Loyer indu prélevé sur ma caution ! Résolu

Question

bonjour,

je viens de recevoir mon chèque de caution. Au départ rien n'a été retiré puisque nous rendons la maison en excellent état.

Cependant, l'agence a pris soin de me retirer 1 jour de loyer + des frais trimestriels.

Voilà l'histoire :

le 29 avril, nous faisons l'état des lieux avec l'employé de l'agence. A cause de la météo pourrie du moment que tout le monde a connu, à l'heure du rdv, je n'ai pas fini de retirer 500kg de sable entreposé dans le jardin. Nous faisons tout de même l'état des lieux qui se révèle nickel et la maison n'étant pas relouée; l'employé me propose gentiment de travailler le lendemain et le 1er mai férié, et de récuperer les clefs le 02 mai...d'où le jour facturé !! Et bien entendu le trimestre étant commencé , on me facture les frais trimestriels..

A l'agence lorsque je parle de "l'arrangement", on m'évoque tout d'abord des frais de clotûre nébuleux avant, bien entendu, de revenir appuyer sur le retour des clefs le 02 au lieu du 30...

Devant ma protestation, le Directeur me menace alors de reprendre mon compte à zéro et de me rendre mon chèque le 30 juin comme la loi l'y autorise (j'avais commis l'erreur de demander en avance mon chèque en expliquant que nous avions des pbs financiers...)

Je voudrais donc savoir , svp :

1- s'ils ont le droit de se servir des frais de  garantie pour prélever un loyer qu'ils ne m'ont jamais demandé d'ailleurs !!
2- si je peux les attaquer pour exiger la restitution de cette somme en prouvant l'arrangement verbal 
3- et dans le cas le plus défavorable, si je peux exiger que les frais trimestriels soient dus au prorata du jour payé (c'est à dire les obliger à me rendre 5.98€ x 91/92)

Merci

BarbieTM · Accepted Answer

Bonjour,

s'ils ont le droit de se servir des frais de garantie pour prélever un loyer qu'ils ne m'ont jamais demandé d'ailleurs !
Oui, ils ont le droit. En effet, le loyer est du jusqu'à la restitution des clés... ou au terme du préavis. 

si je peux les attaquer pour exiger la restitution de cette somme en prouvant l'arrangement verbal 
Vous pourrez prouver qu'ils vous ont autorisé à restituer les clés 2 jours plus tard pour que la présence du sable ne soit pas mentionné sur l'edl de sortie... et que son enlèvement ne vous soit pas facturé. Vous ont-ils, à un quelconque moment, exprimé clairement la gratuité de la non-restitution des clés en temps et en heure ? Si oui, avez-vous une preuve ?

et dans le cas le plus défavorable, si je peux exiger que les frais trimestriels soient dus au prorata du jour payé (c'est à dire les obliger à me rendre 5.98€ x 91/92) 
C'est quoi, ces frais trimestriels ? Ils comprennent quoi, exactement ?

bailleurx · Answer

mais c'est quoi c'es frais trimestriels? j'ai jamais entendu parles de ce truc...

Olympmars83 · Answer

depuis 3 ans que je suis dans ma location, je paye tous les 3 mois des frais sans aucun autre détail. Ils s'élèvent en fin de bail à 5,98€ ce qui fait cher les 3 timbres qu'ils utilisent pour m'envoyer ma facture...

s'ils ont le droit de se servir des frais de garantie pour prélever un loyer qu'ils ne m'ont jamais demandé d'ailleurs !
Oui, ils ont le droit. En effet, le loyer est du jusqu'à la restitution des clés... ou au terme du préavis. 

j'entends bien mais j'ai lu par ailleurs qu'ils auraient du me rendre ma caution et ENSUITE me réclamer les loyers restant, les frais de garantie n'étant pas destiné à celà. Par exemple comment savoir si ce jour va bien être reversé aux propriétaires ??


