Charge de la preuve de l’envoi du décompte annuel de charges

Question

Bonjour, 

Je suis en litige avec mon ancien bailleur à propos de la non restitution du dépôt de garantie. Il se justifie en expliquant que les provisions pour charges mensuelles étaient trop faibles. 

L'avis de la commission de conciliation est en ma faveur mais je ne pense pas que cela le fera bouger pour l'instant.

J'ai donc saisi le juge de proximité. 

Je prépare mon dossier et je voulais savoir si certains d'entre vous avaient des explications sur l'arrêt de la cour de cassation suivant :


Cass. Civ III : 10.2.15
N° de pourvoi : 13-27209

http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/jurisprudence/jurisprudence-2015/charge-de-la-preuve-de-lenvoi-du-decompte-annuel-de-charges/

Les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu’il a adressé au locataire le décompte annuel et le mode de répartition. Le bailleur qui n’a pas adressé aux locataires les régularisations annuelles pour les exercices précédents et qui n’a pas justifié les charges pour les années correspondantes doit restituer les provisions qu’il a reçues. Pour rappel, conformément à la loi ALUR du 24 mars 2014, à compter du 1er septembre 2015, le bailleur devra transmettre également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale (loi du 6.7.89 : art. 23 modifié)

Le texte complet : 

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000030242025

Si je comprends bien, je peux demander la restitution des provisions mensuelles pour les années pendant lesquelles mon bailleur ne m'a pas adressé de régularisation annuelle (ce qu'il n'a jamais fait) ? 

merci pour votre aide

Frédéric

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Le principe est simple : on ne paye pas sans justificatif. Vous payeriez un artisan sans sa facture ? un supermarché sans le ticket de caisse ? l'électricité sans échéancier ?

Ben là, c'est pareil. Donc la réponse à la question est : "oui".

Cdlt

Filochard1er · Answer

Bonjour
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément. 

Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers,et charges le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
 Avec la loi Alur  ce n’est plus que 3 ans

Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques (au minimum annuelles) pendant le cours du bail. 

Et il faut parfois user du reco AR pour obtenir satisfaction
 On garde toujours un double ses reco pour une suite

Filochard1er · Answer

Re
 Comme vous avez saisi le juge de proximité vous lui demanderez
Mais Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon , du 1 octobre 2013

D'autre part un dépôt de garantie est a rendre avant 1 mois si EDL d’entrée et de Sortie identique (Car aucune raison de le garder c'est avant tout un prêt sans intérêts)
Et de 2 mois si différences notées sur EDL
 Un retard à le rendre , et par mois commencé, impose 10% de ce DG a vous rendre en compensation du retard depuis loi alur

Charge de la preuve de l’envoi du décompte annuel de charges

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