asl et regles de votes resomutions

Question

Je suis le directeur bénévole d'une ASL récemment crée avec l'acquisition d'une maison d'un groupe de 40 logements.
L'ASL a été définie par le lotisseur. Nous avons un syndic professionnel qui la gère.
Les statuts ne spécifient pas les règles de votes. (simple, majorité, etc).
Dernièrement nous avons fait une AG extraordinaire afin de modifier certains articles du cahier des charges jugés trop rigides.
La convocation affichait toutes les résolutions à faire voter avec en encart l'article se référant au vote (art 24, 25 ou 26).

  Nous avons parmi les colotis un cabinet médical (autorisé par le lotisseur. C'était une condition d'achat par les intéressés et spécifié dans le cahier des charges).
Ce cabinet se situe dans la résidence fermée par un portail automatique.
 Pour être agréable aux colotis et accepté par eux l'or de la première AG, les patients entre directement dans la cabinet par l'extérieur de la résidence afin d'en éviter les entrées et sorties des patients par le portail de la résidence. 
Je précise qu'au départ, le lotisseur aurait du tenir compte des contraintes en matière de ERP (établissements recevant du public) et ne l'a pas fait. Involontairement nous pensons, mais avoué.
La commission d'accessibilité les oblige à créer des places de parking sur l'emplacement du cabinet.
La commune de ce fait modifie le POS du cabinet en augmentation de surface constructible (0,45 au lieu de 0,30).
Or pour créer les emplacements afin que cela reste agréable à l'oeil, il faudrait changer la position d'une place existante et la faire pivoter de 90 °. Peuvent être crées autrement mais l'esthétique s'en ressentirait.
Le cabinet a précisé que les nouvelles places rajoutées à l'existante seraient à disposition de la résidence (acte notarié). Qui bénéficierait ainsi de trois places supplémentaires.
Tout cela afin de garder une meilleur alignement et toujours être agréable aux autres résidents.
L'article demandait la modification de l'emplacement existant (partie communes) par vote de l'art 26.
La résolution a été refusée pour 5 voix.
 Ma question:
                Le cahier des charges ne stipulant rien sur le mode de vote des résolutions, il me semble que dans ce cas on pourrait voter à la majorité absolue.
                Il me semble également que dans les nouveaux textes que les abstentions étaient considéré comme vote "pour".
  Est-ce que les colotis peuvent empêcher ces modifications alors que la lois leur fait obligation de s'y conformer?
  Est-ce que le lotisseur peut ou doit reprendre les travaux qu'il aurait du faire au départ? (travaux payés par les concernés évidemment).
Nous nous trouvons donc dans un mini conflit qui terni la bonne entente de la résidence.
Aussi si nous pouvions avoir quelques éclaircissements de votre part sur ce sujet, nous vous en serions bien reconnaissants.
J'espère avoir été assez clair malgré la longueur.
Je vous en remercie.
Bien cordialement.

lucini · Accepted Answer

"Il ne s'agit pas des statuts, mais du CAHIER DES CHARGES" 

Ce que vous écrivez surement conforme aux documents à votre disposition mais cela me parait bien étrange...

Une ASL doit avoir d'une part des statuts et d'autre part un cahier des charges les 2 documents n'ont pas la même finalité, et il n'est pas surprenant que le cahier des charges ne développe jamais le problème des majorités ce n'est pas son rôle.

Les Statuts répondent à toutes les questions de gestion et d'organisation propres à l'ASL: Objet, Assemblée Générale, administration, frais et charges.

Le Cahier des Charges détermine les servitudes réciproques et perpétuelles grevant ou profitant aux terrains d'assise de l'ensemble immobilier et pose aussi les règles d'intérêt général qui sont imposées aux propriétaires desdits terrains.

Les Associations Syndicales de Propriétaires sont issues d'une Loi de 1865, remplacée par l'Ordonnance du 1er juillet 2004 qui a modernisé et adapté le régime des ASP.
Les Associations Syndicales Libres fonctionnent sur une base purement contractuelle sur la base de l'équité la loi est assez souple.  Les règles sont décidées lors de la création par les Statuts. Les Statuts déterminent TOUT.   En outre les Statuts des ASL doivent être mis en conformité avec les nouvelles règles de l'Ordonnance de 2004 avant mai 2008.

La Loi du 10 juillet 1965 sur le copropriété ne s'applique en aucune façon aux ASL. Les règles de décisions, de majorité, la définition du rôle du Syndic (qui n'existe pas sous la même forme en ASL) imposées par la Loi sur la Copropriété ne concernent en rien les ASL

Les statuts d'une ASL sont obligatoirement déposés en Préfecture avez vous fait cette recherche ? C'est le point de départ

La caractéristique principale des ASL, c'est donc la liberté quasi totale d'organisation et de fonctionnement. 

L'article 7 de l'Ordonnance ne peut pas être plus clair sur ce point : "Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement."

Que votre syndic utilise le logiciel de la copropriété  c'est possible mais il est tenu d'appliquer les clauses des statuts de l'ASL qui sont OBLIGATOIRES et non une loi inapplicable en la matière.

