Visite de relocation
Clisson29
-
24 juil. 2017 à 23:14
djivi38 Messages postés 52298 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 décembre 2024 - 25 juil. 2017 à 12:57
djivi38 Messages postés 52298 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 décembre 2024 - 25 juil. 2017 à 12:57
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djivi38
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25 juil. 2017 à 00:49
25 juil. 2017 à 00:49
bonsoir,
" Notre locataire part..." dans 1 mois donc... si j'ai bien compris.
"Nous attendons l état des lieux ds un mois
Rien n est spécifié sur cet état "
Forcément rien n'est encore mentionné puisque cet EDLS se fera seulement dans 1 mois...
"Qu avons nous le droit de déduire de la caution"
Lisez mon topo ci-dessous.
Son histoire de "poche de voyage" ne tient pas debout (pas de témoin) et un locataire a le devoir de payer intégralement son loyer, sous peine d'être en "impayé de loyer". Mais bon, comme il part dans 1 mois, vous n'allez pas porter l'affaire devant le tribunal pour 30 € : vous allez pouvoir les récupérer quand même. Voici comment : vous avez le droit de garder 20% de son DG dans l'attente de l'approbation des comptes en AG; vous récupèrerez ces 30 € lors de la régularisation des charges.
" (...) la caution qu il exige recevoir le jour de l état des lieux"
môôôsieur n'a RIEN à exiger du tout ! Non mais ! Pour qui se prend-il celui-là ??!!
La loi (du 6 juillet 1989) a prévu les délais de restitution : voir mon topo ci-dessous.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Restez ferme avec ce locataire et n'hésitez pas à vous appuyez sur les textes de loi pour le remettre à sa place.
Veillez à ce qu'il signe l'EDLS, sinon, ça voudra dire qu'il rend le logement en bon état et vous ne pourrez faire aucune retenue sur son DG.
Si vous voulez faire faire l'EDLS par un huissier, ce sera à vos frais, sauf si un accord entre vous et lui sur le jour et heure pour faire l'EDLS s'avère impossible (dans ce cas les frais d'huissier sont partagés par moitié), mais l'avantage c'est qu'il n'y a pas besoin de la signature du locataire (ni de la vôtre du reste !) étant donné qu'un huissier est un officier ministériel assermenté et que ses écrits sont indiscutables.
Bon courage !
A votre disposition si vous avez d'autres questions.
Cordialement.
" Notre locataire part..." dans 1 mois donc... si j'ai bien compris.
"Nous attendons l état des lieux ds un mois
Rien n est spécifié sur cet état "
Forcément rien n'est encore mentionné puisque cet EDLS se fera seulement dans 1 mois...
"Qu avons nous le droit de déduire de la caution"
Lisez mon topo ci-dessous.
Son histoire de "poche de voyage" ne tient pas debout (pas de témoin) et un locataire a le devoir de payer intégralement son loyer, sous peine d'être en "impayé de loyer". Mais bon, comme il part dans 1 mois, vous n'allez pas porter l'affaire devant le tribunal pour 30 € : vous allez pouvoir les récupérer quand même. Voici comment : vous avez le droit de garder 20% de son DG dans l'attente de l'approbation des comptes en AG; vous récupèrerez ces 30 € lors de la régularisation des charges.
" (...) la caution qu il exige recevoir le jour de l état des lieux"
môôôsieur n'a RIEN à exiger du tout ! Non mais ! Pour qui se prend-il celui-là ??!!
La loi (du 6 juillet 1989) a prévu les délais de restitution : voir mon topo ci-dessous.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Restez ferme avec ce locataire et n'hésitez pas à vous appuyez sur les textes de loi pour le remettre à sa place.
Veillez à ce qu'il signe l'EDLS, sinon, ça voudra dire qu'il rend le logement en bon état et vous ne pourrez faire aucune retenue sur son DG.
Si vous voulez faire faire l'EDLS par un huissier, ce sera à vos frais, sauf si un accord entre vous et lui sur le jour et heure pour faire l'EDLS s'avère impossible (dans ce cas les frais d'huissier sont partagés par moitié), mais l'avantage c'est qu'il n'y a pas besoin de la signature du locataire (ni de la vôtre du reste !) étant donné qu'un huissier est un officier ministériel assermenté et que ses écrits sont indiscutables.
Bon courage !
A votre disposition si vous avez d'autres questions.
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
25 juil. 2017 à 10:04
Nous avons bien fait de ne pas réagir du tout
Nous venons de recevoir le dernier loyer ampute des 30 euros de son bag (il a joint la facture)
Nous n avons jamais régularisé les charges avec nos locataires ( syndic de ville très compliqué de s y retrouver)
Une dernière question est ce possible de réactiver l augmentation de loyer des 6derniers mois que nous n avons pas faite?
Comme vous dites on veut bien s assoir sur ces 30 euros mais que notre locataire n abusé pas de notre situation de très vieux bailleurs qui ne disent jamais rien
L état des lieux se fait bientôt nous serons vigilants
Comme vous nous avez indiqué ÉT attendons que l appart ns soit rendu comme inqdique sur l état primitif des lieux sans aucune remarque
Bien cordialement
Bel été à vous et merci encore pour toutes vos remarques judicieuses
25 juil. 2017 à 12:57
depuis la loi ALUR (23/3/2014) les charges peuvent être régularisées sur 3 ans en arrière et le loyer sur 1 an : contactez l'ADIL, des pros vous aideront à calculer et vous donneront la procédure à suivre.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
La TEOM (taxe enlèvement ordures ménagères) est elle aussi récupérable (sur 3 ans en arrière en cas d'oubli)
Voici (légèrement condensé !) mon petit topo sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) :
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
Savoir comment/si la TEOM est due :
Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ À défaut de régularisation au moins annuelle (charges au réel), le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.
Cordialement.
PS : quand vous dites les mots "État des Lieux"... essayez de bien préciser chaque fois s'il s'agit de l'entrant ou du sortant : ça clarifie de suite vos propos et on comprend immédiatement le sens de vos propos.
Bon été à vous aussi.