Récupérer des charges litigieuses sur la caution locative ?

blackswan69 Messages postés 8 Date d'inscription vendredi 20 septembre 2013 Statut Membre Dernière intervention 22 septembre 2013 - 20 sept. 2013 à 15:36
bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 - 22 sept. 2013 à 14:10
Bonjour,


J'étais locataire d'un appartement que j'ai quitté il y a deux mois.
La régie gestionnaire nous a fait en mai 2013 un rappel de charges portant sur les années 2010 et 2011 en faisant passer les charges de 50 euros à 135 euros. Nous sommes en litige là dessus - d'une part parce que ce rappel aurait pu se faire chaque année
- d'autre part parce que la différence énorme entre la provision prévue sur le bail et le réel des charges nous ont fait craindre que la régie n'ait baissé le montant des charges pour mieux louer l'appartement...

En attendant de régler cela, nous devrions récupérer notre caution la semaine prochaine (car bien entendu ils attendent le dernier jour des deux mois légaux)

Ma question : est il possible qu'ils ne nous rendent pas la caution, pour prélever dessus une partie du montant qu'ils nous ont demander ? Est ce légal ? J'ai lu sur internet que le bailleur pouvait garder pour cela au maximum 20 ou 25% du montant de la caution ?


Merci de vos éclaircissements !

6 réponses

bonjour, Il serait intéressant de savoir que comporte ces charges : notamment s'il y a un chauffage collectif et eau collective, ce qui permettrait de se faire une idée.

Il faut savoir aussi que les charges, comme tout augmentent, surtout s'il y a le chauffage.

A partir du moment où il y a les justificatifs, vous devez la somme, donc on peut vous la retenir.

Le bailleur ou l'agence peut garder une somme en attendant le décompte du syndic s'il ne les a pas encore, car le syndic ne fait, au mieux, qu'une régularisation par an. Là c'est différent.
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bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 1 287
20 sept. 2013 à 17:37
il est possible qu'il retienne sur le dépôt de garantie 20Ù jusqu'au prochain arret des comptes de copropriété

si nons pour vous defendre vous pouvez
lire ce message https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-6205844-litige-monne-decroix#2
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blackswan69 Messages postés 8 Date d'inscription vendredi 20 septembre 2013 Statut Membre Dernière intervention 22 septembre 2013
21 sept. 2013 à 09:57
Merci pour vos réponses.

Quelques précisions : ces charges comprennent l'eau + l'entretien de l'immeuble.
Quand j'ai posé la question de l'énorme différence entre la provision sur charges et le réel le propriétaire m'a effectivement parlé d'une augmentation des charges. Il m'a également dit que les locataires précédents payaient 80 euros de charges et que cela suffisait.

Or :
- pourquoi nous a-t-il donc fait passer à 50 euros ?
- pourquoi refuse t il de me fournir le récapitulatif des charges locatives des anciens locataires afin que je puisse constater moi -même cette augmentation brutale des charges de l'immeuble ?

Je précise enfin qu'il n'y a pas eu de travaux importants dans l'immeuble qui auraient occasionné cette augmentation, en tout cas, rien qui relève des charges récupérables (cf Décret n° 87-713 du 26 août 1987)

@NS : vous me dites : "A partir du moment où il y a les justificatifs, vous devez la somme, donc on peut vous la retenir"
=> mais s'il y a eu tromperie au moment de la signature du bail sur le montant provisoire des charges ? En effet, si nous avions su que les dépenses réelles nous demanderaient 135 euros de charges par mois, nous n'aurions pas loué cet appartement !

De plus, le bailleur est tenu de faire une régularisation par an, même s'il peut faire un rappel sur 5 ans, mais là c'est manifestement (et il l'a reconnu) de la négligence de la part de mon bailleur !

@bailleurx : On parle de charges sur les années 2010 et 2011, donc il a déjà reçu les comptes de copro puisque j'en ai obtenu une copie. En revanche, rien ne nous dit qu'il ne prévoit pas de nous imputer également des charges sur 2012/2013.....
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bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 1 287
Modifié par bailleurx le 21/09/2013 à 21:36
il y a eu tromperie au moment de la signature du bail sur le montant provisoire des charges ? En effet, si nous avions su que les dépenses réelles nous demanderaient 135 euros de charges par mois, nous n'aurions pas loué cet appartement ! 
en effet il n'y a qu'en demandant le decompte des charges précédant votre entrée que vous pourrez savoir s'il y a eu tromperie ou pas
d'ailleurs ce décompte précédant aurrait du vous être fourni à la signature du bail

En revanche, rien ne nous dit qu'il ne prévoit pas de nous imputer également des charges sur 2012/2013.....
effectivement c'est à prévoir...
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blackswan69 Messages postés 8 Date d'inscription vendredi 20 septembre 2013 Statut Membre Dernière intervention 22 septembre 2013
22 sept. 2013 à 13:25
Merci pour cette réponse.
Etait il obligé de nous fournir ce décompte précédent au moment de la signature du bail ?
Y a t-il quelque part un article de loi pouvant m'aider?

Merci
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bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 1 287
Modifié par bailleurx le 22/09/2013 à 14:11
oui
*Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
...
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ...
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blackswan69 Messages postés 8 Date d'inscription vendredi 20 septembre 2013 Statut Membre Dernière intervention 22 septembre 2013
21 sept. 2013 à 09:59
Merci bailleurx pour votre lien. J'y trouve notamment ceci :

* Les demandes de provision doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, s'agissant d'un bailleur personne morale, par le budget prévisionnel, même en présence d'une clause du bail autorisant le bailleur à réajuster la provision pour charges pour la rapprocher au mieux du coût réel. (Cass. civ. III, 3 avril 2001, pourvoi no 99-20 337.)

