Bonjour,
Les emplacements de stationnement ont une histoire jurisprudentielle fournie ; à cet effet je vous fais part de cet arrêt du 6 juin 2007 (pourvoi n° 06-13477)
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 décembre 2005), que M. X..., titulaire de la jouissance exclusive de "lots" à usage d'emplacement de stationnement dans un groupe d'immeubles en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Rotondes" et son syndic en annulation de la décision n° 2 de l'assemblée générale du 4 juin 1998, relative à l'approbation des comptes ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'il résulte du "cahier des charges" que l'immeuble "Les Rotondes" comporte des lots correspondant à la partie bâtie et des lots correspondant à la jouissance exclusive et particulière d'emplacement de stationnement, qu'il est admis que le droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut constituer la partie privative d'un lot dans la mesure où ce droit de jouissance exclusive est assorti de tantièmes de parties communes, qu'en l'espèce, il est constant que le règlement de copropriété qualifie de "lot" les emplacements de stationnement, et que des tantièmes leur sont attribués, que le règlement de copropriété n'exonère pas leurs propriétaires du paiement des charges communes et que le syndic n'a fait qu'appliquer le règlement de copropriété pour les répartir ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR C ES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 décembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Les Rotondes et la société Cabinet Drago aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Les Rotondes et la société Cabinet Drago à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires Les Rotondes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille sept.
Analyse
Publication : Bulletin 2007, III, N° 98
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence , du 2 décembre 2005
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Parties communes - Usage - Droit de jouissance exclusif -
Caractéristiques - Partie privative d'un lot de copropriété - Possibilité (non)
Un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot de copropriété
COPROPRIETE - Lot - Composition - Lot comprenant un droit de jouissance exclusif affecté d'une quote-part des parties communes - Portée
Puis le bulletin n° 98 du rapport annuel 2007 de la Cour de cassation concernant cet arrêt :
Parties communes - Usage - Droit de jouissance exclusif - Caractéristiques - Partie privative d'un lot de copropriété - Possibilité (non).
3è Chambre civile, 6 juin 2007 (Bull. n° 98)
L'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »
Selon l'article 2 de la même loi :
« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » .
Enfin, selon l'article 3 :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les
copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » .
S'il existe des parties communes spéciales à certains copropriétaires comme le prévoit ce texte, il y en existe également, non prévues par la loi, qui sont l'objet d'un droit de jouissance exclusif ou privatif. Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l'accessoire d'un lot comme c'est fréquemment le cas pour des jardinets.
La question posée de façon frontale par l'arrêt rapporté, était celle de savoir si, pour des emplacements de stationnement, un droit de jouissance exclusif assorti de quotes-parts de parties communes, pouvait constituer, à lui seul, la partie privative d'un lot. Cette question qui est loin d'être théorique, présente un intérêt pratique évident puisque nombre de « lots » de copropriété comportent comme parties privatives, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes. Une partie de la doctrine et les praticiens, notaires et administrateurs de biens, sont favorables pour admettre une telle situation.
Selon la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne peut devenir une partie privative et ne fait pas perdre son caractère de parties communes à la partie sur laquelle il s'exerce (3è Civ., 29 octobre 1973, Bull. 1973, III, n° 552 ; 3è Civ., 25 janvier 1995, Bull. 1995, III, n° 29 ; 3è Civ., 29 janvier 1997, Bull. 1997, III, n° 26 ; 3è Civ., 2 novembre 2002, Bull. 2002, III, n° 215) et n'est pas assimilable à un droit de propriété (3è Civ., 19 décembre 1990, Bull. 1990, III, n° 267 ; 3è Civ., 4 mai 1995, Bull. 1995, III, n° 113). Un arrêt du 6 novembre 2002 (Bull. 2002, III, n° 215), avait laissé entrevoir qu'un droit de jouissance exclusif sur un jardin partie commune assorti de tantièmes de copropriété ne pouvait constituer un lot de copropriété.
Dans l'arrêt du 6 juin 2007 rendu en formation plénière de chambre, il s'agissait d'emplacements de stationnement qualifiés « lots » par le règlement de copropriété et constitués pour leurs parties privatives d'un droit de jouissance exclusif. Contrairement à la position de l'avocat général et d'une partie de la doctrine soutenant qu'un emplacement de parking n'est pas seulement un droit de jouissance d'une surface mais aussi l'usage indispensable des voies permettant d'y accéder qui sont des parties communes, la troisième chambre civile a affirmé, sans équivoque, qu'un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative.
