ASL ou copropriété Résolu

Question

Bonjour, 
Récent trésorier bénévole dans une ASL (Lotissement pavillonnaire), je suis en grande discussion avec les membres de notre association syndicale concernant en fait la nature même de notre ASL. Le nouveau dispositif de la loi Alur  avec le" Fonds travaux " obligatoire pour les copropriétés à partir du 1er janvier 2017 a animé le débat.  Nous sommes une ASL (Association syndicale de propriétaires) enregistrée en préfecture et dont un extrait des statuts (Modifiés en 2015) a été publié au journal officiel.  (Conformément aux dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et du décret d'application n°2006-504 du 3 mai 2006). Chacun est propriétaire de son pavillon et de son terrain. (Certains pavillons sont mitoyens par un côté ou mitoyens par le garage). Seuls les espaces (Routes, trottoirs, devantures de garage ..) et équipements communs (Eclairage, local poubelle..) sont soumis au régime de la copropriété. C'est ce dernier point qui nous divise et qui fait dire à certains que nous sommes une copropriété gérée par une ASL, obligé donc de se soumettre aux nouvelles règles imposées par la loi Alur. 
J'ai déjà posté 2 messages sur le forum concernant sur ce sujet et je remercie les 2 personnes qui ont eu l'amabilité de me répondre, mais je tenais à expliquer plus en détails le problème que nous rencontrons.
Merci d'éclairer ma lanterne car j'avoue que je m'y perds un peu

andre78fr · Accepted Answer

Une copropriété c'est par définition des lots privatifs ET des quotes-parts dans les parties commune, chez vous il en manque la moitié... l'ASL est propriétaire  (voir fichier immobilier) mais un simple usage du mot dans des statuts mal rédigés ne créé pas, à mon avis, une vérifité juridique.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Il semble que vous même vous vous mélangez un peu les pinceaux si je puis me permettre :
" Seuls les espaces (Routes, trottoirs, devantures de garage ..) et équipements communs (Eclairage, local poubelle..) sont soumis au régime de la copropriété."

S'ils sont soumis au régime de la copropriété, cela signifierait que vous ayez un règlement de copropriété pour ces parties communes et dans ce cas pas de gestion par une ASL.....

Alors règlement de copropriété ou non ? 

A qui appartiennent ces espaces communs ? à une ASL ou à des copropriétaires indivis ? Le service de la publicité foncière peut aussi vous le dire ...

PhilBDR · Answer

Bonjour,
Désolé si mes questions sont un peu confuses mais je suis novice dans ce domaine.
Nous avons un "Cahier des charges" pour notre groupe d'habitations individuelles rédigé par un office notarial sur lequel sont mentionnés n° d'îlots, superficie, servitudes etc..Les pavillons et les terrains étant la propriété des acquéreurs, parlons des équipements et espaces communs. Ces derniers sont à l'usage des propriétaires du lotissement. Leur propriété n'a pas été transféré aux divers acquéreurs par la société constructive. C'est à l'ASL d'en accepter la propriété et d'assumer leur charge d'entretien et de la répartir entre les propriétaires au prorata combiné de la parcelle (Millième). Les règles posées dans le cahier des charges sont des règles d'intérêt privé et leur respect est assuré par l'ASL. Elles peuvent être modifiées entre les parties ,par voie de décision de l'AG de l'ASL.
Notre ASL a été formée (Selon lois, décrets et statuts). Tout propriétaire d'un des lots divis du groupe d'habitation est membre de l'association. Elle a pour objet l'entretien des biens communs à tous les propriétaires ainsi que les équipements nouveaux. Elle assure le contrôle de l'application du règlement et du cahier des charges, la répartition des dépenses etc.D'après les éléments ci-dessus, sommes nous une copropriété gérée par une ASL donc soumis aux règles imposées par la loi Alur, ou une ASL qui fixe elle même ses règles?
Merci

rambouillet41 · Answer

OUI, dans une copro, les biens appartiennent à tous en indivis.

Pour vous, ces biens sont d'usage commun et appartiennent à l'ASL (si le transfert de propriété du promoteur vers l'ASL a bien été fait). Cette ASL a été constitué A L'UNANIMITE de tous les propriétaires qui en ont l'usage et aucun ne peut s'en retirer : les lois de la copro ne s'applique pas aux ASL .

Vous pouvez passer à 101 % !

PhilBDR · Answer

Bonjour,
Le clerc de notaire m'a confirmé que nous ne sommes pas une copropriété car nous sommes un groupe d'habitations géré par une ASL. 
J'aimerais connaître les critères d'exonération de la taxe foncière sur les espaces communs
Merci

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Pour remettre de l'ordre dans les idées :

 vous n'etes pas un groupe d'habitations géré par une ASL
 chaque propriété appartient à chacun en propre
 vous avez utilité/utilisation d'espaces communs : route, réseaux divers,, etc... qui appartiennent à une ASL qui les gère
 tous les propriétaires du groupe d'habitations sont membres OBLIGATOIREMENT de l'ASL et aucun ne peut s'en retirer.

Pour les exonérations, il faudrait prendre contact avec le service des impôts.

rambouillet41 · Answer

mais des propriétaires indivisaires sur le parties communes. 

Je ne pense pas, car dans ce cas, vos parties communes s'il y en a plusieurs de cadastrées, serait une copropriété, sinon serait une indivision et vous auriez confié cet espace commun à une ASL. Mis bien souvent les parties communes sont la propriété d'une ASL à laquelle adhère tous les copros.

Quel est le réel propriétaire de ces espaces communs : voir le service de la publicité foncière. Ce serait bon de vérifier d'autant que vous expliquez que la commune possède un bâtiment, ce qui semble difficile si elle ne fait pas partie de l'ASL....

