Que nous engage un bon de visite?

Bonjour,

Je suis avec mon mari à la recherche d'une maison à acheter. Je regarde tout les jours sur le site "le bon coin" afin de trouver le bien idéal. A la mi mars je tombe sur une annonce qui nous convient, je prend contact avec l'agence qui a mit l'annonce et avec mon mari, on visite la maison, c'est le coup de coeur. Malheureusement elle était 10 000 euros au dessus de notre budget et pas moyen de négocier. Les 10 000 de trop c'est les frais d'agence. Et l'agence nous a fait signé un bon de visite, vite fait, on a même pas prit le temps de lire ce qui était écrit.
On continu nos recherches, une semaine plus tard en visitant une maison on passe dans le quartier où se situe la maison pour laquelle on avait eu le coup de coeur. Et là on voit que la propriétaire avait mit une pancarte avec son numéro personnel, pour nous cela voulait dire qu'elle n'était pas en exclusivité avec l'agence.
Nous décidons de la contacter, elle nous dit que les 3 mois avec son agence aller prendre fin dans 20 jours, et qu'elle allait envoyé une lettre avec accusé de réception pour ne pas renouvelé.
En espérant que dans 20 jours la maison ne soit vendu, nous avons l'intention de lui faire une offre.

Mes questions sont:
A-t-on le droit?
Risquons nous des poursuites car on a signé un bon de visite?
Etant donné que la propriétaire ne sera plus avec cette agence, avons nous le droit de traiter avec elle?
Le bon de visite a-t-il une valeur? Même si la vendeuse n'est plus avec cette agence?

Merci beaucoup de nous éclairer, car on angoisse beaucoup, on a pas envie d'avoir des problèmes, et en même temps on a pas envie de rater une affaire.

Cordialement.