Régularisation facture d'eau

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Bonjour,

Je voudrais vous exposer mon problème et bénéficier de vos lumières.
J'habite en location un haut de maison depuis 6ans et demi. Cette maison est divisée en 2 appartements. Il y a un compteur d'eau pour chaque appartement dans la cave et un compteur d'eau exterieur (le seul accessible pour la societé des eaux). Ce compteur est au nom de la propriétaire de l'appartement du bas qui visiblement paye les factures depuis 6 ans sans sourciller !

A l'établissement du bail, notre propriétaire a barré la phrase "dont provisions pour charges" sur le document en marquant le montant du loyer initial. Dans mon esprit, les charges étaient incluses dans ce montant étant donné qu'elle ne demandait pas de provisions, il s'agissait d'un loyer tout compris.
De plus, elle n'a pas relevé l'index du compteur d'eau ni interne, ni externe. Elle ne nous a jamais demandé de régularisation de charge depuis ce jour.

L'appartement du bas n'était occupé que partiellement, mais il est maintenant occupé à plein temps et les personnes du bas nous ont dit qu'il fallait qu'on paye notre eau. Ils vont donc se retourner vers notre proriétaire qui va probablement se retourner vers nous.

Pouvez-vous me dire si notre proriétaire peut nous demander une régularisation de charge ? (étant donné qu'il n'y a pas de provisions pour charge)
Vu qu'elle n'a pas relevé l'index du compteur d'eau, sur quelle base factuelle peut-elle se baser pour nous facturer ??
Y-a--il des restrictions sur les régularisations de charge ? (j'ai cru lire 5 ans, puis 2 ans ... )

Je suis un peu perdu dans cette situation et je pense que le fait qu'elle n'ait jamais relevé l'index de compteur d'eau me met dans une position inattaquable, mais je voudrais en être sûr.

Merci par avance pour vos retours/éclaircissements.

Romain

2 réponses

Bonjour
En locatif il existe toujours de charges .Dont le proprio peu exiger un remboursement , dont l'eau et la TEOM taxe enlèvement ordures ménagères
L'élémentaire aurait été de relever les compteurs (eau et l’électricité minuterie) dès l’aménagement. Et de le noter sur l'EDL d'entrée , signé par vous et le proprio et vous ne serez pas dans la "mouise"
"restrictions sur les régularisations de charge ?" OUI c'est tous les ans au minimum
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Bonjour adischatz13,

... et une régularisation des charges non faite annuellement par le propriétaire peut se faire :
- sur 5 ans en arrière pour un contrat de location signé avant le 24/3/2014 (loi ALUR)
- sur 3 ans en arrière pour un contrat de location signé après le 24/3/2014 (loi ALUR)
ET sur JUSTIFICATIFS.
Pas de justificatif = pas de paiement.

De plus, dans le cas de retard de régularisation (donc pas pour l'année en cours, mais pour les années d'avant), le locataire a la possibilité de demander (et d'obtenir) un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989).

Cdt.
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Merci pour les préscriptions, c'est plus clair !

Pour la régulairsation c'est bien là où le bat blesse. Etant donné qu'elle n'a jamais relevé l'index du compteur d'eau, je ne vois pas comment elle pourrait nous fournir un justificatif ... sur quelle base ?? une moyenne ?? ça ne me paraît pas acceptable.

Par contre effectivement, elle peut nous demander probablement une régularisation sur la TEOM sur les 5 dernières années ...
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D'accord avec vous, c'est pourquoi j'ai mis en italique "Pas de justificatif = pas de paiement." pour attirer votre attention.

Pour la TEOM, oui elle peut vous la réclamer. Voici un peu de lecture sur
I) la TEOM
II) les arriérés de TEOM :

I) Petit topo sur la TEOM :

La TEOM est calculée sur la base de la moitié de la valeur locative du logement; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement par la collectivité.

La TEOM est une taxe payée par le propriétaire en même temps que sa TF, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit donc la rembourser à son propriétaire selon 1 des 2 principes suivants : [voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] :

2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire :

Si la TEOM fait partie des charges mensuelles (cas en « meublé ») : au moins chaque année le propriétaire doit faire une régularisation = différence entre le montant dû inscrit sur la TF et les sommes versées mensuellement par le locataire.

Si la TEOM n'est pas comptée dans les charges mensuelles (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près.

DANS LES 2 CAS :
  • SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou, au moins la possibilité pour le locataire de la lire, pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (si mono propriété, la TEOM globale est le plus équitablement répartie = au prorata de la surface de chaque logement de l'immeuble);
  • AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
  • ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
  • À défaut de régularisation au moins annuelle, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans (5 ans avant la loi Alur).

Le locataire a la possibilité de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989).


II) ARRIÉRÉS de TEOM :

La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué avant ou après le 27 mars 2014 :
"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances :
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage. »
Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »

Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire.
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription.

Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges :

Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 :

Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).

Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017.
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé.

Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 :

Jusqu'au 27 mars 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans (article 2224 du code civil) à compter de la date d’exigibilité de réclamation des charges.
Le locataire bénéficie également de cette règle en cas de trop versé. >>

Cdt.
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Merci pour votre retour,

Ok il y a toujours des charges mais ne peut on pas considérer que le montant de ces charges est inclus dans le montant du loyer étant donné qu'elle ne nous a pas mentionné de provision pour charge dans le bail ?

Pour le fait d'être dans la mouise, c'est pour moi au propriétaire de vérifier ce genre de chose s'il souhaite effectuer des régularisation par la suite ... Il me semble que c'est une faute de son fait et pas du notre

Je ne voulais pas dire "restrictions" mais "prescriptions" pardon ...