
Sauf erreur, si le voisin porte ces exigences devant un tribunal civil, il sera sans doute débouté. Mais pour en être sûrs, il semble prudent de faire appel bien sûr à un bon avocat immobilier sur place.
Et juste basiquement, concrètement : on constate que ces deux sociétés A et B subissent, et apparemment gratuitement en plus, les désagréments liés à cette servitude, sans aucun avantage, et que c'est le voisin qui en tire tout le bénéfice en matière de surface utile !
Et si l'accès à cette voie présente un danger, à lui de financer la pose de feux tricolores ...
On peut imaginer que ce soit peut-être techniquement (et financièrement...) compliqué pour le "voisin" (terrassements divers, aménagements, passage de réseaux, entretien, etc.), mais juridiquement non pertinent.
Sur la base de l'article 682 du code Civil toujours, je dirais qu'a priori la SCI et la copro semblent toutes deux fondées non seulement à refuser une nouvelle servitude mais à demander au juge de supprimer la première.
Sauf erreur, si le voisin porte ces exigences devant un tribunal civil, il sera sans doute débouté. Mais pour en être sûrs, il semble prudent de faire appel bien sûr à un bon avocat immobilier sur place.
Et juste basiquement, concrètement : on constate que ces deux sociétés A et B subissent, et apparemment gratuitement en plus, les désagréments liés à cette servitude, sans aucun avantage, et que c'est le voisin qui en tire tout le bénéfice en matière de surface utile !
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Mais comment accédait on à cette parcelle auparavant ? Elle devait disposer d'un accès aussi non ?
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14 nov. 2017 à 21:48
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Si c'est bien le cas, l'achat de cette parcelle contigu avec celle du voisin dans une même main,permet une réunion de parcelle. Donc(tout comme une division) la servitude desservant sa parcelle servira aussi à desservir la nouvelle parcelle (via un chemin qu'il devra ouvrir de sa propriété jusqu'à celle nouvelle parcelle contigu
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Et c'est là qu'est supposée intervenir la notion d'aggravation de servitude, et qu'on se demande aussi pourquoi cette servitude existe vu que sa parcelle d'origine longe la départementale.
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Modifié le 15 nov. 2017 à 09:00
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Renseignez vous en Mairie, car il est probable qu'une ouverture sur cette départementale soit interdite. Par ailleurs,la création d'un nouveau "fond" issu d'un fond commun bénéficiant d'une servitude,n'est pas considéré comme aggravation de servitude. Il peut aussi s'agir d'une servitude conventionnelle.
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Modifié le 15 nov. 2017 à 09:14
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Renseignez vous en Mairie
Le syndic a certainement connaissance de la situation.
il est probable qu'une ouverture sur cette départementale soit interdite
C'est récent alors, parce que la rue est longée de maisons (dont celle du propriétaire qui réclame une nouvelle servitude) qui ont toutes une sortie sur la départementale.
Il peut aussi s'agir d'une servitude conventionnelle.
Non je ne pense pas, sinon la copro le saurait. En tout cas pas de servitude avec la nouvelle parcelle acquise par le propriétaire.
Le syndic a certainement connaissance de la situation.
il est probable qu'une ouverture sur cette départementale soit interdite
C'est récent alors, parce que la rue est longée de maisons (dont celle du propriétaire qui réclame une nouvelle servitude) qui ont toutes une sortie sur la départementale.
Il peut aussi s'agir d'une servitude conventionnelle.
Non je ne pense pas, sinon la copro le saurait. En tout cas pas de servitude avec la nouvelle parcelle acquise par le propriétaire.
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15 nov. 2017 à 08:45
15 nov. 2017 à 08:45
Ouep !
En bref, ce "voisin", dont la propriété jouxte clairement une voie publique, semble n'avoir légalement nulle raison de prétendre à une servitude de passage sur les fonds voisins, car aucun élément concret ne lui permet d'invoquer l'article 682 du code Civil.
Point.
Il peut donc sembler judicieux non seulement de refuser une nouvelle servitude, voire une "aggravation" de celle existant, mais en plus demander au juge civil d'en prononcer la suppression.
En bref, ce "voisin", dont la propriété jouxte clairement une voie publique, semble n'avoir légalement nulle raison de prétendre à une servitude de passage sur les fonds voisins, car aucun élément concret ne lui permet d'invoquer l'article 682 du code Civil.
Point.
Il peut donc sembler judicieux non seulement de refuser une nouvelle servitude, voire une "aggravation" de celle existant, mais en plus demander au juge civil d'en prononcer la suppression.
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15 nov. 2017 à 17:11
15 nov. 2017 à 17:11
Merci à vous 2, je vous tiendrai au courant quand j'aurai la suite de l'histoire.
