achat maison non cadastré en zone naturelle

Question

Bonjour, 

Suite à mes recherches, je me permets  d'exposer ma situation afin d'avoir quelques précisons, si des personnes ont éventuellement quelques connaissances/expériences sur ce sujet, je les remercie d'avance.

Je souhaite acheter une maison de 50m carré en zone naturelle. ( d'après mes recherches, si bien existant, rénovation possible, agrandissement sous réserve possible de 20m carré)
L'habitation date de 1980.

Elle est relié à EDF, au réseau d'eau, il y a un contrat pour une citerne gaz, taxe habitation, taxe foncière et  boite aux lettres. 

Le propriétaire actuel possède le bien depuis 17 ans, en résidence secondaire. C'est l'avant dernier propriétaire qui a construit le bâtiment, en résidence principale.

Le problème:
 La maison n'est pas sur le plan cadastrale, elle apparaît par contre sur la carte IGN et sur la carte bâtiments (en zone bâtie).

Ma crainte est d'avoir éventuellement différents problèmes pour y habiter à l'année et pour rénover l'habitation. Finalement, que le bien soit considéré comme illégal ou comme "bien de loisirs".

D'après le propriétaire et l'agent immobilier ,il n'y a pas de problèmes ,la maison est bien inscrite sur l'acte de propriété. 

Quelles démarches vous sembles utiles :
-sur le compromis, clause de régularisation auprès du cadastre
-copie déclaration achèvements travaux ( toiture refaite depuis 2007)
-certificat d'urbanisme
-copie assurance habitation
-document notifiant la destination du bien, usage habitation
-copie permis de construire
-renseignements auprès de la mairie, auprès du notaire du vendeur,
-impôts

Rien ne me semble inutile mais est ce que je n'en fait pas trop au vu des ces éléments :
EDF / raccord au réseau d'eau / taxe habitation / taxe foncière /boite aux lettres, adresse postale / bien inscrit sur acte de propriété. 

Merci d'avance

mpmp93 · Answer

Bonjour,

Le mieux est de voir avec la mairie. Ils répondent rapidement sur ce genre de problème...

Vous pouvez signer un compromis d'achat avec clause d'annulation en cas d'échec d'obtention des documents nécessaires.

A+

luisenrique22 · Answer

merci de votre réponse.

J'ai eu l'agent immobilier qui doit se renseigner demain à la mairie et auprès du notaire vendeur.

Il m'a également informé (chose que je ne savais pas, c'est mon coté amateur sur ce sujet) qu'il n'y a pas eu de permis de construire pour la rénovation toiture (pas de modif, juste un remplacement).

Je comptes également joindre la mairie demain. L'agent a bien compris mon souhait de garantie notifiant que le bien n'est pas illégal et que sa destination légale est en habitation.

Peut être à tort , mais dans l'attente de ses démarches, je n'ai pas encore évoqué avec lui la possibilité de la clause au compromis (D'après mes sources la promesse d'achat est valable 15 jours).

dd · Answer

"Je comptes également joindre la mairie demain"

Bonne initiative, toujours reboucler les information de l'agent immobilier, il faut que vous preniez connaissance du PLU ou du POS de la commune.

Josh Randall · Answer

Bonjour

le bien n'est pas illégal et que sa destination légale est en habitation.
Au vu des éléments de départ
- maison de 1980
- maison n'apparaissant pas sur le cadastre (construite sans autorisation ?)
La maison n'a pas d'existence légale (au sens du Code de l'urbanisme) puisque vraisemblablement construite sans autorisation

Par rapport à ton cas précis, il faut se reporter à l'article L111-12 du code de l'urbanisme qui prévoit que lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Sauf dans les cas suivants (en référence à cette affaire)
- Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ; 
- Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; 

A voir avec la mairie donc...
 
L'impossible est le seul adversaire digne de l'homme

luisenrique22 · Answer

J'ai téléphoné à la mairie aujourd'hui. 

La personne m'a confirmé que le bâtiment n'apparaît pas sur le plan cadastral. 

Par contre en information complémentaire sur cette parcelle, il est notifié  qu'il y a une maison existante de 1980, avec comme code nature : maison. 
 Il y a également un permis de construire qui a été déposé, par contre pas de précisions pour l'instant sur la nature de celui-ci et une date. 
La personne étant seul en mairie aujourd'hui, elle essaye de retrouver le permis le plus tôt possible.

Quand pensez-vous ? Est-ce une garantie suffisante pour me dire que je peux habiter cette maison à l'année et éventuellement faire quelques travaux ?


J'ai également eu la confirmation du PLU : Zone naturelle N ( pas urbanisé, pas urbanisable, pas constructible). Néanmoins si bâtiment existant avant la qualification en zone naturelle, le bien est autorisé .


Elle m'a précisé également que concernant le certificat d'urbanisme, il y a 2 modèles, le « a » (dispo sous 1 mois) et le « b »(dispo sous 2 mois). Le « a » concerne le règlement , et est souvent demandé par le notaire pour l'acte de vente. Le « b » étant réservé pour avoir un avis informatif sur une éventuelle rénovation ou agrandissement. Au vu des délais, impassibilité d'avoir les documents pour la signature du compromis. Reste la solution de le notifié en une clause.

luisenrique22 · Answer

quelques infos complémentaires de l'agent immobilier. ( source : secrétaire mairie, rien de péjoratif dans la précision)

Petit délai pour retrouver le permis de construire. Raisons : petite commune, pas de registre à l'époque, le tout notifié sur cahier petit format. 
Il faut qu'il "fouille" dans les boites à archives pour retrouver le dossier correspondant.
En espérant que la mention complémentaire à la parcelle ( bâtiment existant, code nature : maison ) soit un des élément qui peut être considéré comme une  garantie.

Achat maison non cadastré en zone naturelle

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