Quant à l'arrangement "gratuit", je peux le prouver si l'employé que je connais par ailleurs le reconnais lui même.

domdo76 · Answer

Bonjour

si clefs rendues le 2, paiement du loyer jusqu'au 2 c'est tout à fait normal, pas de preuves écrites d'un quelconque arrangement 
et comme le dit Barbie, il aurait eu le droit de notifier ce tas de sable à enlever et vous le facturer et cela n'aurait pas été quelques euros !


pour les frais trimestriels (frais administratifs surement) c'est tout à fait illégal meme si cela était notifié dans le bail
il me semblait bien que j'avais déjà lu un cas comme ça 

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-5378723-frais-administratif-payant

il va falloir faire les démarches nécessaires pour les récupérer et pas seulement les derniers mais tous ceux illégalement demandés. 

cordialement

Olympmars83 · Answer

Merci, je vais saisir ma Protection Juridique.

Olympmars83 · Answer

Ma Protection Juridique ne peut pas prendre ma requête car elle se situe en dessous de leur seuil d'intervention...
Mais on me conseille de laisser tomber :

concernant le loyer du 2 , c'est mort... (j'ai appelé le proprio pour leur dire de bien encaisser ce jour sans le laisser à l'agence. J'attends qu'ils me rappellent éventuellement)

Concernant les frais trimestriels, j'ai signé comme dans le lien de domdo76 (merci !) un contrat de prestations de services. La Protection Juridique m'explique que ce type de contrat est destiné à contourner la loi de 89 qui stipule que l'envoi des quittances doit être GRATUIT. Pour autant, pas sur que le juge de proximité me donne raison !! Et après tout 5.98 x 10 (trimestres) +45 (frais de cloture), ça fait juste un peu plus de 100€, ce n'est pas si grave que ça !! 

INCROYABLE !! On peut donc escroquer ouvertement une personne mille fois ou mille personnes une fois dans ce pays ?

J'ai envoyé un mail à la Direction de la Répression des Fraudes, j'attends une réponse.

Dsl mais je fais un chèque de 1400€, il y'a 3 ans, je rends la maison nickel, on me rends 1300€ et je devrais passer l'éponge ???

Olympmars83 · Answer

Merci pour votre soutien !
Petit retournement de situation puisque je viens de m'apercevoir que sur l'état des Lieux, n'apparait que la date du 29 avril, celle à laquelle l'employé de l'agence a rédigé le document et fait le controle.
Dès lors ce n'est plus à moi de prouver qu'il existait un arrangement (l'employé m'assure de son soutien et m'a donné quelques conseils !!) mais bien à l'agence que j'ai rendu les clefs en retard... Tel est pris qui croyait prendre !!
Voici donc une copie du courrier que je ferai partir demain au cas où vous auriez encore quelques conseils à me donner :

Objet : Tentative d'accord amiable sur le remboursement de sommes indues

Pièces jointes :  
?	copie « compte de départ »
?	copie « état des lieux »
?	copie « contrat de prestation de service »
?	copie « facture courrier recommandé avec AR »
?	copies des quittances de loyers où apparaissent des frais trimestriels



Monsieur,

J'ai bien étudié mon « compte de départ » dans lequel vous faites apparaître entre autres les dégrèvements suivant sur le remboursement de mes frais de garantie :
01/04/2013 	Frais adm. Trimestriels 5.98
01/05/2013 	Loyer Principal 48.52
		Archivage Dossier Départ Loc. 45.00

Soit un dégrèvement total de 99.50€ portant la somme remboursée de 1400€ à 1300.50€ pour un logement rendu en bon état ...

Par la présente et avant toute saisie officielle, je vous demande dans un souci de règlement amiable, Monsieur, de bien vouloir me rembourser cette somme de 99.50€ que je conteste formellement dans son intégralité.

En effet la copie laisse apparaitre un état des lieux effectué conjointement avec un de vos employés et moi-même le 29 avril donc un loyer indu de 48.52€.