Pour terminer par ce second arrêt du 2 décembre 2009 (pourvoi n° 08-20310) concernant la même affaire :
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 juillet 2008), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 juin 2007 pourvoi n° 06 13. 477), que M. X..., titulaire de la jouissance exclusive d'emplacements de stationnement dans un groupe d'immeubles en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Rotondes " (le syndicat) et son syndic en annulation de la décision n° 2 de l'assemblée générale du 4 juin 1998 relative à l'approbation des comptes ;
Sur le premier moyen :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de refuser de constater l'inexistence du droit de jouissance exclusive de M. X... sur les emplacements de stationnement, alors, selon le moyen, qu'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'il en résulte que, privé de cause et d'objet, ce droit disparaît avec le lot le constituant ; qu'en refusant dès lors de constater l'inexistence du droit de jouissance de M. X... sur les emplacements de parking, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu que la cour d'appel a exactement retenu que si le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne conférait pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficiait néanmoins d'un droit réel et perpétuel et qu'il n'y avait pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusif de M. X... sur ces emplacements avait disparu ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'annuler la décision n° 2 de l'assemblée générale du 4 juin 1998, alors, selon le moyen, qu'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut être affecté d'une quote-part des parties communes en tant que celle-ci représente la contribution du titulaire du droit aux charges communes de la copropriété ; qu'en l'espèce, le cahier des charges constituant règle-ment de copropriété de la résidence " Les Rotondes " prévoyait, en son article 5 " répartition des charges communes " la contribution des titulaires de droits de jouissance sur les parking improprement qualifiés de " copropriétaires "- aux charges communes en fonction de leurs tantièmes, la délibération litigieuse n'étant qu'une stricte application de cette disposition du règlement ; qu'en annulant dès lors la résolution n° 2 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 1998, la cour d'appel a méconnu le règlement de copropriété et, partant, a violé l'article 1134 du code ;
Mais attendu qu'ayant relevé que selon les stipulations du règlement de copropriété les bénéficiaires de droit de jouissance exclusif sur les emplacements de stationnement n'étaient redevables que des frais d'entretien et de réparation de ces emplacements, la cour d'appel a retenu à bon droit, sans dénaturation, que la délibération n° 2 de l'assemblée générale du 4 juin 1998 mettant à la charge de ses bénéficiaires une quote part des charges communes, alors qu'ils n'avaient pas la qualité de copropriétaires, devait être annulée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR C ES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen, fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR refusé de constater l'inexistence du droit de jouissance exclusive de Monsieur X... sur les emplacements de parking dans la résidence « Les Rotondes » à NICE ;
AUX MOTIFS QUE dans l'ensemble immobilier en copropriété Les ROTONDES situé à Nice, 1, nue du Ray, M. X... bénéficie, après transmission par voie successorale, de la jouissance exclusive et particulière des lots numéro 130 à 141, 144 et 146 à usage de stationnement lui conférant pour chaque lot 15 / 5450 tantièmes de copropriété du terrain mais aucun tantièmes de copropriété de l'immeuble ; que le règle-ment de copropriété dispose que la répartition des charges est faite différemment suivant qu'elles sont communes à tous les copropriétaires ou à certains d'entre eux seulement en considération de l'usage qu'ils ont des choses ou parties communes ; que les charges communes à tous les copropriétaires seront réparties entre les copropriétaires de l'immeuble au prorata ; " cinq millièmes généraux " avec exemption de participation aux frais de ravalement des lots correspondant aux caves ; qu'en ce qui concerne les charges communes aux bénéficiaires du droit de jouissance des emplacements de stationnement, il est prévu que tous les frais d'entretien et de réparation des emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de jouissance desdits parkings et seront partagés entre eux au prorata de leurs tantièmes (article 6-2°) ; que M. X... avait demandé au tribunal de grande instance d'appliquer une délibération de l'assemblée générale du 11 mars 1977 limitant la participation
des copropriétaires de parking aux charges de conciergerie, d'assurance, d'administration et de syndic mais que cette délibération n'a jamais donné lieu à la ratification du règlement de copropriété et n'a pas été publiée ; que le tribunal avait fait donc application du règlement de propriété et constaté que les comptes prouvés lors de l'assemblée générale du 4 juin 1998 en étaient l'exacte application ; que le règlement de copropriété de la résidence Les ROTONDES (cahier des charges), tel qu'il résulte de l'acte reçu en 1962 par Me Y... Z..., notaire à Nice, dispose que l'entier immeuble comprend deux blocs désignés par les lettres A & B comprenant des caves et des appartements ainsi que trente emplacements de stationnement numéroté 130 à 159 donnant chacun droit à la jouissance exclusive et particulière pour chaque bénéficiaire ; que les parties privées sont divisées en cent treize lots portant les numéros 1 à 82 et 90 à 120 ; que l'article 6 dudit