Problèmes avec locataire

Bonjour,

J'ai loué un studio meublé et rénové à une étudiante, du 1er septembre 2015 au 30 juin 2016. Le bail n'était pas renouvelable, une mention indiquant qu'elle devait quitter les lieux à la fin de celui-ci était mentionnée.

Cette étudiante souhaite le louer de nouveau pour l'année scolaire qui arrive, et également durant les vacances pour conserver son logement. Je lui ai transmis les papiers du nouveau bail durant le mois de juin.

J'ai téléphoné plusieurs fois à cette étudiante ainsi qu'à sa garante, sa mère, car je n'ai toujours pas reçu les papiers, ni le loyer. J'ai demandé plusieurs fois à faire un état des lieux avant de le relouer. L'étudiante refuse, prétextant qu'elle n'est pas là pendant les vacances scolaires, et qu'elle n'a pas eu le temps de nettoyer son studio car elle est partie précipitamment. Ceci m'inquiète d'autant plus, car, cf contrat, elle doit entretenir son logement, et s'il reste ainsi durant 2 mois je n'ose même pas imaginer les saletés et odeurs...

J'ai donc demandé à sa mère (son garant) de venir faire l'état des lieux, car nous n'allons pas entrer chez la locataire sans son autorisation bien sûr !
L'étudiante refuse que sa mère vienne le faire, et insiste pour le faire à son retour en septembre. Je pense, suite à divers événements, qu'elle a des choses à cacher (notamment à sa mère).

N'ayant plus confiance en cette personne, je souhaite louer le logement à quelqu'un d'autres. Je rappelle que je n'ai pas signé les papiers du bail commençant le 1er juillet 2016 (je lui ai juste transmis mais non signés), et que je n'ai pas perçu le loyer de ce mois-ci. Le problème est que ses affaires sont encore à l'intérieur du studio.

Quels sont mes droits ? Son garant peut-il pénétrer à l'intérieur du studio ? Puis-je lui demander de quitter les lieux au plus vite pour que je puisse le relouer, sachant que les papiers n'ont pas été signés ?

Merci d'avance pour votre aide. Bon weekend à tous