Calcul exact des frais de notaire pour le rachat de soulte
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C.Bourgoin
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LeBizarre Messages postés 1 Statut Membre -
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Bonjour,
j'ai parcouru beaucoup de forums, de lieux d'informations, essayer de lire les infos sur le site legifrance (bien bien BIEN abscons tout de même...) et rien n'y a fait, je n'ai pas trouver deux fois la même information sur le calcul des frais de notaire pour un rachat de soulte entre concubins.
Voici les informations dont je dispose :
Lors d'un rachat de Soulte, le notaire entérine la décision des deux concubins, Ce n'est pas lui qui fixe le montant de la soulte (sauf en cas de désacord)
Dans mon cas nous avons les données suivantes :
- valeur estimée par une agence du bien immobilier: 230 000€
- montant du passif ( crédit immobilier) : 160 000€
- montant de la soulte décidé d'un comun accord : 20 000€ pour Mon ex compagne
- indivision à 58% pour moi et 42% pour mon ex compagne.
J'ai pu lire que les droit d'enregistrement (aussi appellé droit de mutation) se montent à 5.8%. Oui mais 5.8% de QUOI ?
j'ai un notaire qui calcul 5.8% de 48% de 230 000€ soit 6400€
J'ai pu lire que les droits de mutations sont calculés sur l'ACTIF NET (230 000€-162 000€ *0.48%) , j'ai aussi la ialleurs que les droits de mutations sont calculé sur LA SOULTE (20 000€)
QUID de la réalité ?
- même question pour les émolument du notaire: calculé sur la SOULTE, sur l'ACTIF NET ? sur l'ACTIF BRUT ?
-même question pour les autres taxes
Merci à vous :)
Cordialement,
Cédric
j'ai parcouru beaucoup de forums, de lieux d'informations, essayer de lire les infos sur le site legifrance (bien bien BIEN abscons tout de même...) et rien n'y a fait, je n'ai pas trouver deux fois la même information sur le calcul des frais de notaire pour un rachat de soulte entre concubins.
Voici les informations dont je dispose :
Lors d'un rachat de Soulte, le notaire entérine la décision des deux concubins, Ce n'est pas lui qui fixe le montant de la soulte (sauf en cas de désacord)
Dans mon cas nous avons les données suivantes :
- valeur estimée par une agence du bien immobilier: 230 000€
- montant du passif ( crédit immobilier) : 160 000€
- montant de la soulte décidé d'un comun accord : 20 000€ pour Mon ex compagne
- indivision à 58% pour moi et 42% pour mon ex compagne.
J'ai pu lire que les droit d'enregistrement (aussi appellé droit de mutation) se montent à 5.8%. Oui mais 5.8% de QUOI ?
j'ai un notaire qui calcul 5.8% de 48% de 230 000€ soit 6400€
J'ai pu lire que les droits de mutations sont calculés sur l'ACTIF NET (230 000€-162 000€ *0.48%) , j'ai aussi la ialleurs que les droits de mutations sont calculé sur LA SOULTE (20 000€)
QUID de la réalité ?
- même question pour les émolument du notaire: calculé sur la SOULTE, sur l'ACTIF NET ? sur l'ACTIF BRUT ?
-même question pour les autres taxes
Merci à vous :)
Cordialement,
Cédric
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2 réponses
Bonjour. Oui, il y a des subtilités que vous ignorez.
1/ Les règles que vous citez concernent les licitations portant sur des indivisions successorales, des communauté conjugales, etc. SAUF sur des indivisions entre concubins qui obéissent à des règles spéciales car elles ne remplissent pas les conditions posées par l'art 750-2 du CGI.
2/ Lorsque ces règles générales évoquent le terme d'actif,elles visent des situations telles que les indivisions successorales , mais pas les indivisions entre concubins.
3/ Vous voyez des contradictions dans le BOFIP là où il n'y en a pas et cela parce que vous ne possédez pas les connaissances nécessaires à leur interprétation. Dites-vous bien qu'on ne devient pas Inspecteur des impôts en quelques lectures mais après des études de droit et une admission à l'école centrale des impôts.
4/ Le principe de calcul de votre notaire est bon (sauf le % qui n'est qu'une erreur de lecture aisément corrigeable).
1/ Les règles que vous citez concernent les licitations portant sur des indivisions successorales, des communauté conjugales, etc. SAUF sur des indivisions entre concubins qui obéissent à des règles spéciales car elles ne remplissent pas les conditions posées par l'art 750-2 du CGI.
2/ Lorsque ces règles générales évoquent le terme d'actif,elles visent des situations telles que les indivisions successorales , mais pas les indivisions entre concubins.
3/ Vous voyez des contradictions dans le BOFIP là où il n'y en a pas et cela parce que vous ne possédez pas les connaissances nécessaires à leur interprétation. Dites-vous bien qu'on ne devient pas Inspecteur des impôts en quelques lectures mais après des études de droit et une admission à l'école centrale des impôts.
4/ Le principe de calcul de votre notaire est bon (sauf le % qui n'est qu'une erreur de lecture aisément corrigeable).
