Parties communes et action justice d'un copropriétaire

Bonjour,
Très juste !
Finalement je ne saisis pas très bien, si l'on a bien à faire à un rapporteur public, pourquoi le tribunal administratif aurait été saisi, et quelle administration serait mise en cause ?
Cordialement ;
JPRP64

Le problème avec le TA c'est qu'il ne peut répondre que d'après le contenu de la requête, du mémoire en défense de l'administration et des observation du requérant concernant ce mémoire en défense.
Le texte (l'article 15) dit qu'un copropriétaire peut agir en justice à charge d’informer le syndic, s'il y en a un, car il est mandataire du syndicat et cela parce que le syndic ne l'a pas fait, en fait c'est pour l'avertir qu'une procédure concernant la copropriété est en cours contre un tiers ; ce n'est pas une obligation au sens strict ; dans le cas d’une obligation dans le domaine juridique l'on emploie les mots « devoir » ou « doit », tout le reste ne peut être interprété que comme une possibilité.
Vous auriez dû inclure cette « notion » dans votre requête ou vos observation, car j'imagine que dans son mémoire en défense l'administration, grâce à son service contentieux, à donné son interprétation toute particulière de l'article 15.
Dernière minute : « Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; » Cour de cassation 3ème chambre civile , 26 novembre 2003 ; pourvoi n° 02-14184)

Je pense que vous n'avez pas consulter la dernière minute de mon dernier commentaire.

Je complète avec l'évolution de la jurisprudence constante qui s'affine :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 22 mars 2000
N° de pourvoi: 98-13345 98-15595
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois ., président
Rapporteur : M. Chemin., conseiller rapporteur
Avocat général : M. Sodini., avocat général
Avocats : MM. Copper-Royer, Boullez, Le Prado, la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin., avocat(s)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Sur le moyen unique du pourvoi principal n° 98-13.345 et le moyen unique du pourvoi n° 98-15.595, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 février 1998) que, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété dont le règlement stipule que les appartements ne peuvent être occupés que par des personnes soit habitant bourgeoisement, soit exerçant des professions libérales, soit les utilisant comme bureaux avec habitation, les consorts X... ont assigné en cessation d'occupation irrégulière, d'une part, les époux Z..., propriétaires d'un lot à usage d'appartement, la société Siemens Pacesetter, locataire de ce lot, et le syndicat des copropriétaires en cessation d'occupation irrégulière, d'autre part, les consorts Y... et leur locataire la société Tradigrain et le syndicat des copropriétaires, que la société Siemens Pacesetter a été absorbée par la société Siemens SA ;

Attendu que les époux Z... et les consorts Y... font grief à l'arrêt de déclarer les consorts X... recevables à agir à leur encontre, alors, selon le moyen, que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul la qualité pour agir à l'effet de faire cesser une atteinte à la destination de l'immeuble telle qu'inscrite dans le règlement de copropriété ; qu'un copropriétaire n'a, dans ce cas, d'intérêt à agir individuellement que s'il éprouve un préjudice personnel distinct du trouble collectif engendré par la violation dudit règlement ; qu'en considérant comme recevable l'action individuelle des consorts X... à l'encontre des époux Z... et des consorts Y... pour violation de la destination de l'immeuble prévue au règlement de copropriété, sans qu'il soit nécessaire pour les demandeurs de démontrer l'existence d'un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé les articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 31 du nouveau Code de procédure civile, par fausse interprétation du premier et fausse application du second ;

Mais attendu que la cour d'appel a relevé à bon droit que le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire avait le droit d'en exiger le respect par les autres et que l'action individuelle des consorts X... était recevable sans qu'ils soient astreints à démontrer qu'ils subissaient un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffrait la collectivité des membres du syndicat, leur intérêt à agir trouvant sa source dans le respect du règlement de copropriété ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident n° 98-13.345 :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter la demande de mise hors de cause de la société Siemens SA, la débouter de ses demandes et la condamner au paiement d'une indemnité de procédure aux consorts X..., l'arrêt retient que l'analyse sur l'incompatibilité d'une activité commerciale dans les appartements de l'immeuble est valable pour celui loué à la société anonyme Siemens Pacesetter absorbée le 29 septembre 1995 par la société Siemens ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Siemens SA qui faisait valoir qu'avant même sa fusion avec la société Siemens Pacesetter cette dernière avait préalablement cédé son fonds de commerce et son droit au bail sur les locaux litigieux à la société Pacesetter France en sorte qu'elle n'était en rien concernée par la demande des consorts X..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Siemens outre les dépens à payer, in solidum, avec d'autres parties, la somme de 20 000 francs aux consorts X..., l'arrêt rendu le 12 février 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.