règlement de copropriété opère une différence entre les charges communes à tous les copropriétaires et les charges communes aux bénéficiaires de droit de jouissance des emplacements de parking (lot 121 à 159) en précisant que tous les frais d'entretien et de réparations des emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de jouissances desdits parkings et qu'ils seront partagés entre eux au prorata de leurs tantièmes tandis que les charges communes seront réparties entre les copropriétaires de immeuble au prorata des " cinq millièmes " généraux mais que les lots correspondant aux caves ne participeront pas aux frais de ravalement ; que les emplacements de stationnement sont exclus de la répartition en " cinq millièmes. " ; qu'il résulte des dispositions du règlement de copropriété que les bénéficiaires de droit de jouissance exclusive et particulière sur les emplacements de stationnement ne sont redevables que des frais d'entretien et de réparation de ces lieux de parcage ; que les articles 19 et 20 du règlement de copropriété prévoient la tenue des assemblées générales de copropriétaires au cours desquelles chacun « dispose d'autant de voix qu'il possède de cinq millièmes de copropriété " et que dans la mesure où les bénéficiaires de simples droits de jouissance exclusive sur les places de stationnement ne bénéficient pas de " cinq millièmes », ils n'ont pas qualité pour participer aux assemblées générales réservées aux seuls copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires, se fondant sur un commentaire de l'arrêt de la Cour Cassation publié au recueil Dalloz (année 2007 numéro 33) soutient qu'en l'absence de propriété privative, il ne peut pas y avoir de lot de copropriété et que dans la mesure où M. X... ne détient que des droits de jouissance exclusive sur des parties communes sans être propriétaire de parties privatives, les lots dont il revendique la jouissance sont inexistants faute d'être rattachables à un lot de copropriété et qu'en conséquence il perd ses droits en même temps qu'il est libéré de son obligation de contribuer aux charges ; que si le seul droit de jouissance exclusive sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas la qualité de copropriétaire, le ou les titulaires bénéficient néanmoins d'un droit réel et perpétuel et qu'il n'y a pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusive de M. X... sur les emplacements de parking a disparu ;
ALORS QU'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'il en résulte que, privé de cause et d'objet, ce droit disparaît avec le lot le constituant ; qu'en refusant dès lors de constater l'inexistence du droit de jouissance de Monsieur X... sur les emplacements de parking, la Cour d'Appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé la résolution n° 2 votée le 4 juin 1998 par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Rotondes, 1, avenue du Ray à NICE ;
AUX MOTIFS QUE le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires réunis le 4 juin 1998 con-tient une délibération numéro 2 ainsi libellée : « 2 /- EXAMEN ET APPROBATION DES COMPTES ET SOLDE BANC AIRE CLOS LE 31 / 10 / 1997- RAPPORTS DES VÉRIFICATEURS AUX COMPTES-QUITUS AU SYNDIC (ART. 24)
L''assemblée générale adopte les comptes et solde bancaire clos au 31 / 10 / 1997 et donne quitus plein, entier et définitif au syndic. Cette résolution est adoptée à la majorité requise (art. 24)
A VOTE CONTRE LES COMPTES ET LE QUITUS AU SYNDIC : M. X... représentant 210 / 5. 450èmes qui demande à ce que les tantièmes parkings ne participent pas aux quorum comme cela est prévu au cahier des charges.
ABSTENTION : NEANT » ; qu'en mettant à la charge des bénéficiaires de droit de jouissance exclusive sur les emplacements de stationnement une quote-part de charges communes alors qu'ils n'ont pas la qualité de copropriétaires et ne sont tenus aux termes du règlement de copropriété que de participer aux " frais " entretien et de réparation des emplacements de parkings " ; la délibération précitée est contraire au règlement de copropriété et doit être annulée ;
ALORS qu'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut être affecté d'une quote-part des parties communes en tant que celle-ci représente la contribution du titulaire du droit aux charges communes de la copropriété ; qu'en l'espèce, le cahier des charges constituant règlement de copropriété de la résidence « les Rotondes » prévoyait, en son article 5 « répartition des charges communes » la contribution des titulaires de droits de jouissance sur les parking - improprement qualifiés de « copropriétaires »- aux charges communes en fonction de leurs tantièmes, la délibération litigieuse n'étant qu'une stricte application de cette disposition du règlement ; qu'en annulant dès lors la résolution n° 2 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 1998, la Cour d'Appel a méconnu le règlement de copropriété et, partant, a violé l'article 1134 du C ode civil.
Analyse
Publication : Bulletin 2009, III, n° 266
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence , du 8 juillet 2008
Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre civile 1, 8 juillet 2008, 07/10809
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Parties communes - Usage - Droit de jouissance exclusif -
Caractéristiques - Droit réel et perpétuel - Portée
Si le droit de jouissance exclusif sur un emplacement de stationnement, partie commune, ne confère pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficie d'un droit réel et perpétuel
Textes appliqués :
article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Cordialement ;
JPRP64
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