Bonjour,
Les 5.8 % de frais de notaire seront pris sur le montant de la totalité des prêts , CRD + soulte, il ne faut pas oublier les IRA + lévée d'option si hypothèque ou ppd et prise de nouvelles garanties.
Les frais logiquement sont partagés en 2 mais dans votre cas le montant de la soulte que vous octroyez à votre ex conjointe est inférieure, moi je calcule 29 400 €..
Donc les frais d'actes seront à votre charge (environ 10 000 €)
Mais un conseil, faîtes le tour des notaires car les émoluments des notaires différent sauf les droits de mutation qui sont fixés par l'état.
Cordialement
Les 5.8 % de frais de notaire seront pris sur le montant de la totalité des prêts , CRD + soulte, il ne faut pas oublier les IRA + lévée d'option si hypothèque ou ppd et prise de nouvelles garanties.
Les frais logiquement sont partagés en 2 mais dans votre cas le montant de la soulte que vous octroyez à votre ex conjointe est inférieure, moi je calcule 29 400 €..
Donc les frais d'actes seront à votre charge (environ 10 000 €)
Mais un conseil, faîtes le tour des notaires car les émoluments des notaires différent sauf les droits de mutation qui sont fixés par l'état.
Cordialement
Bonjour. Quelques précisions:
1/ La valeur de la soulte est, comme indiqué par Louvanne, de 29400 euros et non de 20000 euros, sauf si vous disposez d'une créance à l'encontre de votre concubine ,qui a été défalquée.
2/ Notaire: " ce n'est pas lui qui fixe le montant de la soulte 'sauf en cas de désaccord"-Faux!
Le notaire peut proposer une estimation; mais si les parties ne sont pas d'accord, seul un juge est habilité à fixer son montant.
3/On ne rachète pas une soulte , mais on la verse.
DMTO: en la matière il n'est nullement question d'actif brut ou net, mais seulement de prix.
4/ Fiscalité: si l'acquéreur est un colicitant (votre cas) la taxation porte sur le prix de la part cédée.
Si l'acquéreur est un tiers à l'indivision, la taxation porte sur la valeur totale du ou des biens licités.
5/ Notaire: émoluments- ils sont calculés sur la valeur totale du bien si la licitation fait cesser l'indivision (votre cas).
Dans le cas contraire, l'émolument porte sur le prix de la partie cédée.
1/ La valeur de la soulte est, comme indiqué par Louvanne, de 29400 euros et non de 20000 euros, sauf si vous disposez d'une créance à l'encontre de votre concubine ,qui a été défalquée.
2/ Notaire: " ce n'est pas lui qui fixe le montant de la soulte 'sauf en cas de désaccord"-Faux!
Le notaire peut proposer une estimation; mais si les parties ne sont pas d'accord, seul un juge est habilité à fixer son montant.
3/On ne rachète pas une soulte , mais on la verse.
DMTO: en la matière il n'est nullement question d'actif brut ou net, mais seulement de prix.
4/ Fiscalité: si l'acquéreur est un colicitant (votre cas) la taxation porte sur le prix de la part cédée.
Si l'acquéreur est un tiers à l'indivision, la taxation porte sur la valeur totale du ou des biens licités.
5/ Notaire: émoluments- ils sont calculés sur la valeur totale du bien si la licitation fait cesser l'indivision (votre cas).
Dans le cas contraire, l'émolument porte sur le prix de la partie cédée.
Bonjour Gasc,
le notaire constate l'acte. Je vous confirme bien qu'en cas d'accord des indivisionnaire, ils sont SEULS à décider du montant de la soulte.
Ce n'est qu'en cas de désacord que cela se passe devant le juge.
Je viens de jeter un oeil sur les documents qui provienne de l'achat précédent de cet appartement et il y a eu licitation pour l'ancienne propriétaire. Le calcul des frais a été fait sur :
la moitié du prêt restant à verser + le montant de la soulte.
Est ce qu'on peux considérer comme étant la part achetée ?
le notaire constate l'acte. Je vous confirme bien qu'en cas d'accord des indivisionnaire, ils sont SEULS à décider du montant de la soulte.
Ce n'est qu'en cas de désacord que cela se passe devant le juge.
Je viens de jeter un oeil sur les documents qui provienne de l'achat précédent de cet appartement et il y a eu licitation pour l'ancienne propriétaire. Le calcul des frais a été fait sur :
la moitié du prêt restant à verser + le montant de la soulte.
Est ce qu'on peux considérer comme étant la part achetée ?
Bonjour,
merci pour votre réponse rapide :)
bon ce n'est pas une super nouvelle tout ça...
Je n'ai pas détaillé le pourquoi du comment du montant de la soulte : j'ai apporté 41k€ lors de l'achat, ma compagne 0€.
Si l'on prend ce montant et qu'on le retire du bénéfice de la vente, mon ex compagne repart avec quasiement rien. Nous avons donc convenu d'un comun accord et en pleine conscience (nous avons effectué les calculs ensemble, elle sait qu'elle pourrait exiger les 29k€) que le montant de la soulte serait de 20k€ .