Analyse
Publication : Bulletin 2000 III N° 64 p. 44

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 12 février 1998

Titrages et résumés : COPROPRIÉTÉ - Règlement - Violation - Action en exécution du règlement - Cessation d'utilisation irrégulière de locaux privatifs - Action individuelle des copropriétaires - Recevabilité - Condition .
Le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres et l'action individuelle d'un copropriétaire en cessation d'utilisation irrégulière de locaux privatifs est recevable sans que le copropriétaire soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

COPROPRIÉTÉ - Action en justice - Action individuelle des copropriétaires - Action concernant la propriété ou la jouissance des lots - Parties privatives - Action en cessation de l'utilisation contraire au règlement de copropriété - Recevabilité - Condition

Textes appliqués : nouveau Code de procédure civile 455

Cour de cassation
chambre civile 3

Audience publique du mercredi 29 janvier 2003
N° de pourvoi: 01-10743
Publié au bulletin
M. Chemin, conseiller doyen faisant fonction. ., président
Mme Fossaert-Sabatier., conseiller rapporteur
M. Guérin., avocat général
la SCP Delaporte et Briard, la SCP Peignot et Garreau., avocat(s)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier et le second moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 janvier 2001) que M. Paul X..., depuis décédé, aux droits duquel se trouvent ses héritiers les consorts X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires, le syndic et un certain nombre de copropriétaires en remise en état des parties communes sur lesquelles ces derniers avaient édifié des vérandas en infraction avec le règlement de copropriété ;

Attendu que certains des copropriétaires assignés font grief à l'arrêt de les condamner sous astreinte à supprimer les constructions élevées sur les balcons alors, selon le moyen :

1 / qu'il résulte de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qu'un copropriétaire ne peut exercer seul les actions en justice tendant à empêcher une utilisation illicite des parties communes que s'il justifie que les atteintes ainsi portées occasionnent soit un trouble collectif à la jouissance des parties communes, soit un préjudice qui lui est personnel ;

qu'en estimant, pour juger recevable l'action de M. X... en suppression de vérandas édifiées sur des parties communes, que la condition de troubles subis personnellement à la jouissance privative de son lot de copropriété ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 31 du nouveau Code de procédure civile ;

2 / qu'aux termes du compte-rendu produit aux débats de l'assemblée générale du syndicat de copropriété de l'ensemble immobilier Le Palais Royal du 5 juin 1987, celle-ci a décidé : "suite à l'étude réalisée depuis la dernière assemblée générale, un appartement du 2ème étage du bâtiment 6/8 s'est doté d'une verrière sur son balcon nord. Les personnes présentes estiment que le schéma est satisfaisant et peut être généralisé (...) En tout état de cause, l'assemblée confirme, à l'unanimité : a) qu'aucune transformation de ce genre ne sera autorisée sur les façades sud, b) que la fermeture d'un balcon impose que les murs de façade restent dans les teintes d'origine, qu'aucun radiateur ne soit installé, que l'on entrepose ni frigidaire, ni objet disgracieux. Les seuls rideaux tolérés seront des voilages blancs" ; qu'en énonçant que l'assemblée n'a valablement délibéré que sur l'interdiction des vérandas en façade sud et sur les prescriptions esthétiques à observer à l'occasion de l'installation de verrières en façade nord et qu'ainsi, il n'y a pas eu à proprement parler de vote sur le principe d'autoriser la pose de vérandas en façade nord, pour estimer que la loi commune exprimée dans le règlement de copropriété n'a pas été remise en cause de manière valable par la délibération de 1986 non plus que par celle de 1987, la cour d'appel a dénaturé le procès-verbal d'assemblée de copropriété qui lui était soumis, dont il résultait que le principe d'autoriser l'installation de vérandas en façade nord était acquis, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;

3 / qu'aux termes du compte-rendu produit aux débats de l'assemblée générale du syndicat de copropriété de l'ensemble immobilier Le Palais Royal du 5 juin 1987, celle-ci a décidé : "suite à l'étude réalisée depuis la dernière assemblée générale, un appartement du 2ème étage du bâtiment 6/8 s'est doté d'une verrière sur son balcon nord. Les personnes présentes estiment que le schéma est satisfaisant et peut être généralisé. (...) En tout état de cause, l'assemblée confirme, à l'unanimité : a) qu'aucune transformation de ce genre ne sera autorisée sur les façades sud, b) que la fermeture d'un balcon impose que les murs de façade restent dans les teintes d'origine, qu'aucun radiateur ne soit installé, que l'on entrepose ni frigidaire, ni objet disgracieux. Les seuls rideaux tolérés seront des voilages blancs" ; qu'en considérant que les copropriétaires ayant implanté une véranda sur le balcon dont ils avaient la jouissance n'ont pas à proprement parler obtenu une autorisation du syndicat, la cour d'appel a derechef dénaturé le procès-verbal d'assemblée générale de copropriété qui lui était soumis, qui emportait exactement le contraire, entachant sa décision d'une violation de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le réglement de copropriété disposait que les balcons et garde corps constituaient des parties communes et stipulait l'interdiction d'y édifier aucune construction même légère, et retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguïté des termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 5 juillet 1987 rendait nécessaire, qu' il n'y avait pas eu de vote sur la pose de vérandas en façades Nord, la cour d'appel, qui a exactement décidé que l'action de M. X... était recevable sans qu'il soit astreint à démontrer l'existence d'un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, Mme Y..., et MM. Z... et A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, Mme Y... et MM. Z... et A... à payer la somme de 1 900 euros aux consorts X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-neuf janvier deux mille trois par M. Chemin, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.

