Gardien d'immeuble qui en fait le moins possible... recours ?

Bonjour

Nous avons un couple de gardien dans notre copropriété depuis une quinzaine d'années. Jusqu'à il y a 3 ans, le travail était fait correctement, elle assurant l'entretien de l'intérieur de l'immeuble (3h par jour) et lui assurant l'entretien du parc (equivalent à 1/2 journée/semaine, 1H par jour) et l'enlèvement des poubelles. Ils habitent dans la loge au rez de chaussée. Le contrat stipule qu'elle doit faire le montée (passer l'aspirateur, enlever les tâches éventuelles), nettoyer le hall d'entrée et l'ascenseur, et balayer le couloir des caves et des garages tous les jours; pour lui, l'entretien du parc passe par le ramassage des feuilles, la taille des arbustes et l'arrosage. La copropriété est calme, et de fait, rapidement, la concierge a adapté son rythme à la propreté de l'immeuble et n'a en réalité nettoyé quotidiennement que le hall d'entrée de l'immeuble et l'ascenseur, le reste se faisant une fois par semaine, et à l'époque personne n'a rien trouvé à redire. Depuis quelques années, la situation a dérivé, l'entretien de la montée devient aléatoire, deux fois par mois, les caves et les garages sont balayés tous les 6 mois. Quant au mari, il taille n'importe comment et le résultat est que les arbustes ne fleurissent jamais, le parc se dégrade mais les enfants n'y sont pas pour rien non plus. Nous voudrions redresser la situation, j'en ai parlé au syndic (je suis au CS) qui est réticent à bouger.
Question: peut on se référer au contrat de travail pour dire au gardien qu'il ne fait pas son boulot, ou bien l'habitude prise fait elle jurisprudence maintenant ? peut on opposer à son mari son incompétence alors que celle ci est connue depuis une diaine d'années ? que peut on faire ? merci de vos conseils