Cdlt
Cdlt
Pour info, finalement : les AG des 2 voisins concernés ont voté pour accorder la servitude demandée ;
- d'abord parce qu'il semble qu'on ne puisse pas faire autrement (j'ai toujours des doutes),
- ensuite pour faciliter des relations de bon voisinage (et éviter la situation relativement "fermée" qui existe avec une autre copropriété voisine qui a jugé bon de poser un grillage pour empêcher nos piétons de passer par chez eux (jusqu'où va la mesquinerie, quand même! ils préfèrent que nos piétons risquent de se faire écraser sur une grosse départementale sans trottoir plutôt que de passer par leur chemin tranquille),
- et enfin parce que la construction d'une maison avec 2 appartements à cet endroit empêchera toute vélléité de construire quelque chose de beaucoup plus gros et gênant plus tard (ça c'est mon argument secret).
Le mieux étant l'ennemi du bien, il vaut mieux parfois paraître raisonnable.
Merci pour votre aide.
Cdlt
- d'abord parce qu'il semble qu'on ne puisse pas faire autrement (j'ai toujours des doutes),
- ensuite pour faciliter des relations de bon voisinage (et éviter la situation relativement "fermée" qui existe avec une autre copropriété voisine qui a jugé bon de poser un grillage pour empêcher nos piétons de passer par chez eux (jusqu'où va la mesquinerie, quand même! ils préfèrent que nos piétons risquent de se faire écraser sur une grosse départementale sans trottoir plutôt que de passer par leur chemin tranquille),
- et enfin parce que la construction d'une maison avec 2 appartements à cet endroit empêchera toute vélléité de construire quelque chose de beaucoup plus gros et gênant plus tard (ça c'est mon argument secret).
Le mieux étant l'ennemi du bien, il vaut mieux parfois paraître raisonnable.
Merci pour votre aide.
Cdlt
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 14 nov. 2017 à 17:55
Pour préciser un peu plus les choses :
- la parcelle 1 bénéficie d'une servitude de passage sur les fonds servants A (appartenant à la SCI A) et B (appartenant à la copro B).
- le propriétaire de la parcelle 1 a acheté la parcelle 2 contigüe à la 1, et obtenu un permis de construire 2 maisons sur "un terrain d'assiette constituée par la parcelle 2 et une parcelle détachée de la parcelle 1"
- pour autant (nous dit-on) il apparaît que le projet de travaux mené par le propriétaire "ne dispose pas d'une desserte établie de façon juridique lui permettant d'accéder à la voie publique, dans la mesure où il ne constitue que partiellement le fonds dominant de la parcelle précitée."
--> le propriétaire demande donc une "régularisation" de la situation par la "constitution de la servitude de 4m -sur les 2 fonds servants A et B- au profit de la parcelle terrain d'assiette du projet"... "afin de permettre la réalisation des travaux de la construction" (il n'est nulle part question de laisser passer les futurs résidents)
-/- le propriétaire propose, par un protocole d'accord, de prendre "à sa charge l'ensemble des frais inhérents à la constitution de la servitude" (mais ne propose aucune autre sorte d'indemnisation ni de participation future à l'entretien du chemin, je ne sais pas d'ailleurs s'il existe un tel accord sur la servitude originale)
-/-la SCI A a engagé un recours gracieux contre le permis de construire, pour aggravation de la servitude de passage
Les copropriétaires B doivent maintenant voter en AG pour ou contre ce protocole d'accord, et les actions en justice à mener, éventuellement en se joignant à l'action de la SCI. Et les copropriétaires sont perplexes !
Joint à la convocation se trouve un plan, montrant que la parcelle 1 est bordée de la voie publique au sud, de la SCI A à l'Est, de la parcelle 2 au nord, sachant que la SCI A est entre ces 2 parcelles et la copro B, et bénéficie d'une servitude de passage sur le chemin de la copro B (mais je ne sais pas dire pourquoi la parcelle 1 a obtenu cette servitude, puisqu'elle est au bord de la voie publique ; peut-être une question de sécurité parce que la voie publique est en pente et proche d'un virage, mais je n'y crois pas beaucoup car il y a plein d'autres maisons qui ont une sortie sur cette voie) ; ou alors la construction sur la parcelle 1 est ancienne et ne permet plus un accès des parcelles situées à l'arrière ?
Question subsidiaire, comment se fait-il que le permis de construire ait été accordé si ce terrain n'a pas de voie de sortie sur la voie publique !? Ce n'est pas pris en compte pour accorder les permis ? ou alors l'instance qui le délivre a considéré que les accès existants sont suffisants en l'état, et le propriétaire est en train d'essayer de nous la mettre à l'envers pour son confort personnel et financier ?
Autre question : si une action en justice est menée par la copropriété, les frais seront pris en charge par qui si la copro obtient satisfaction ? On demande le vote d'une provision pour les premiers frais, devra-t'on voter pour chaque nouvelle dépense occasionnée par cette action en justice (1 fois/an ???), ces frais seront-ils remboursés par le propriétaire si sa demande est retoquée ?
Merci encore !