Analyse
Publication : Bulletin 2003 III N° 19 p. 18

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence , du 18 janvier 2001

Titrages et résumés : COPROPRIÉTÉ - Action en justice - Action individuelle des copropriétaires - Action concernant la propriété ou la jouissance des lots - Parties communes - Action en cessation de l'usage contraire au règlement - Préjudice personnel - Nécessité (non) .
Une cour d'appel, après avoir constaté que le règlement de copropriété d'un immeuble dispose que les balcons sont des parties communes et qu'il est interdit d'y édifier aucune construction même légère, décide exactement que l'action d'un copropriétaire en suppression des vérandas édifiées sur les balcons est recevable sans que ce copropriétaire soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

COPROPRIÉTÉ - Règlement - Violation - Action en exécution du règlement - Suppression d'une construction sur les parties communes - Action individuelle des copropriétaires - Intérêt légitime à agir

Précédents jurisprudentiels : EN SENS CONTRAIRE : Chambre civile 3, 1992-06-30, Bulletin 1992, III, n° 229, p. 140 (cassation partielle), et l'arrêt cité. A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 2000-03-22, Bulletin 2000, III, n° 64, p. 44 (cassation partielle).

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 26 novembre 2003
N° de pourvoi: 02-14184
Publié au bulletin
M. Weber., président
Mme Renard-Payen., conseiller rapporteur
M. Guérin., avocat général
la SCP Waquet, Farge et Hazan, la SCP Monod et Colin., avocat(s)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 janvier 2002), rendu en matière de référé, que les époux X... et les époux Y... sont propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété ; que reprochant aux époux Y..., qui avaient entrepris des travaux sur leur lot au rez-de-chaussée jouxtant le vide sanitaire, partie commune, de s'être appropriés ce vide sanitaire, les époux X... les ont assignés pour que soit ordonnée la remise en état d'origine ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires, qu'il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ;

Attendu que pour déclarer les époux X... irrecevables en leur action, l'arrêt retient qu'il résulte des termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en cas d'atteinte portée aux parties communes, un copropriétaire ne peut agir à titre individuel que s'il établit l'existence d'un intérêt légitime en raison d'un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété, soit des parties privatives comprises dans son lot soit des parties communes, que l'appropriation d'un vide sanitaire, à la supposer établie, est seulement susceptible de causer un préjudice à l'ensemble des copropriétaires et qu'elle n'entraîne pour M. et Mme X... aucun préjudice spécifique ;

Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 janvier 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 1 900 euros et rejette la demande des époux Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille trois.

Analyse
Publication : Bulletin 2003 III N° 210 p. 187

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles , du 30 janvier 2002

Titrages et résumés : COPROPRIÉTÉ - Action en justice - Action individuelle des copropriétaires - Action concernant la propriété ou la jouissance des lots - Parties communes - Action en exécution du règlement ou en cessation d'une atteinte aux parties communes - Recevabilité - Condition.
Chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

COPROPRIÉTÉ - Règlement - Violation - Action en exécution du règlement - Cessation d'atteinte aux parties communes - Action individuelle des copropriétaires - Recevabilité - Condition

Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 2003-01-29, Bulletin 2003, III, n° 19, p. 18 (rejet), et les arrêts cités.

Textes appliqués :
Loi 65-557 1965-07-10 art. 15

Bonjour,

désolé de ne pas etre revenu plus tot vers vous, manque de temps beaucoups de problemes a gérer...
je vous remercie infiniment pour toutes vos indications..
j'ai bien pris note de tout et je transmet à mon avocat, qu'il examine les differentes manoeuvres possibles pour le renvoi en appel.
le jugement du T.A viens de me parvenir, il n'est ni bon, ni mauvais, mais j'y laisse trop de plumes...
( prejudice non reconnu, remboursement de la moitié des frais d'expertises ( ce qui ne represente pas grand chose, et tout n'est pas comptabilisé ), pas d'astreinte penale...)
les communes s'en tire avec 1/4 des frais d'expertises chacunes, mais obligation de faire appliquer la police municipale ( mais sans astreinte penale, je ne pense pas que ca bouge tres vite ( vu que ca dure depuis 1990).
je verrai si le 9 janvier ( date limite à partir du jugement)s' il se passe quelque chose.
je ne lache pas et ne lacherai pas... trop de mauvaise foi et de mauvaise volonté des services concernés

merci encore
Arnaud595