Calcul exact des frais de notaire pour le rachat de soulte [Fermé]

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15 février 2016
- - Dernière réponse : LeBizarre
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25 février 2016
- 25 févr. 2016 à 18:47
Bonjour,

j'ai parcouru beaucoup de forums, de lieux d'informations, essayer de lire les infos sur le site legifrance (bien bien BIEN abscons tout de même...) et rien n'y a fait, je n'ai pas trouver deux fois la même information sur le calcul des frais de notaire pour un rachat de soulte entre concubins.

Voici les informations dont je dispose :
Lors d'un rachat de Soulte, le notaire entérine la décision des deux concubins, Ce n'est pas lui qui fixe le montant de la soulte (sauf en cas de désacord)

Dans mon cas nous avons les données suivantes :
- valeur estimée par une agence du bien immobilier: 230 000€
- montant du passif ( crédit immobilier) : 160 000€
- montant de la soulte décidé d'un comun accord : 20 000€ pour Mon ex compagne
- indivision à 58% pour moi et 42% pour mon ex compagne.

J'ai pu lire que les droit d'enregistrement (aussi appellé droit de mutation) se montent à 5.8%. Oui mais 5.8% de QUOI ?

j'ai un notaire qui calcul 5.8% de 48% de 230 000€ soit 6400€
J'ai pu lire que les droits de mutations sont calculés sur l'ACTIF NET (230 000€-162 000€ *0.48%) , j'ai aussi la ialleurs que les droits de mutations sont calculé sur LA SOULTE (20 000€)

QUID de la réalité ?

- même question pour les émolument du notaire: calculé sur la SOULTE, sur l'ACTIF NET ? sur l'ACTIF BRUT ?

-même question pour les autres taxes

Merci à vous :)

Cordialement,
Cédric
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2 réponses

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Merci
Bonjour. Oui, il y a des subtilités que vous ignorez.
1/ Les règles que vous citez concernent les licitations portant sur des indivisions successorales, des communauté conjugales, etc. SAUF sur des indivisions entre concubins qui obéissent à des règles spéciales car elles ne remplissent pas les conditions posées par l'art 750-2 du CGI.
2/ Lorsque ces règles générales évoquent le terme d'actif,elles visent des situations telles que les indivisions successorales , mais pas les indivisions entre concubins.
3/ Vous voyez des contradictions dans le BOFIP là où il n'y en a pas et cela parce que vous ne possédez pas les connaissances nécessaires à leur interprétation. Dites-vous bien qu'on ne devient pas Inspecteur des impôts en quelques lectures mais après des études de droit et une admission à l'école centrale des impôts.
4/ Le principe de calcul de votre notaire est bon (sauf le % qui n'est qu'une erreur de lecture aisément corrigeable).
C.Bourgoin
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15 février 2016
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Bonjour,

j'ai eu une réponse d'un autre notaire qui indique que le montant de la soulte est de ... 40 000€?!

voici son calcul :
Valeur de l'appartement : 230.000 Euros.
Votre pourcentage de propriété est de 58% soit un prix de 134560 euros payable :
- par la prise en charge de votre quote-part dans le remboursement du prêt, soit 58% de 162.000 euros (si le % de remboursement est le même que celui d'acquisition), soit : 93.960 euros.
- Et le surplus constituant une soulte de : 40.600 euros.

On vas passer sur le fait que 58% de 230k€ ne font pas 134560€ mais 133 400€ et que le prêt est remboursé à 50/50, cekla nechangera pas fondamentalement le résultat du calcul.

Je suis effaré de voir que si on vend l'appartement la part de ma compagne serait de 29 000€ (42% de 230 000 -162 000 = 0.42*68 000) alors que si je lui rachète sa part le montant est de plus de 40k€ .
Je ne comprend pas du tout cette différence.

Sauriez vous éclaircir mon chemin ?
Merci à vous.

Cordialement,
Cédric
> C.Bourgoin
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15 février 2016
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Bonjour. Laissons de côté les variantes sur les différentes valeurs.
je ne sais si ce notaire a bien compris ce que vous voulez faire exactement, mais le calcul qu'il vous a donné et qui est exact en soi, correspond à l'opération inverse, c'est-à-dire au cas où ce serait votre ex-concubine qui reprendrait la maison et le prêt à sa charge et qui devrait vous verser une soulte de 40000 euros.
Si on vérifie, on a:
-valeur du bien 230000 euros
- prêt à rembourser 160000 euros
-reste appartenir aux indivisaires 230000 - 160000 = 70000
soit: 70000 X 58% = 40600 pour vous
et 70000 X 42% = 29400 pour votre ex
40600 ou 29400 représente la soulte que devra verser celui qui conserve le bien.
C.Bourgoin
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15 février 2016
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Bonjour Gasc,

le moins que l'on puisse dire c'est que cette situation me fait vivre des moments de stress intense ^^
Je me voyais déjà devoir abandonner mon projet de rachat ...
A travers ces discussions, je comprends peu à peu que les taxes sont calculées sur la valorisation de l'appartement complète...
On peux voir que la situation pour les concubins et vraiment défavorable...
Je le saurais pour la prochaine fois :D
C.Bourgoin
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15 février 2016
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Bonjour,

je reprend un message que j'ai posté ailleurs et qui pourras servir ici aussi je pense.

j'ai consulté plusieurs notaires et un seul a été capable de faire un calcul exact d'un rachat de soulte. Selon lui, 80% des notaires se plantent dans ce calcul.