De même je conteste les frais trimestriels, qui, d'après le contrat de prestation de service comprennent des documents divers, frais de photocopies, attestations, duplicatas quittances, fournitures, dossier aide au logement... 
Or selon la loi n°2010-1488 du 7 décembre 2010 - art.27, ces prestations ne font pas partie des charges récupérables sur les frais de garantie.
En outre selon la loi n°2009-323 du 25 mars 2009- art.54 qui stipule que le bailleur est tenu de transmettre GRATUITEMENT une quittance au locataire, je suis en droit d'exiger le remboursement de tous les frais trimestriels perçus depuis notre entrée dans le logement soit 11 trimestres à 5.98€ donc 65.78€.
En effet il semble bien d'après la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) que ce contrat de prestation de service destiné à contourner la loi, soit nul et non avenu dans son fond et dans sa forme ce qui de fait rend caduque les 45€ d'Archivage de mon dossier.
Qui plus est la Commission des Clauses Abusives stipule que :
« L'envoi d'un avis d'échéance ou d'une quittance au locataire est un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie. Les frais correspondants (frais postaux et d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer au locataire. 
Les clauses prévoyant que les frais relatifs à l'envoi des avis d'échéance ou quittance de loyer sont à la charge du locataire sont considérées par la Commission des Clauses Abusives comme illicites au regard des dispositions d'ordre public (BOCCRF du 22 juin 2000) (art. 23 de la loi du 6 juillet 1989 et annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987) - L'article 21 précise que le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. En conséquence, (...) l'établissement des quittances de loyer constituent un acte d'administration du bien loué dont le loyer est contrepartie et ne doivent et ne peuvent pas entraîner de frais supplémentaires pour le locataire.
L'envoi d'un avis d'échéance ou d'une quittance au locataire est un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie. Les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer au locataire (Rép. Min. n°56620 : JO AN du 3.12.84). 
L'envoi d'une quittance ou d'un avis d'échéance, à un locataire par une agence immobilière qui gère un logement pour le compte d'un propriétaire est un acte d'administration du bien loué. Les frais correspondants ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer, le gérant n'étant que le représentant du propriétaire » (Rép. Min. : n° 9919 : JO AN du 14.2.94). 
La Commission des Clauses Abusives considère comme illicite au regard de dispositions d'ordre public les "clauses prévoyant que les frais relatifs notamment à l'envoi des avis d'échéance ou quittance de loyer sont à la charge du locataire : article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987" (recommandation n° 2000-01 émise par la Commission des clauses abusives ; BOCCRF du 22 juin 2000 annexe 12). »

C'est pourquoi, je vous demande de bien vouloir effectuer le remboursement des 99,50€ indûment prélevés de ma caution auxquels il convient donc d'ajouter les 65.78€ de frais trimestriels injustifiés et xxx€ du courrier recommandé avec AR soit yyy€ dans un délai qui me parait raisonnable de 10 jours.

A défaut d'exécution ou de réponse de votre part dans le délai imparti, j'en déduirai que vous ne souhaitez pas résoudre ce litige d'une manière amiable et je prendrais alors les mesures judiciaires nécessaires au respect de vos obligations auprès du Juge de Proximité du  Tribunal d'Instance de Toulon par l'intermédiaire de ma Protection Juridique PACIFICA du Crédit Agricole,



Et pour la formule de politesse, il ira se brosser !!

Olympmars83 · Answer

et de fait le remboursement demandé excède maintenant le seuil d'intervention de ma Protection Juridique !!

Olympmars83 · Answer

Merci. Je vais donc prendre le temps de synthétiser tout ça.

point litigieux : c'est la date de fin de préavis obligatoire qui clos la location (sauf cas de relocation entredeux) et donc le loyer dû , puis la remise des clefs et non pas l'état des lieux de sortie, croyez-vous que l'employé qui est venu va certifier par écrit bien entendu, que vous lui avez remis les clefs le 29 ?? j'en doute.
à vous de voir pour cette partie 

moi je veux bien mais à ce moment là rien ne prouve non plus que j'ai remis les clefs le 2. L'employé ferait une attestation pour le juge ? la parole d'un employé qui risque le licenciement contre la mienne ? Moi je n'ai rien à prouver désormais, la date du 02 mai n'apparait NULLE PART. Et pourquoi pas le 03 ou le 04 alors ?

Non là dessus, je n'ai aucun souci : on établit l'état des lieux, on le signe et on remet les clefs le même jour. Point. Pourquoi l'agence m'aurait elle laissé les clefs ?...

...à moins d'un arrangement, mais ça c'est une autre histoire, n'est ce pas ?

