Litige charges locatives

Question

En 2016 nous avons versés 1200 euros de charges locatives. Hormis les ordures ménagères il n'y a pas eu de dépenses. Le montant est d'environ 275 euros.
A ce jour le propriétaire n'a toujours pas donné le montant exact des ordures ménagères donc l'assurance ne nous a rien remboursé. 
Elle nous dit avoir deux ans pour nous redonner cet argent et que donc au mieux elle nous redonnera l'argent au solde de tout compte avec le mois de caution deux mois après l'état des lieux de sortie si le propriétaire a donné le montant  . Mais au 1er février nous quitons le logement.
Pouvons nous récupérer la somme avant le solde de tout compte ?
Si elle n'a pas le montant au moment du solde de tout compte peut elle attendre le délai de deux ans ou pouvons nous exiger la somme avant ??
Merci beaucoup de vos réponses car nous sommes démoralisé à ce jour.

mad-mar · Answer

Bonjour
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
 Et en charges tout bénéfice est interdit : c’est un simple remboursement
 Toute charge demandée est à justifier
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an. 
Ou  RAZ  (remise à zéro ) du compte pour charges 

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant 6 mois.
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
 Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges et loyer auprès du locataire rétroactivement sur 3 années.
 Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Une augmentation des charges se doit d’être justifiée par la précédente  régulation des charges
Vous dites il n'y a pas eu de dépenses. ?? mais si ,au minimum l'eau et la minuterie
 En ordure ménagère ou TEOM (taxe d'enlèvement de ordures ménagères)
 vous dites" Le montant est d'environ 275 euros. "  il n'est pas question d'environ ...! . Il s'agit d'un impôt payé par le proprio sur  sa TF (taxe foncière)
 Et il dispose du droit de vous la réclamer ou pas . Pour la réclamer il doit vous la montrer ou vous dire ou la voir et vérifier . Que c'est pour votre seul logement 
Vous dites:Elle nous dit avoir deux ans pour nous redonner cet argent  Totalement faux comme  indiqué plus haut, je me cite: Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
En reco Ar bien sur,  et dont vous gardez un double si une suite 
 Pour votre information ce n'est pas une caution mais un dépôt de garantie voir ces 2 mots  sur internet

djivi38 · Answer

BONJOUR à vous aussi,
"A ce jour le propriétaire n'a toujours pas donné le montant exact des ordures ménagères donc l'assurance ne nous a rien remboursé. "
??? Vous pouvez expliquer SVP ?
Pourquoi l'assurance (et laquelle ?) vous rembourserait... du reste... QUOI ?
Comme vous allez bientôt quitter votre logement, voici quelques infos qui dépassent le cadre de votre question, mais qui peuvent vous être très utiles :-)
I) Voici un petit topo sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) : 
La TEOM est calculée sur la base de la moitié de la valeur locative du logement; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8  « Imposition et redevances »] 
2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire : 
• SI les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

 SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou, au moins la possibilité pour le locataire de la lire, pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
 AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 
 ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 
 À défaut de régularisation au moins annuelle, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.
 En cas de régularisation, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées, pas l'année en cours.II) RESTITUTION du DÉPÔT DE GARANTIE au locataire :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques; 
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG. 
III) EDLs :
Un EDL se fait en 2 exemplaires strictement identiques et propriétaire (ou agence) et locataire prennent chacun le leur dès que les signatures sont apposées (pour éviter des rajouts/modifications qui ne sont jamais en faveur du locataire).
CDT.

Acquilin · Answer

Bonjour,
Oui je me suis trompée en disant assurance. J'ai voulu dire agence.
Je vous remercie beaucoup pour toutes ces infos qui je pense vous beaucoup nous servir pour mes prochaines rencontre avec l'agence.
Depuis fin octobre le propriétaire ne donne pas signe de vie. 
Bon week end et encore merci.

mad-mar · Answer

Re "Depuis fin octobre le propriétaire ne donne pas signe de vie. ?? " Il faudra pourtant qu'il se réveille, si il désire récupérer ce qu'il à payé pour en TEOM (la sienne et la votre) et c'est récupérable sur 3 ans pour lui Vers octobre un agence sérieuse ne manque jamais de réclamer la TF au proprio pour en faire la demande au locataire , de la TEOM En TEOM le principe est simple: pas de justificatif ou délai dépassé (3 ans quand mème): pas paiement D'ailleurs aucune loi, n'oblige un propriétaire à réclamer la TEOM à son locataire Il peut le faire si il désire tout simplement : Un détail m'étonne de votre post :"En 2016 nous avons versés 1200 euros de charges locatives" (en régulation je suppose mais de quoi ?) Et pour quel justificatif ? Car vous dites :"Nous payons donc nous même nos factures d'eau (et je suppose votre électricité) et donc il n'y a pas de minuterie. " Voyez si votre agence ne les possède pas ces documents de taxe foncière du proprio avec la TEOM demandé Vous avez un propriétaire et une agence qui semble avoir un mandat de gestion Un propriétaire est responsable légalement de l'agence choisie par lui seul, Et de ses malversations et magouillages, et ce devant un tribunal Vous pensez partir bientôt ? Gardez bien sous le coude les posts de djivi38 (que je salut) posts : II) ET III)

mad-mar · Answer

Rebonjour
Une agence aussi , tout comme un syndic de copropriété, doit vous  vous fournir en justificatif ,et  non pas un devis mais des factures acquittées selon le principe pas de justificatif : pas de retenue 
Agence manifestement pas très claire dans son fonctionnement , ni ses connaissances locatives. 
Serait plus apte  à ouvrir un boutique de vente de frites (car rien à connaitre) qu'une agence immobilière
Et comme déjà dit le responsable en est le proprio ; une agence
 simple mandatée , n'est responsable de rien . Réclamez les justificatif de retenue au proprio en reco AR et en garder un double 
Vous pouvez aussi lui promettre que sans réponses vous ferez traiter le litige  par le Juge de proximité et demandez des dommages et intérêts 
 Pour info c'est gratuit pour le demandeur .
Avec un tel bailleur et agence , en EDL refusez de signer . Votre EDL sera fait par un huissier à frais partagée , avec un RDV en reco AR
"la dame m'a dit de toute façon il y a deux ans pour régulariser les charges locatives. "  Très nulle cette ...., que je n'appelle pas agent immobilier 
 C'est 1 mois si EDL RAS et avant 2 mois si EDL avec remarques
2 ans , je rêve...!

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