Régularisation charges locatives abusives ?
edouard22564 Messages postés 30 Date d'inscription dimanche 27 novembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 5 septembre 2024 - 13 juin 2024 à 18:15
1 réponse
12 juin 2024 à 16:25
bonjour,
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»... c'est à dire à partir de l'AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires) qui a approuvé les comptes de l'année en question.
Donc :
"régularisation des années complètes 2022, 2023"
L'approbation des comptes de ces 2 années-là a été faite respectivement lors des AG de 2023 et de 2024, et la demande de régularisation n'est donc pas tardive puisqu'elle peut être faite jusqu'au 31/12 de l'année suivante (= respectivement jusqu'au 31/12/2024 et 31/12/2025) : ces 2 régularisations sont donc à payer en 1 seule fois (sauf accord particulier écrit négocié par le locataire avec son bailleur/agence, le locataire ne pouvant pas avoir de relation avec le syndic).
Par contre, la régularisation des provisions sur charges année 2024 pourra se faire après l'AG 2024 qui se fera à partir du 1°/01/2025 et la régularisation pourra être demandée (non tardivement) jusqu'au 31/12/2026.
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Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »
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CA PARIS 9 janvier 2001 :
« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »
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Justificatifs CHARGES : art 23 loi 6/7/1989
Le bailleur/agence peut vous envoyer les justificatifs, mais il doit au moins les tenir à votre disposition pendant 6 mois à partir de sa demande.
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cdt.
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La législation juridique et financière évolue en permanence...
12 juin 2024 à 23:58
Merci @djivi38 pour cette réponse complète !
C'est bien triste qu'un propriétaire ait le droit d'attendre 3 ans pour demander d'un coup des arriérés de provisions de charge, alors que c'est clairement de la mauvaise foi d'attendre aussi longtemps pour informer de l'augmentation... Certains vont s'en donner à cœur joie avec l'inflation de ces dernières années !
Je cherche un lien officiel legifrance de cette décision qui pourrait me protéger un peu :
CA PARIS 9 janvier 2001 :
« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »
Auriez-vous ce lien svp je ne le trouve pas ?
Comment peut se faire la répartition en copropriété d'un petit logement ? Par tantième, par millième, par surface, ou simplement par nombre de logements ou autre ? (je n'y connais rien...) C'est une obligation ou c'est le propriétaire qui choisit la méthode ?
Et concernant les répartiteurs individuels de chauffage collectif (de ce type : https://www.ista.com/fr/chauffage/repartiteur-de-chauffage-pour-immeuble-avec-chauffage-collectif/ ) il faut bien que le relevé apparaisse quelque part ? (je les ai chez moi, mais je n'ai jamais rien reçu... pas de relevé, de facture etc. je ne sais pas ce que je consomme...)
Merci
13 juin 2024 à 01:07
"Certains vont s'en donner à cœur joie avec l'inflation de ces dernières années !"
Les comptes rendus des AG sont établis année par année... donc l'inflation d'une année n'a aucune influence sur une autre année....
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Si le bailleur est en droit de réclamer une régularisation des provisions sur charges pendant 3 ans à partir du moment où il a connu ou aurait dû connaître l'approbation des comptes en AG, tout locataire est aussi en droit de demander à son bailleur de pratiquer une régularisation annuellement (quand il voit qu'elle tarde à venir...).
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Je n'ai pas de lien legifrance/sevicepublic pour l'arrêt de la CA PARIS 9 janvier 2001, mais je suppose qu'il sert pour les cas où le bailleur refuserait à son locataire la possibilité de prendre connaissance des justificatifs..........
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La répartition des charges est déterminée par la quote-part de chaque copropriétaire, et le calcul se fait proportionnellement aux tantièmes mentionnés dans le RDC (Règlement De Copropriété).
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« En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû [suite à la régularisation annuelle des ‘’provisions’’ sur charges], il est de bon usage de faire évoluer le montant de la provision afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent. » : https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-de-vos-charges-832.html
S’il s’avère que la régularisation annuelle des provisions de charges montre que le locataire n’a pas payé suffisamment, il devra verser la différence à son bailleur.
En revanche, s’il ressort de la régularisation annuelle des provisions sur charges que le locataire a payé plus qu’il n’aurait dû, le « trop versé » lui sera remboursé via l’envoi d’un chèque ou sous la forme d’une ristourne accordée sur le loyer du mois suivant.
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Quand les logements avec chauffage collectif ont un compteur individuel collectif, le montant dû par le locataire est réparti en 2 parties : d'une part sa propre consommation individuelle et d'autre part un certain % (il me semble 20% : à vérifier) du "tronc commun" des dépenses de chauffage (entretien,...).
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Vous pouvez aussi contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
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13 juin 2024 à 18:15
Merci @djivi38 StatutMembre pour cette nouvelle réponse complète, oui je vais me rapprocher de l'ADIL pour la suite, effectivement, mon propriétaire refuse de me transmettre (ou laisser à disposition) les différents justificatifs ou calculs.
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Essayez svp de ne pas citer des arrêts dont vous n'avez aucune trace et qui n'existent peut-être même pas, cela ne peut qu'induire les gens en erreur. Il vaut mieux ne rien affirmer sans sources. ;-)
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Pour l'inflation, je maintiens : les coûts de l'énergie notamment ont beaucoup augmenté ces dernières années. Le propriétaire malhonnête attend 3 ans pour répercuter d'un coup cette augmentation sur les charges au lieu de le faire chaque année au fur et à mesure et peut-être de laisser le locataire s'en aller si les charges étaient devenues trop élevées pour lui. C'est quand même le job du propriétaire de s'occuper des régularisations des charges avec le syndic, pas au locataire de lui courir après... Mais effectivement j'aurais dû le forcer chaque année à me transmettre les documents, quitte à aller en justice.