PhilBDR · Answer

Bonsoir
Une société anonyme d'habitations à loyer modéré régie par la loi du 24 
juillet 1966 et le décret du 23 mars 1967 sur les sociétés commerciales a été  autorisée à édifier, un bâtiment à usage de " Groupe d'habitations individuelles ". Cette société a obtenu un permis de construire division de propriété. 
Le transfert de propriété des espaces et équipements communs ont été transféré à l'ASL. Je l'ai mentionné dans un message précédent.
Un terrain destiné à recevoir des équipements publics a été cédé à la commune. Sur ce terrain est implanté un bâtiment. La commune ne fait pas partie de l'ASL.

rambouillet41 · Answer

Un terrain destiné à recevoir des équipements publics a été cédé à la commune. Sur ce terrain est implanté un bâtiment. La commune ne fait pas partie de l'ASL.

Ceci est normal, ce terrain n'appartenant plus à l'ASL, la mairie ne peut être adhérente à l'ASL.

Qu'est ce que l'ASL possède et gère ?

Sinon, pour revenir à votre question originelle : la loi ALUR ne s'applique pas sur cette ASL.

PhilBDR · Answer

Bonjour
L'ASL possède les parties toutes les parties communes (Espace et équipements) du groupe d'habitations, elle en gère l'entretien, la trésorerie..
Il n'y a pas de syndic prestataire. Elle s'appuie sur le cahier des charges.

Le terrain et le bâtiment appartenant à la mairie est implanté au milieu de notre groupe d'habitations  et le sépare en deux. Les parcelles qui étaient au début contigües ne le sont plus aujourd'hui. Est-ce que cela à une incidence par rapport à ma question d'appartenance ou pas au régime de la copropriété? 
Merci

rambouillet41 · Answer

Le terrain et le bâtiment appartenant à la mairie est implanté au milieu de notre groupe d'habitations et le sépare en deux. 

Vous n'avez pas répondu : ce terrain où est implanté le batiment de la mairie appartient à qui OFFICIELLEMENT ??? !!!

Sinon, je le réécris, une ASL n'est pas régi par les lois de 1965 et le décret de 1967, la loi ALUR ayant modifié certains de leurs articles. La loi ALUR ne s'applique pas aux ASL, donc pas de fonds travaux. (la loi ALUR ne s'applique que sur un point, la représentation d'une copropriété qui se trouverait adhérente de l'ASL or vous n'avez pas de copropriété chez vous dans ce cas, puisque vos maisons sont des propriétés privées)

La seule chose qui s'applique : les statuts !!!! et le cahier des charges s'il en est fait référence dans les statuts ....

PhilBDR · Answer

Ne criez pas je suis sensible des tympans!
Je terrain sur lequel est implanté le bâtiment de la mairie appartient..à la mairie (OFFICIELLEMENT). Je l'ai mentionné précédemment. Ce bâtiment là existait déjà lorsque la société a acheté le terrain pour construire les maisons. La mairie a voulu se l'approprier, elle a donc acheté le tout (Terrain et bâtiment). Pour la non appartenance d'une ASL au régime de la copropriété j'ai compris. Nous sommes en pleine propriété..sans copropriété adhérente de l'ASL. Nos seules obligations sont celles qu'imposent l'ordonnance et le décret de 2004, l'existence d'une assemblée et d'un comité syndical.

Merci

albervillette · Answer

bonjour. Nous sommes également en ASL.
 Il faut se reporter aux statuts uniquement. Vous êtes propriétaires et pas copropriétaires et le fonds travaux loi ALUR ne s'applique pas aux ASL.
Cordialement

ryske · Answer

Bonjour,
Je suis syndic bénévole d'une ASL de 19 lots, le syndicat pense qu'il faut s'immatriculer au registre des copropriétés ??
Pour ma part je pense que non.
Mais aucun texte n'indique clairement que les ASL n'y sont pas soumises.
Votre avis SVP

ryske · Answer

Merci de votre réponse.
Par ailleurs une visite au cadastre ma permis d'apprendre que le lotisseur COPRIM n'a jamais cédé à l'ASL la voie commune, ce lotisseur est radié et c'est la ste ICADE qui figure actuellement propriétaire de la voie.
Devons nous leur demander la cession gratuite de la voie ?

fanchon · Answer

une ASL n'est pas soumise à la loi ALUR. Nous sommes nous, une copro ASL loi de 1865 et pas concernée. Pr contre, moi je recherche si je dois faire enregistrer le cahier des charges auprès du Service de la Publicité Foncière ?

fanchon · Answer

merci pour cette précision. pouvez-vous me dire sur quel critère vous appuyez-vous pour cette réponse. en effet, je viens de trouver sur "Les ASL, droits immobiliers : avocat Bernardi" :
     -à l'intention des présidents d'ASL, votre cahier des charges doit être enregistré au service de la publicité foncière avant le 26 mars 2019.
Alors que faire ??

rambouillet41 · Answer

Tout simplement parce que les statuts d'une ASL sont enregistrés en préfecture...
https://www.service-public.fr/associations/vosdroits/F1319

Mais quand vous nous avez parlé du cahier des charges de l'ASL n'avez vous pas confondu avec cahier des charges du lotissement ce qui est totalement différent.... 

rappel : les statuts des ASL doivent suivre l'ordonnance de 2004 et son décret suivant de 2006....

Il faut rappeler ici :

 le cahier des charges du lotissement régit les droits et obligations des parties privées de chacun des propriétaires de SON lot dans le lotissement (sa parcelle cadastrale)
 les statuts de l'ASL régissent les parties communes propres à tous et en indivision (et non en copropriété) telles que les voiries, les réseaux divers, les espaces verts communs, etc

ASL ou copropriété

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