Une copropriété peut-elle imposer un modèle de fenêtre ?

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 marmenard -
Bonjour à toutes et à tous,

Je me suis récemment porté acquéreur d'un appartement dans lequel les fenêtres sont vétustes : structure métallique, simple-vitrage et faibles au niveau isolation thermique et phonique.

Je songe donc à les changer pour passer à du double-vitrage sur structure PVC.

Reste qu'à mon arrivée, on m'a remis une note émanant du syndic qui précise qu'en cas de remplacement des fenêtres, je dois :
- avertir au préalable le syndic
- m'adresse au fournisseur choisi par le syndic de la copropriété (1 seul fournisseur listé)
- et choisir le modèle imposé par le syndic (marque, matériel => alu, couleur).

Mes questions sont les suivantes :
- le syndic peut-il m'imposer un fournisseur (si un concurrent est moins cher ?)
- le syndic peut-il m'imposer un modèle et un matériel (si je préfère mettre du PVC au lieu de l'alu parce que moins cher ?)
- dois-je obligatoirement déclarer ses travaux au syndic ?

Je précise que d'autres propriétaires ont déjà changé leurs fenêtre sans respecter ce "code" (d'où l'apparition de cette règle).

En vous remerciant par avance de vos réponses,
Cordialement,
Nicolas

4 réponses

Les travaux privatifs affectant les parties communes sont soumis à autorisation préalable de l'assemblée générale (à la majorité de l'article 25, majorité des voix du syndicat ou à défaut majorité de l'article 24 : majorité des voix exprimées (présentes et représentées) si le tiers des voix est obtenu ou si une seconde assemblée est convoquée dans les trois mois.

Si un autre copropriétaire a déjà obtenu cette autorisation elle peut alors être applicable à tous les copropriétaires dans les mêmes conditions.

Le syndic est tenu de fournir aux copropriétaires qui en font la demande une copie certifiée du procès verbal de l'assemblée qui a voté cette autorisation (ce qui vous coûte les frais de photocopie).

Si vous faites confiance à votre syndic (alors cela ne vous coûte rien) vous considérez que ce procès-verbal impose le fournisseur, la marque, le matériau etc... qu'il vous indique, mais ce ne peut être qu'une décision d'assemblée générale, pas une décision du syndic qui ne peut qu'appliquer les décisions des assemblées générales et le règlement de copropriété, sous le contrôle du conseil syndical (qui, lui, a accès gratuitement aux procès verbaux d'assemblée générale).

Le critère retenu est celui de l'harmonie des façades et peut donc être respecté par toute entreprise : Une assemblée générale qui imposerait un fournisseur pourrait outrepasser ses pouvoirs et sa décision pourrait être contestée dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal aux opposants et défaillants : Si elle ne l'a pas été le délai de prescription est écoulé au bout de ces deux mois (la décision de l'assemblée devient incontestable et applicable).

En dehors de cet aspect d'harmonie un autre critère concernant la performance d'isolation thermique des vitrages peut intervenir, surtout en cas de chauffage collectif, sur le plan des économies d'énergie (tous les appartements contigus sont interdépendants sur le plan thermique à moins d'être parfaitement isolés les uns des autres). Voir l'article 25-g cité plus bas.***

C'est l'assemblée générale qui est décisionnaire mais en aucun cas le syndic qui ne doit et ne peut qu'exécuter les délibérations de l'assemblée générale.

Si d'autres copropriétaires ont posé des fenêtres sans autorisation de l'assemblée générale (ou bien sans respecter ses préconisations) vous pouvez demander l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée de la question d'une habilitation du syndic pour agir en justice en présentant le projet de résolution précisant la nature de la demande et son fondement juridique, afin de faire condamner ces copropriétaires à remettre en conformité (avec l'existant ou le modèle défini par l'assemblée) leurs nouvelles fenêtres.

Vous ne devez prévenir le syndic que si la décision d'assemblée générale le stipule expressément : Dans le cas contraire son approbation de conformité à la décision d'assemblée générale risque de ne pas peser lourd par rapport à celle des experts judiciaires si d'aventure un autre copropriétaire voulait la contester.

Sinon ... Autant demander l'avis de la concierge !

***Pour tout arranger un nouvel article de la loi de 1965 (25-g) :
Sont votés à la majorité de l'article 25 ... a, b, c ...
g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent g.

Si, à la majorité de l'article 25, l'assemblée générale le décide, le syndicat peut donc être maître d'ouvrage des travaux privatifs d'intérêt collectif (double vitrage économisant l'énergie dans le cas du chauffage collectif) : Le propriétaire de la fenêtre n'a plus que le choix de se la laisser changer par "le syndicat" et celui de payer ce que cela coûte... à moins qu'il ne prouve avoir fait l'équivalent dans les dix années précédentes. En général les assemblées générales refusent ce genre de décisions portant atteinte aux parties privatives au prétexte d'un "intérêt collectif" (chauffage collectif par exemple).

Le maître d'ouvrage est le client final, celui qui paie, passe commande et choisit l'entreprise, à ne pas confondre avec le maître d'oeuvre qui surveille les travaux pour le compte du maître d'ouvrage.

Lorsqu'il s'agit de travaux en parties communes payés dans les charges par tous les copropriétaires c'est le syndicat qui est maître d'ouvrage (et choisit donc l'entreprise qui fera les travaux en assemblée générale), mais lorsqu'il s'agit de travaux privatifs (comme le changement de fenêtres) c'est le copropriétaire qui est maître d'ouvrage (sauf dans le cas d'économies d'énergie d'intérêt collectif).
le syndic peut vous imposer le modèle et la couleur afin qu'il existe une harmonisation au niveau de la façade.

Il ne peut pas vous imposer le fournisseur du moment qu'il se plie aux règles édictées.

vous devez prévenir le syndic afin qu'il s'assure que les travaux prévus seront conformes.
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Merci de votre réponse.
Bien cordialement,
ps : Les clauses du règlement de copropriété (donc aussi les décisions d'assemblée générale) prévoyant une "autorisation du syndic" seraient "réputées non écrites", donc sans valeur juridique, selon ce lien (généralement bien informé) du contributeur JPM sur le forum universimmo:

http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=15940&whichpage=3>

Ceci se comprend, le principe de la loi sur la copropriété reposant sur le pouvoir de décisions (donc aussi d'autorisations) de la seule assemblée générale qui mandate le syndic pour les mettre en application sous le contrôle du conseil syndical.
Bonjour
En copropriété gérée par syndic ne jamais oublier que celui ci est désigné par la copro en AG et il est sur un siège éjectable
Son mandat est de 1 à 3 ans
et que 1 an est toujours préférable car il s'appliquera pour son renouvellement
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