Les statuts organisent les modalités de convocation d'une A G, ses quorums et majorités, ses modalités de vote.

Votre priorité est de retrouver les statuts fondateurs de votre ASL déposés et adoptés


Cordialement

lucini · Answer

Les quorums sont  librement fixés par les statuts. 

A défaut Il n'existe pas de règle de majorité légale en ASL. Des décisions importantes peuvent ainsi être prises à la majorité simple.

Toutefois, dans les lotissements, l'article L.422-9 du Code de l'urbanisme prévoit qu'une majorité de :

_2/3 des propriétaires détenant 3/4 des voix _ou _3/4 des propriétaires détenant 2/3 des voix 
peut demander le maintien ou la modification des règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges au delà d'un délai de dix ans après son entrée en vigueur.
 
Bien que l'application de cet article suscite des débats, il apparaît que seules les règles d'urbanisme soient concernées par cet article. 

Faudrait envisager de compléter les statuts de votre ASL sur ce point, cette lacune est importante.

Les statuts peuvent être modifiés suivant décision prise par l'assemblée générale statuant à la majorité de tous les propriétaires en nombre représentant au moins les deux tiers des voix. Ces décisions sont qualifiées d'extraordinaires.

Attention la loi de 1965 sur la copropriété ne peut pas s'appliquer à l'ASL, inutile de faire référence aux articles 24, 25, 26
L'ASL est régit par une réglementation différente

Cordialement

picasso1er · Answer

Bonjour.
Merci de répondre aussi rapidement.
J'ai commis une erreur dans mon message. Il ne s'agit pas des statuts, mais du CAHIER DES CHARGES
Le problème de modification du cahier des charges est résolu. Tout les colotis étaient d'accords.
Ma question et seul problème est avec quel article doit-on voter à cette AG extraordinaire ou pas du moment qu'aucun texte n'est prévu dans le cahier des charges.
Le syndic utilise un logiciel de copropriété qui régit automatiquement les votes aux Art. 24/25/ ou 26.
Vous parlez de la majorité pour modifier les statuts, mais pour les résolutions?
Et pour ceci?
" 
Le cahier des charges ne stipulant rien sur le mode de vote des résolutions, il me semble que dans ce cas on pourrait voter à la majorité absolue.
Il me semble également que dans les nouveaux textes que les abstentions étaient considéré comme vote "pour".
Est-ce que les colotis peuvent empêcher ces modifications alors que la lois leur fait obligation de s'y conformer?
Est-ce que le lotisseur peut ou doit reprendre les travaux qu'il aurait du faire au départ? (travaux payés par les concernés évidemment). 
"
Merci.
Cordialement.

picasso1er · Answer

Bonsoir.
Je vous remercie.
Je me renseigne au sujet des Statuts.
Bonne soirée.
Bien Cordialement.

lucini · Answer

Bonjour,

Normalement vous devriez retrouver les statuts de l'ASL ce document est obligatoire

J'ajoute que la particularité des ASL est d'être régie uniquement par les règles édictées dans leurs statuts. Contrairement à ce qui se passe en copropriété, les règles de majorité pour la prise de décision ne sont prévues par aucun texte légal. 

En l'absence de clause spécifique, les colotis devront donc recourir aux règles de droit commun des contrats, ce qui induit que toute modification ne peut résulter que d'un accord de l'ensemble des parties audit contrat (article 1134 du Code civil). 

Si le changement statutaire abouti à une augmentation des engagements de colotis, il est indispensable qu'ils consentent à ladite modification. 

Une modification de la répartition des charges en ASL est donc valable soit en application d'une majorité expressément prévue à cet effet dans les statuts de l'ASL, soit en application de la règle d'unanimité, en vertu de l'article 1134 du code civil.

Il me semble également que dans les nouveaux textes que les abstentions étaient considéré comme vote "pour". "


Non ce n'est pas le cas, l'abstention étant une absence de vote. Un vote nul ou abstention est sans valeur, la majorité s'établit avec les votes positifs uniquement.


Cordialement

lucini · Answer

"Est-ce que le lotisseur peut ou doit reprendre les travaux qu'il aurait du faire au départ? (travaux payés par les concernés évidemment)."


Ce point ne concerne pas le contenu des clauses des statuts de l'ASL.

Il convient de revoir en détail les engagements contractuels signés par le lotisseur. Compte rendu de travaux ? etc....
Il faut que cela rendre dans le champs de l'ASL

En cas de carence ou de malfaçons il appartient au syndic d'avoir un contact et négociation avec le lotisseur sur ce sujet.

Le cas échéant adresser une mise en demeure d'engager les travaux contractuels payés et sinon procédure judiciaire après une résolution votée en AG de l'ASL.....
Celle-ci entraine des frais de procédure voir l'enjeu en cause.

P S Si votre syndic professionnel gère votre ASL sans posséder et appliquer les  statuts déposés de l' ASL, c'est assez inquiétant pour les colotis.
Il faut envisager de le changer.