Voyons tout d'abord la façon fausse de faire ce calcul :

deux conjoint non pacsé non marié.
Un des deux conjoint apporte 50 000€, l'autre n'apporte rien.
achat de 200 000€
prêt de 150 000€ + apport de 50 000€
répartition dans l'acte notarié :
conjoint 1: 62.5% des parts ( (150 000/2 + 50 000) /200 000 = 0.625)
conjoint 2 : 37.5% des parts
le prêt est remboursé à 50/50.
En cas de séparation et de revente, le calcul suivant (faux) est effectué par la pluspart des notaires:

prix de revente :
175 000€
prêt restant à rembourser : 100 000€
reste donc 75 000€ à se partager suivant la répartition du document notarié:
soit :
pour le conjoint 1 : 75 000*0.625 = 46875€
pour le conjoint 2 : 75 000*0.375 = 28125€
ce calcul est FAUX !.
On constate déjà que le conjoint 1 récupère moins que son apport personnel. D'autre part on peux aussi raisonner par l'absurde de la façon suivante :
Nos deux conjoint décident de se séparer le lendemain de l'achat de l'appartement, dans ce cas, le conjoint 1 récupérerais 50 000€*0.625 = 31250€ et le conjoint 2 18750€ ?! Absurde.

Voici la bonne façon d'effectuer le calcul de la répartition :
même données de départ.
Prix de vente 175 000€
chacun est propriétaire à hauteur de ses parts soit:
conjoint 1 : 175 000*0.625 = 109 375€
conjoint 2 : 175 000*0.375 = 65 625€
il reste 100 000€ de prêt à rembourser soit 50 000€ par conjoint.

le delta est donc de
pour le conjoint 1 : 109 375-50 000= 59 375€
pour le conjoint 2 : 65 625-50 000= 15 625€
le total représentant bien 75 000€

On peux voir ici que le conjoint 1 récupère bien son capital initial minoré de la moins-value sur la vente. Si le remboursement du prêt ne se faisait pas à 50/50 on peux facilement ajuster les données.

Et ceci est le calcul juste de la répartition de la vente.

Cordialement,
Cédric
LeBizarre
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> C.Bourgoin
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De mon point de vue le calcul que vous déclarez faux est au contraire parfaitement exact car les prêts bancaires sont toujours faits à "50 / 50", ils ne reprennent pas la quotité de propriété définie chez le notaire au moment de l'achat.

Par prudence les banques rendent solidaires les emprunteurs sur la globalité du prêt et des remboursements qu'elle que soit leur quotité individuelle de propriété sur le bien. S'il y a défaut de paiement la banque ne va pas se retourner à 62.50 % vers le conjoint 1 et à 37.50 % vers le conjoint 2. La banque va même le cas échéant se retourner à 100 % contre celui des deux qui à la capacité de payer la dette. Si c'est le cas charge à lui de récupérer quelque auprès de l'autre conjoint ( bonne chance et bon courage ).

Dans la pratique, les emprunteurs sont libres de rembourser l'échéance du prêt au prorata de leur quotité de propriété ( ils devraient d'ailleurs le faire ) dans l'exemple 62.50 % pour conjoint 1 et 37.50 % pour conjoint 2 ou comme bon leur semble le conjoint 1 peut tout payer et le conjoint 2 rien ou inversement.

A la fin du prêt si le bien est vendu la répartition des fonds se fera au prorata des quotités définies le jour de l'achat et non autrement. Dans l'exemple 62.50 et 37.50 point barre.

Donc au moment de soustraire le capital restant dû, il faut appliquer à ce dernier la répartition définie au moment de l'achat.

le calcul redevient :

109 375 - 0.625 x 100 000 = 46 875 €
Ce montant correspond bien à l'absorption par le conjoint 1 de 62.50 % de la moins value de 25 000 € enregistrée sur le bien soit 15 625 €. Sans moins value la part du conjoint 1 aurait été de 62 500 €

65 625 - 0.375 x 100 000 = 28 125 €
Ce montant correspond bien à l'absorption par le conjoint 2 de 37.50 % de la moins value de 25 000 € enregistrée sur le bien soit 9 375 €. Sans moins value la part du conjoint 1 aurait été de 37 500 €

Donc oui en cas de moins value le conjoint perd plus d'argent que le conjoint 2, de la manière qu'il en gagnerait plus en cas de plus value.

Votre calcul créé une distorsion au niveau de la répartition originelle de propriété en considérant que la solidarité bancaire équivaut à une modification de la propriété au sein du ménage.
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25 février 2019
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Merci
Bonjour,

Les 5.8 % de frais de notaire seront pris sur le montant de la totalité des prêts , CRD + soulte, il ne faut pas oublier les IRA + lévée d'option si hypothèque ou ppd et prise de nouvelles garanties.