Olympmars83 · Answer

Bonjour je viens de recevoir l'Accusé de Réception. En parallèle j'ai reçu une réponse de la Direction de la Concurrence et de la Répression des Fraudes : "Monsieur, Par courriel du 28 mai 2013, enregistré sous le n° 1630, vous souhaitez savoir si les frais "trimestriels" et les frais "de clôture" facturés et déduits de votre caution par l'agence immobilière en fin de location sont légaux ou pas. En l'absence d'éléments documentaires et sous réserve que l'intitulé de ces frais ne concerne pas des charges récupérables sur le locataire, ces frais sont interdits par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Les seules charges récupérables sont celles prévues par les décrets du 26 août 1987 et du 19 décembre 2008 qui en fixent une liste limitative. La loi n'ayant pas prévu de sanction spécifique (ou pénale), les litiges relevant d'obligations contractuelles relèvent des tribunaux civils si aucun arrangement amiable n'est possible. Aussi, je vous invite à adresser à l'agence une mise en demeure de vous rembourser ces frais, par courrier recommandé avec avis de réception, dans un délai précis sous peine de saisir la justice. Conservez toujours un double de vos envois. Si cette démarche amiable échoue, il vous appartiendra de saisir ou non la justice pour obtenir gain de cause. A toutes fins utiles, vous trouverez ci-jointe une documentation sur les litiges de consommation courante précisant les procédures judiciaires simplifiées ainsi qu'une liste d'associations de défense des consommateurs qui pourraient vous aider dans votre démarche. <> <> Je vous invite également à prendre connaissance des informations pratiques consultables sur le site de l'ANIL (Agence Nationale d'Information sur le Logement) en cliquant sur le lien suivant : www.anil.org (rubrique "vous êtes locataire"). Pour nous permettre d'améliorer le service rendu, je vous remercie de bien vouloir nous retourner la fiche "d'avis" ci-jointe après l'avoir complétée. <> Veuillez agréer, Monsieur, mes salutations distinguées. P/ La Directrice Départementale et par délégation P/ Le Chef de Mission L'inspecteur "

Olympmars83 · Answer

Bonjour

le délai de 10 joiurs est terminé.

Même arrogant et suffisant, je pensais que le Directeur me contacterait et peut être qu'il me proposerait (j'aurais surement accepté) de couper la poire en deux en me remboursant uniquement la caution.

Que nenni.

Bref, j'appelle ma Protection Juridique ce matin et c'est parti !!

Olympmars83 · Answer

Ma Protection Juridique continue à refuser de prendre le dossier en compte prétextant qu'il ne sera pas possible de dénoncer le "Contrat de prestations de Service", donc de réclamer le remboursment des frais trimestriels et de cloture. Dès lors  nous repassons sous le seuil d'intervention et le conseiller juridique me déconseille de saisir le juge de proximité pour une somme aussi modique avec le risque de me voir débouté tout en payant les frais de procédure avec dommage et interêt.

Faut il donc tout casser pour faire entendre son bon droit ?... patience, patience...

mais en attendant je saisie donc la Commission de Conciliation des Loyers du Var qui me donne non seulement raison mais me convoque le 30 septembre pour un entretien si je fais partir au plus tôt les pièces nécessaires à la constitution du dossier.

Et hop un nouveau recommandé !! (que je réclame à l'agence évidemment !!). Donc hibernation jusqu'au 30/09

Olympmars83 · Answer

Suite et fin de mon affaire !!

Nous avons reçu fin septembre une convocation officielle de la Commission de Conciliation pour le 28 octobre.

Et nous avons reçu ce matin même un courrier de l'agence dans lequel était glissé..un chèque de 176,04€ !!!!!!!!!!
Ce courrier précise qu'ils ne se rendront pas à la convocation, considérant que le chèque met fin au litige qui nous oppose.

Vous noterez donc que pour avoir voulu me spolier de 99,50€ sur la caution, ils me reversent au final 176.04€, comme quoi tout était bien illégal !!

Si j'avais que ça à faire, je chercherais à informer tous leurs clients mais bon...

Toujours est il que je devais vous remercier pour votre aide et venir poster encore une fois pour encourager toutes les personnes dans mon cas à ne rien lâcher.

Loyer indu prélevé sur ma caution !

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