Ce qui fait que la régie devrait être obligée de me fournir les détails des charges locatives payées précédemment dans cet appartement, non ?
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bonjour, outre les augmentations probables qui ne sont pas du fait du bailleur, votre consommation d'eau n'est pas forcément identique à celle du précédent occupant, et pour l'eau aussi, elle ne reste pas au même prix.

Il a un peu minimisé la provision pour charges, mais en attendant vous avez gardé la somme, et à partir du moment où les régularisations ne sont pas trop espacées, il faut toujours prévoir ce genre de "rallonges" inévitables.

Il faut savoir que les charges de copropriétés : ménage, électricité des communs, fonctionnement de l'ascenseur entretien espaces verts (éventuellement) sont fonction à la fois de la surface du logement, et de l'étage. Un même logement au premier paiera moins qu'un identique au 4 ème étage.

Il faut vois aussi si on ne vous fait bien payer que les "charges locatives" appelées aussi "charges récupérables" qui sont portées sur le décompte du syndic. En effet, le locataire ne paie paie pas la totalité, une partie non négligeable reste justement à la charge du bailleur, en particulier : honoraires du syndic, assurance de la copropriété, réparations des parties communes de l'immeuble.

Il faut savoir tout ça pour vérifier ce qu'on paie. Mais si seules les "charges locatives" ou charges récupérables sont prises en compte, pas de souci. il restera ensuite la conso d'eau d'après relevé de compteur divisionnaire.

Et rien ne vous empêche d'aller voir l'ADIL avec vos documents. des juristes vous conseilleront gratuitement.
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blackswan69 Messages postés 8 Date d'inscription vendredi 20 septembre 2013 Statut Membre Dernière intervention 22 septembre 2013
21 sept. 2013 à 10:35
Je veux bien prévoir une rallonge, mais là il s'agit quasiment de multiplier les charges par 3 !

J'ai pris contact avec UFC qui m'accompagne sur ce dossier.
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ce n'est pas multiplier les charges par trois, mais la PROVISION POUR CHARGES qui n'est qu'un ACOMPTE par trois, ce n'est pas la même chose.
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blackswan69 Messages postés 8 Date d'inscription vendredi 20 septembre 2013 Statut Membre Dernière intervention 22 septembre 2013
21 sept. 2013 à 14:34
Nous sommes d'accord, mais que dire de l'écart considérable entre la provision et le réel ?
Est ce que ce montant réel n'aurait pas pu être mieux anticipé, d'autant plus que, comme dit plus haut, il n'y a pas eu de travaux considérables dans l'immeuble, ni rien qui justifierait un décalage entre les frais réels de 2009/2010 (avant notre arrivée) et les frais réels de 2010/2013.
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bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 1 287
21 sept. 2013 à 21:35
voir ma reponse ci dessus
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Bonjour
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ; il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation

Je doute donc de la régularité d'un passage de 50 à 135 €
Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ?
Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions. N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues. Mais demande en lettre recommandée et vous en gardez un double
De préférence au proprio ou son mandataire et copie simple vers agence
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blackswan69 Messages postés 8 Date d'inscription vendredi 20 septembre 2013 Statut Membre Dernière intervention 22 septembre 2013
Modifié par blackswan69 le 21/09/2013 à 14:52
Merci pour votre réponse.
J'ai obtenu les détails des charges pour 2010/2011 .

Ma question porte plutôt d'une part sur l'écart considérable entre la provision (50 euros), dûment précisée dans notre bail, et le réel des charges.
Mon bailleur refuse de me fournir le détail des charges avant notre arrivée, mais il n'y a pas eu gros travaux dans l'immeuble et le détail sur 2010/2011 montre une régularité dans le montant réel des charges de l'immeuble.
=> pourquoi cet écart ? Je soupçonne le bailleur d'avoir volontairement baissé le montant de la provision pour louer plus facilement. Mais nous n'aurions pas pris cette location si nous avions su que le montant réel était de 135 euros par mois !

Et, deuxièmement, mon interrogation était de savoir si, étant donné ce litige en cours, et sachant que nous avons déménagé il y a deux mois, le bailleur est en droit de conserver notre caution ? Est ce légal ?
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Re
Vous dites:il n'y a pas eu gros travaux dans l'immeuble
OK mais de toute façon les gros travaux ne sont pas à charge du locataire mais du proprio
En immeuble géré par syndic celui ci ne fait les comptes de dépense immeuble que un fois par an peu avant l'AG de copropriété pour approbation par la copro
Donc une régulation est toujours sur 2 années calendaires
Comme vous avez quitté depuis 2 mois le bailleur peut conserver 20% de votre dépôt de garantie dans l'attente des comptes du syndic et vous rendre le reste
Et je vous le répète:
Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ; il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation
Un bailleur régulier ,et honnête reprend en général les tarifs pratiqués à la précédente régularisation (eau minuterie chauffage divers), augmente de 5% et basta , différence minime en plus ou moins
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blackswan69 Messages postés 8 Date d'inscription vendredi 20 septembre 2013 Statut Membre Dernière intervention 22 septembre 2013
22 sept. 2013 à 11:39
C'est bien pour cela que j'aurais aimé récupérer les résultats antérieurs à notre arrivée, pour comprendre pourquoi il y a une telle différence entre la provision et le réel.
En effet, quand on regarde les charges récupérables, et puisque le bailleur me dit que la provision de 80 euros des locataires précédant couvrait l'intégralité des charges, je ne comprend pas pourquoi il a baissé cette provision à 50 euros pour nous et ce qui a causé cette augmentation (réelle ??) des charges réelles.
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bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 1 287
22 sept. 2013 à 11:55
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