Remboursement anticipé partiel - Réduire mensualités?

Bonjour,

J’ai besoin de votre aide pour décider si ça veut la peine de faire un remboursement anticipé partiel de mon crédit immobilier.

J’ai un crédit de 300.000 euros par paliers engagé en fin 2015. Deux lignes de prêt :

• Credit 1: 196K € à un taux de 2.54% (15 ans) hors assurance. Il reste 182K € à payer.
• Credit 2: 105K € à un taux de 2.15% (20 ans) hors assurance. Il reste 104K € à payer.

Le coût total du crédit est de 75K €.

Il me reste à payer 285K euros en un peu moins de 19 ans de crédit.

Mes mensualités sont de 1570 euros par mois (assurance comprise). L’appartement est actuellement loué, mais je ne reçois que 1225 €/mois. Donc, je dois mettre une grosse somme pour couvrir le prêt, charges, taxes foncières, taxes sur le revenu, etc. etc J’estime 640 euros par mois en moyenne sur l’année.

J’ai 60K d’économies que je pourrais rembourser pour alléger le crédit. Si je ne me trompe pas dans mes calculs, mes options :

• Option 1 : Je ne fais rien, le crédit finit le 10/2035. Coût total 75K euros. Cherche à placer cet argent ailleurs...
• Option 2 : Je rembourse 60K. J’ai réduit de 4 ans et 10 mois la durée du crédit. Le coût total du crédit réduit de 28K euros.
• Option 3 : Je rembourse 60K. J’ai réduit les mensualités (-328 euros/mois). Je garde la durée du crédit. Le coût total du crédit réduit de 14K euros.

A ces taux, il est probablement plus intéressant de faire de placements. Cependant, je suis tenté de rembourser ces 60K pour réduire les mensualités (Option 3) et alléger l’apport mensuel de ma poche (640 -> 310 euros)… Est-ce que c’est idiot de ma part ?

Ma logique est que je ne vais probablement pas habiter dans cet appartement dans les années qui viennent, et donc, trouver un moyen pour qu’il se paye tout seul. Ce ne serait pas le cas en entier, mais c’est une belle réduction mensuelle avec un gain pas négligeable sur le coût total non plus.

Qu’en feriez-vous ?