Les frais logiquement sont partagés en 2 mais dans votre cas le montant de la soulte que vous octroyez à votre ex conjointe est inférieure, moi je calcule 29 400 €..

Donc les frais d'actes seront à votre charge (environ 10 000 €)

Mais un conseil, faîtes le tour des notaires car les émoluments des notaires différent sauf les droits de mutation qui sont fixés par l'état.

Cordialement
Bonjour. "Les émoluments des notaires différent"
Faux.
Ils sont fixés par décret.
Seuls des honoraires peuvent varier d'un notaire à l'autre.
louvanne
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25 février 2019
544 > Gasc -
Bonjour Gasc, autant pour moi, vous avez raison, ce sont les honoraires...J'ai fait ma bourde du weekend, sourire, merci de m'avoir rectifié
Bonjour. Quelques précisions:
1/ La valeur de la soulte est, comme indiqué par Louvanne, de 29400 euros et non de 20000 euros, sauf si vous disposez d'une créance à l'encontre de votre concubine ,qui a été défalquée.
2/ Notaire: " ce n'est pas lui qui fixe le montant de la soulte 'sauf en cas de désaccord"-Faux!
Le notaire peut proposer une estimation; mais si les parties ne sont pas d'accord, seul un juge est habilité à fixer son montant.
3/On ne rachète pas une soulte , mais on la verse.
DMTO: en la matière il n'est nullement question d'actif brut ou net, mais seulement de prix.
4/ Fiscalité: si l'acquéreur est un colicitant (votre cas) la taxation porte sur le prix de la part cédée.
Si l'acquéreur est un tiers à l'indivision, la taxation porte sur la valeur totale du ou des biens licités.
5/ Notaire: émoluments- ils sont calculés sur la valeur totale du bien si la licitation fait cesser l'indivision (votre cas).
Dans le cas contraire, l'émolument porte sur le prix de la partie cédée.
C.Bourgoin
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15 février 2016
> Gasc -
Bonjour Gasc,

le notaire constate l'acte. Je vous confirme bien qu'en cas d'accord des indivisionnaire, ils sont SEULS à décider du montant de la soulte.
Ce n'est qu'en cas de désacord que cela se passe devant le juge.

Je viens de jeter un oeil sur les documents qui provienne de l'achat précédent de cet appartement et il y a eu licitation pour l'ancienne propriétaire. Le calcul des frais a été fait sur :
la moitié du prêt restant à verser + le montant de la soulte.
Est ce qu'on peux considérer comme étant la part achetée ?
C.Bourgoin
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15 février 2016
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Bonjour,
merci pour votre réponse rapide :)
bon ce n'est pas une super nouvelle tout ça...
Je n'ai pas détaillé le pourquoi du comment du montant de la soulte : j'ai apporté 41k€ lors de l'achat, ma compagne 0€.
Si l'on prend ce montant et qu'on le retire du bénéfice de la vente, mon ex compagne repart avec quasiement rien. Nous avons donc convenu d'un comun accord et en pleine conscience (nous avons effectué les calculs ensemble, elle sait qu'elle pourrait exiger les 29k€) que le montant de la soulte serait de 20k€ .

Vous indiquez que les 5.8% seront calculé sur le prêt restant + soulte + pénalités de remboursement anticipé si j'ai bien lu ?

voici l'email reçut dun des notaires que j'ai consulté:

"La provision sur frais de l'acte de licitation s'élève à 9000,00 euros se décomposant comme suit :
- émoluments : 1900,00 euros
- droits de mutation sur la part acquise (48% de 230000 euros) : 6403 euros
- contribution de sécurité immobilière : 110 euros
- débours : 587,00 euros"

Ici le notaire calcul le droit de mutation sur les 48% (erreur de sa part, il s'agit de 42%...) de 230k€ .

J'ai regardé dans le Bulletin officiel mais c'est vraiment compliqué. On a l'impression de lire tout et son contraire.

exemple:
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2034-PGP
Chapitre 1 : Licitations de biens dépendant d'une succession, d'une communauté ou d'une indivision...
[...]
60

La taxe ou le droit sont, en principe, liquidés sur les parts acquises, c'est-à-dire sur le prix stipulé augmenté des charges, déduction faite de la part de l'adjudicataire dans le bien adjugé à son profit.

Toutefois, le deuxième alinéa du II de l'article 750 du CGI prévoit qu'en ce qui concerne les licitations faisant cesser l'indivision, la taxe ou le droit est liquidé sur la valeur des biens sans soustraction de la part de l'acquéreur. Cette règle s'applique notamment lorsque la licitation d'un bien est faite au profit d'un seul colicitant.

Par analogie avec les règles gouvernant les partages, le droit ou la taxe au taux prévu au II de l'article 750 du CGI est perçu sur l'actif net, c'est-à-dire sur la valeur des biens, déduction faite du passif (BOI-PTG-10-10 au III-B-3).

On lis que la taxe est perçue sur la totalité du bien et deux lignes plus bas sur l'actif net ?!

J'imagine qu'il doit y avoir une subtilité quelques part :)
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