Conges pour cause de loyer impayé

Bonjour

Nous avons appartement dans lequel il y a un locataire. il n'y a pas eu de bail écrit mais je crois savoir que dans ce cas là le bail oral prévaut. le locataire est entré dans l'appartement en juin 2010
Le locataire ne paye pas reguli-rement ses loyers.
cela fait maintenant 3 mois qu'il ne les paye plus.
Parrallèlement nous souhaitons vendre cet appartement.
Quelle procédure devons nous suivre pour que le locataire quitte les lieux?
- conges pour vente : il me semble qu'il faut prevoir dans ce cas un preavis de 6 mois avant la date d'anniversaire qui intervient en juin 2014. est ce correct? cela veut engendrerait un non paiement du loyer jusque là...
- conges pour non paiement du loyer : peut on obliger le locataire de partir vu qu'il ne paye pas ses loyers. si oui via quelle procédure?

Merci d'avance pour vos réponses

Bien cordialement