Vous indiquez que les 5.8% seront calculé sur le prêt restant + soulte + pénalités de remboursement anticipé si j'ai bien lu ?
voici l'email reçut dun des notaires que j'ai consulté:
"La provision sur frais de l'acte de licitation s'élève à 9000,00 euros se décomposant comme suit :
- émoluments : 1900,00 euros
- droits de mutation sur la part acquise (48% de 230000 euros) : 6403 euros
- contribution de sécurité immobilière : 110 euros
- débours : 587,00 euros"
Ici le notaire calcul le droit de mutation sur les 48% (erreur de sa part, il s'agit de 42%...) de 230k€ .
J'ai regardé dans le Bulletin officiel mais c'est vraiment compliqué. On a l'impression de lire tout et son contraire.
exemple:
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2034-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-PTG-20-10-20130129
Chapitre 1 : Licitations de biens dépendant d'une succession, d'une communauté ou d'une indivision...
[...]
60
La taxe ou le droit sont, en principe, liquidés sur les parts acquises, c'est-à-dire sur le prix stipulé augmenté des charges, déduction faite de la part de l'adjudicataire dans le bien adjugé à son profit.
Toutefois, le deuxième alinéa du II de l'article 750 du CGI prévoit qu'en ce qui concerne les licitations faisant cesser l'indivision, la taxe ou le droit est liquidé sur la valeur des biens sans soustraction de la part de l'acquéreur. Cette règle s'applique notamment lorsque la licitation d'un bien est faite au profit d'un seul colicitant.
Par analogie avec les règles gouvernant les partages, le droit ou la taxe au taux prévu au II de l'article 750 du CGI est perçu sur l'actif net, c'est-à-dire sur la valeur des biens, déduction faite du passif (BOI-PTG-10-10 au III-B-3).
On lis que la taxe est perçue sur la totalité du bien et deux lignes plus bas sur l'actif net ?!
J'imagine qu'il doit y avoir une subtilité quelques part :)
merci pour votre réponse rapide :)
bon ce n'est pas une super nouvelle tout ça...
Je n'ai pas détaillé le pourquoi du comment du montant de la soulte : j'ai apporté 41k€ lors de l'achat, ma compagne 0€.
Si l'on prend ce montant et qu'on le retire du bénéfice de la vente, mon ex compagne repart avec quasiement rien. Nous avons donc convenu d'un comun accord et en pleine conscience (nous avons effectué les calculs ensemble, elle sait qu'elle pourrait exiger les 29k€) que le montant de la soulte serait de 20k€ .
Vous indiquez que les 5.8% seront calculé sur le prêt restant + soulte + pénalités de remboursement anticipé si j'ai bien lu ?
voici l'email reçut dun des notaires que j'ai consulté:
"La provision sur frais de l'acte de licitation s'élève à 9000,00 euros se décomposant comme suit :
- émoluments : 1900,00 euros
- droits de mutation sur la part acquise (48% de 230000 euros) : 6403 euros
- contribution de sécurité immobilière : 110 euros
- débours : 587,00 euros"
Ici le notaire calcul le droit de mutation sur les 48% (erreur de sa part, il s'agit de 42%...) de 230k€ .
J'ai regardé dans le Bulletin officiel mais c'est vraiment compliqué. On a l'impression de lire tout et son contraire.
exemple:
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2034-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-PTG-20-10-20130129
Chapitre 1 : Licitations de biens dépendant d'une succession, d'une communauté ou d'une indivision...
[...]
60
La taxe ou le droit sont, en principe, liquidés sur les parts acquises, c'est-à-dire sur le prix stipulé augmenté des charges, déduction faite de la part de l'adjudicataire dans le bien adjugé à son profit.
Toutefois, le deuxième alinéa du II de l'article 750 du CGI prévoit qu'en ce qui concerne les licitations faisant cesser l'indivision, la taxe ou le droit est liquidé sur la valeur des biens sans soustraction de la part de l'acquéreur. Cette règle s'applique notamment lorsque la licitation d'un bien est faite au profit d'un seul colicitant.
Par analogie avec les règles gouvernant les partages, le droit ou la taxe au taux prévu au II de l'article 750 du CGI est perçu sur l'actif net, c'est-à-dire sur la valeur des biens, déduction faite du passif (BOI-PTG-10-10 au III-B-3).
On lis que la taxe est perçue sur la totalité du bien et deux lignes plus bas sur l'actif net ?!
J'imagine qu'il doit y avoir une subtilité quelques part :)
La législation juridique et financière évolue en permanence...
si vous parcourez les forus vous verrez diverses cas ou des NOTAIRES se sont trompés sur ce type de calculs. Vous y trouverez des cas où deux notaires différents font des calculs différents. Dans ce cas, n'est il pas pertienent de chercher les VRAIES règles qui devraient d'appliquer ?
Vous indiquez que le calcul de mon notaire est bon, Or, la licitation prononcée par ce même office notarial pour la précédente propriétaire est ... complètement différent ! calculé (comme indiqué) sur la moitié du prêt restant à payer + la soulte.
D'où mes interrogations légitimes et mon refus de gober sans reflexion aucune ce que peux me dire le premier notaire consulté :)
Je vous remercie encore de vos réponses qui sont rapides et précises :)