Cordialement

picasso1er · Answer

Bonsoir.
Merci pour vos deux réponses que je viens de lire juste à présent.
En effet c'est la discussion que je tiens avec le syndic à propos de l'ASL.
Je pense qu'il gère çà comme une copropriété.
D'ailleurs, vous allez certainement me répondre.
Nous sommes :40. Une voix par maison (assez simple)
Présents et représentés: 38
Résultat du vote:
14 contres
25 pour
1 abstention
La résolution n'est pas passée.
Çà me choque qu'avec 25 pour, on ne passe pas.
Le syndic rentrait dans son logiciel les votes.
Comment calcule-t-il? 2/3; 3/4 ?
Je ne comprends pas.
Cette semaine je m'occupe des STATUTS.
Pour le lotisseur, ce n'est qu'une entente entre lui et moi. Pas de problème de mise en demeure.
Bonne soirée et encore merci.
Bien cordialement.

lucini · Answer

Bonjour,

Votre syndic a appliqué semble t il  l'article 26 de la loi du 10 07; 1965 ( loi sur la copropriété est inapplicable pour une ASL)  à savoir la double majorité, majorité de tous les colotis (et non pas seulement par rapport aux colotis présents ou représentés) représentant au moins 2/3 des voix 

En appliquant l'article 26 

Il s'agit d'une majorité qui se calcule sur deux critères :

- La majorité des membres de l'ASL ;
- Ces membres de l'ASL doivent représenter deux tiers des voix.

Ce vote a la double majorité supposait  :

1 - La majorité des copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés, absents),
2 - à condition que cette majorité représente au moins les 2/3 des voix des copropriétaire

La première majorité des présents ou représentés est acquise : 95 % 
La seconde majorité n'est pas atteint les 2/3  il fallait 27 voix Pour, 
25 seulement ont votés pour

donc la double majorité n'est pas atteinte à 2 voix près

Pour savoir si cette modalité de majorité est conforme aux statuts qui prime avant tout, il convient d'examiner les clauses statutaires de l'ASL concernant les majorités de vote en AG, (L'ASL a la liberté de rédiger ses statuts à sa convenance) 

Par ailleurs il faut essayer de comprendre les raisons d'une forte opposition 14  échange avec chaque opposant ayant voté "contre" et Revoir le contenu du projet et les conséquences financières pour chacun.

Il ne faut pas représenter en AG le même projet.

Peut être Tenir une AG informelle sans vote pour débattre et amender le projet pour déboucher sur un meilleur consensus ensuite en AG

C'est la seule porte de sortie

Cordialement

picasso1er · Answer

Exact. Le projet est une mise en conformité avec la législation. Les coûts des travaux sont supportés par le cabinet médical. AUCUN frais pour les colotis. Je n'ai pas trouvé trace dans mes dossiers des STATUTS de l'ASL. Sauf lors de la première AG une résolution: DECISION A PRENDRE POUR APPROUVER LA MISE A JOUR DES STATUTS CONFORMEMENT AU CAHIER DES CHARGES ETABLI PAR ..... (article 26) Vous trouverez ci-joint un projet de statuts de l'ASL """""" afin de créer les organes décisionnels de l'ASL Le seul document en notre possession est un exemplaire du cahier des charges. Je fais déjà partie de plusieurs conseils syndicaux. Mais première fois en ASL. Suite à ma question d'expliquer aux personnes présentes, la signification de article 26/25/24); réponse du président <> Alors que maintenant c'est géré comme une coproppriété. Voilà la situation actuelle, peu claire au niveau syndic. NB: Le syndic nous a été imposé pour deux ans par le lotisseur (Bouygues pour ne pas le nommer). Salutations.

lucini · Answer

Avec ces précisions complémentaires on comprend mieux la nature des travaux soumis à l'AG de l'ASL

Ces travaux soumis à l'AG sont à 100% à la charge du cabinet médical donc un seul coloti.
Il est difficile de justifier le fondement juridique de soumettre cette résolution à la double majorité (pour 39 colotis à priori aucune incidence ).

(l'article 26 de la loi de la copropriété ne peut pas juridiquement s'appliquer).
pourquoi le syndic utilise t il ce type de majorité qui en général pose des difficultés ?

Légalement au niveau de la majorité pour l'ASL c'est la clause figurant dans les statuts qui s'applique, probablement, la majorité simple.....

Demander au lotisseur une copie des statuts déposés.

Il s'agit d'autoriser des travaux imposés par la loi qui aurait du être réalisés lors de la création du lotissement sans bourse délié pour les autres colotis.
Un refus n'est pas rationnel.

Une ASL ne peut en aucun cas être gérée comme une copropriété car le régime juridique est autonome et foncièrement différent.

Il est crucial d'éviter toute confusion sinon toutes les décisions de l'ASL décidées sans l'application des statuts peuvent être contestées. 

Il faut très vite mettre de l'ordre dans la gestion de l'ASL.

Normalement un syndic professionnel connait bien les différences nombreuses entre les 2 structures juridiques.

Cordialement

Asl et regles de votes resomutions

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