cahier des charges

Question

Je réside depuis 1968 dans une résidence faisant partie d'une copropriété groupant un lotissement de 32 villas et une résidence de 8 villas régie par un même cahier des charges ouvert en 1967. Mon voisin m'a autorisé à agrandir mon balcon de 6,80 m². Fait en 1991 sur lequel j'ai posé une pergola avec toiture en polycarbonate. J'avais obtenu l'accord de la mairie.
J'utilisais cette pergola pour y faire des exercices physiques et home-trainer.   Agé de 85 ans je ne puis faire du vélo sur la route, trop dangereux. En 2007 avec autorisation de la mairie j'ai fermé cette pergola par des baies vitrées pour me protéger de la pluie et du froid. cela n'a pas plu à mon voisin, qui aimait bien entendre tout ce qui était dit depuis notre terrasse, avec les vitrages , plus de possibilité d'entendre.   Référé puis TGI, où il n'a pas eu gain de cause , contrairement en appel Je devrais retirer les baies et mettre le tout en l'état antérieur. Un courrier de la mairie stipule:
Le lotissement, résidence X n'a pas maintenu ses règles d'urbanisme propre au lotissement.
En conséquence c'est le règlement du Plan d'Occupation des Sols actuel qui est applicable( révision approuvée le 18 décembre 1998) Je désirerai savoir si le cahier des charges est toujours applicable, d'autant plus qu'un autre voisin a agrandi son patrimoine avec un garage de 20 m² plus deux pièces habitables sans demander l'accord de la copropriété et aujourd'hui on me reprocherai de ne pas avoir demandé cet accord..  Que puis-je faire ?  Merci de me renseigner

Miloulilou · Answer

Bonjour,

Vous faites référence à deux choses bien distinctes :
1°) Le lotissement qui est régi par un cahier des charges et qui s'applique aux colotis.
2°) La copropriété qui est régie par un règlement de copropriété et qui s'applique aux copropriétaires.

Il est possible qu'un lotissement de plusieurs villas ait fait l'objet d'une mise en copropriété horizontale.

1°) En ce qui concerne le cahier des charges, le principe est le suivant : les dispositions contractuelles ont une nature imprescriptible.
Le Conseil d'Etat considère qu'il s'agit d'un document ayant une nature mixte (à la fois contractuel et réglementaire). Mais, la Cour de Cassation considère qu'il s'agit d'un document purement contractuel, alors même que des dispositions d'urbanisme subsistent et qu'elles ne sont plus applicables. 
Dans votre cas, toutes les dispositions contenues dans le cahier des charges sont applicables, à moins que les colotis n'aient demandés la modification des règles du cahier des charges entre temps.
Ainsi, s'il est explicitement indiqué dans le cahier des charges qu'il faut une autorisation de l'ensemble des colotis pour réaliser une extension, par exemple, vous auriez dû demander l'autorisation préalable.

2°) En ce qui concerne le règlement de copropriété, le principe est le suivant : il établit les règles de jouissance entre les parties privatives et les parties communes.
Dans votre cas, si les travaux réalisés ne portent que sur les parties privatives et n'affectent en aucun cas les parties communes, il n'y a pas lieu de demander une autorisation quelconque aux copropriétaires.
Il faut faire attention à la notion de parties communes car un bout de toit, un mur, par exemple, peuvent être considérés comme des parties communes et par conséquent, nécessiter un accord des copropriétaires avant d'entamer des travaux.

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