Ordures ménagères TOM
Tremara
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djivi38 Messages postés 52124 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 8 novembre 2024 - 21 juin 2017 à 13:50
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2 réponses
Bonjour
Etes vous sur que vous soyez en teom? A mon avis pouur une recevoir une facture d'une collectivité vous êtes sur un autre mode de paiement des ordures ménagères... et dc en fonction du règlement de la collectivité c'est bien au locataire de payer et le tresor public ne rentrera pas dans vos pb avec votre propriétaire mais ira bien chercher la personne qui doit payer
Cdlt
Etes vous sur que vous soyez en teom? A mon avis pouur une recevoir une facture d'une collectivité vous êtes sur un autre mode de paiement des ordures ménagères... et dc en fonction du règlement de la collectivité c'est bien au locataire de payer et le tresor public ne rentrera pas dans vos pb avec votre propriétaire mais ira bien chercher la personne qui doit payer
Cdlt
djivi38
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21 juin 2017 à 13:50
21 juin 2017 à 13:50
bonjour,
ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : voir https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) :
Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
Savoir comment/si la TEOM est due :
Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ À défaut de régularisation au moins annuelle (charges au réel), le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.
¤ En cas de régularisation tardive (charges au réel), le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées, pas l'année en cours.
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
Cf. : https://www.pap.fr/patrimoine/impots-taxes/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514
ARRIÉRÉS de TEOM :
La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué avant ou après le 27 mars 2014 :
"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances :
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage. »
Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »
Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire.
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »
La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription.
Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges :
• Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 :
Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017.
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé.
• Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 :
Jusqu'au 27 mars 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans (article 2224 du code civil) à compter de la date d’exigibilité, de réclamation des charges.
Le locataire bénéficie également de cette règle en cas de trop versé. >>
Cdt.
ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : voir https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) :
Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
Savoir comment/si la TEOM est due :
Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ À défaut de régularisation au moins annuelle (charges au réel), le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.
¤ En cas de régularisation tardive (charges au réel), le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées, pas l'année en cours.
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
Cf. : https://www.pap.fr/patrimoine/impots-taxes/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514
ARRIÉRÉS de TEOM :
La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué avant ou après le 27 mars 2014 :
"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances :
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage. »
Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »
Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire.
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »
La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription.
Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges :
• Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 :
Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017.
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé.
• Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 :
Jusqu'au 27 mars 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans (article 2224 du code civil) à compter de la date d’exigibilité, de réclamation des charges.
Le locataire bénéficie également de cette règle en cas de trop versé. >>
Cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
21 juin 2017 à 10:09
En effet je ne suis pas certaine que se soit le bon mode de paiement , néanmoins, à cela s'ajoute les questions suivantes :
Pourquoi mon bail indique-t-il que l'enlèvement des ordures ménagères est inclus dans mes charges ?
Pourquoi après avoir contacté et l'agence immobilière et la communauté des communes personne ne m'a informé de cela me laissant penser que le propriétaire en ete responsable ?
Un bail eSt un contrat signé entre les deux parties , dans la mesure ou cette close pour les ordures ménagères est mentionnée suis dans mon droit de faire valoir mes droits , après avoir rendu ce logement et sans avoir jamais recu de réajustement . Il faut savoir que la communauté des communes avait contacté l'agence immobilière pour connaître le nom de chaque occupant de cet immeuble de 7 logements, c'est à la suite de cela que nous avons tous recu nos factures qui pour certains ete dans les lieux depuis plus de 10 ans sans jamais avoir payé aucun taxe d'ordures ménagères .
Je suis bien consciente qu'il va me falloir solder cette facture , mais je souhaite savoir si je suis dans mon bon droit par la suite de me retourner contre l'agence immobilière , ou si je solde cette facture plus aucun recours ne me sera possible .