baisser le prix d'une maison

Question

Bonjour, 

Je suis en pleine recherche pour acheter une maison dans le Loir et Cher.
Nous en avons trouvé une qui pourrait nous convenir, cependant nous la trouvons trop chère car elle a beaucoup de finitions a effectuer; je m'explique:
c'est une maison dans un lotissement assez sympa, elle fait dans les 130m² habitables, sur 2 niveaux, rdc piece à vivre, grande entrée et grande cuisine, garage; à l'étage, 4 chambres et SDB (une baignoire pour 4 chambres :-S ), le tout sur env 850m² de terrain. ELle est à 255000 FAI.

Nous trouvons qu'il y a pas mal de choses a faire car:

-à l'exterieur, il n'y a pas de portail et le terrain n'est pas totalement clos; coté jardin, il n'y pas de terrasse et quasiment pas de plantation (vis a vis avec les voisins, on voit tout le terrain de la petite rue) et d'un coté du jardin, la maison du voisin colle le terrain, donc il a surement un droit de passage en cas de travaux sur sa facade.

-à l'intérieur, carrelage blanc de blanc (pas terrible en maison), cuisine non aménagée et SDB très basique (double vasque et baignoire).
EN fait cela donne l'impression que la maison vient d'etre achevée d'etre construite alors qu'elle date de 1999.

-d'autre part, il y a une fissure horizontale au niveau du sol de l'étage (apparemment c'est la chappe de béton et le placo qui travaillent pas de la meme facon), une autre qui lézarde de part en part du mur (en parpaing) du garage (au dessus il y a 2 chambres) et également sur certains murs extérieurs un champignon rose qui colore le crépi (ces 2 derniers points méritent qu'on se renseigne plus approfondimment)

-dernière chose qui peut jouer en notre faveur, il y a une antenne relais à 500m.

Bon elle a aussi des qualités bien évidemment, sinon nous ne serions pas interessé n'est ce pas:
grand sejour/salle a manger, grande cuisine, les 4 chambres que l'on veut (assez spacieuses), dans la "grande" ville que l'on souhaitait (les autres maisons que l'on a vues étaient toutes à 15-20min), donc proche écoles et commodités (moins de 5 min en voiture), quartier assez coté (d'apres l'agence), environnement TRES calme (comme on le souhaitait), maison tres fonctionnelle et une fois "finie" vraiment pas mal du tout ! (hormis le terrain un peu petit à notre gout mais on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre...)


Coté propriétaires, ils vendent (depuis octobre) car apparemment ils sont en plein divorce. Auparavant ils ont loué la maison pendant 7 ans (d'ou à mon avis le minimum vital coté investissement carrelage/cloture/portail).
L'agence nous a bien fait comprendre qu'on pouvait la négocier "dans les 220 000€" mais meme à ce prix nous la trouvons élevée.



EN effet, au départ nous n'étions pas partis sur une maison si récente et avec un terrain de cette taille mais les aléas du marché immobilier du coin nous ont fait revoir nos prétentions. L'agent immobilier sait cela. Mais elle sait aussi qu'en cas de coup de coeur nous pouvions monter au grand max, en se serrant la ceinture limite toute notre vie à 250 000€ (si AUCUN travaux bien entendu)
Or ce n'est ni le coup de coeur (pour mon mari c'est sûr, pour moi je trouve qu'elle mérite le détour), ni ce qu'on voulait comme style de maison et terrain.

Donc la question est la suivante:
à votre avis:
-à combien on pourrait commencer la négociation, sachant que nous ne souhaitons vraiment pas mettre 220 000€ env. (car il faut penser aux frais de notaire et tous les travaux à prévoir).
-quels sont les arguments à retenir pour cette négo?

Merci de vos réponses que j'attends avec impatience!!!

Valenchantée · Accepted Answer

Bonjour,

Euh ... il me paraît déjà pas évident d'estimer une maison sans l'avoir vue et sans savoir où elle se situe, c'est carrément une gageure !

Faire une offre 75 000 euros en dessous du prix affiché, c'est vraiment pas sérieux (voire, c'est se foutre du monde ... à moins qu'elle soit dans un état lamentable, ce qui n'est apparemment pas le cas ... ou dans un coin paumé).
 
Qu'elle ait été louée, c'est un avantage, ça veut dire qu'elle a été habitée et qu'on s'en est, un minimum, occupé ...

Tous les travaux d'amélioration ne peuvent pas être "décomptés" : si le carrelage blanc n'est pas à votre goût, il a quand même le mérite d'exister ! De même pour la salle de bain. Et si le terrain n'est pas planté, libre à vous d'en faire ce que vous voulez ...

Les seuls points importants me semble-t-il sont cette histoire de fissure et de champignon à vérifier.

Près d'une gare (pas : en face de la gare !) dans une grande ville, ce n'est peut-être pas le must pour Dany mais en terme de prix, ça veut dire "plus chère" (en raison des commodités toutes proches ou sur place, de la gare pas loin pour se déplacer, ...)

En ville, 130 m2 avec un terrain même petit ... faut pas vouloir le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière en plus !

jmp59 · Answer

Bonjour,

T'auras beau exposer tous les arguments justifiant un prix inférieur à 220 000 € si quelqu'un accepte de payer ce prix les vendeurs lui donneront la préférence.
La question c'est de savoir jusqu'à quel prix les vendeurs accepteront de baisser parce qu'ils sont pressés de vendre à cause de leur divorce et qu'ils n'ont pas d'acheteur.

kikifather · Answer

Bsr

Il n'y a pas de règles dans une négociation, chaque vente est unique et bp trop de paramètres entrent en compte

Le meilleur conseil est de tenter de faire parler le négociateur de l'agence sans trop lui montrer votre intérêt pour la maison.
Lui connaît les vendeurs et doit pouvoir savoir quel est le prix qu'il peut obtenir en négociation

dany311 · Answer

bonjour

comme c'est une maison qui a été louée
1 - vérifier que tous les équipements fonctionnent correctement ( chauffage , robinetterie , eau chaude , électricité , évacuations eaux usées , VMC )
2 - une cuisine équipée , c'est au minimum 20000 euros ( avec l'électroménager) posée par un professionnel , autour de 13000 euros si c'est vous qui achetez tous les éléments et les posez vous même .
3 - vérifier le diagnostic énergétique qui doit obligatoirement vous être montré ( au delà du D , laissez tomber)
4 - un champignon qui a attaqué le crépis , celà suppose un crépi à refaire pour éviter de futurs problèmes d'humidité ( là il y en a pour des ""pépètes"" )
5 - pour les fissures , sur une maison a étage , c'est normal tant que çà reste dans le domaine de la ""microfissure "".
 si c'est plus important ( genre vraie fissure prononcée , voire lézarde de quelques millimètres ) c'est qu'il y a un problème au niveau du bâti ( fondations pas assez importantes , manque de renforts au niveau des piliers d'angles , mortier ayant servi au montage de la maison de mauvaise qualité )
6 - clôture à terminer , poser un portail et terrasse à réaliser

pour une maison , même à 220000 euros , celà fait énormément de paramètres à prendre en compte
et prendre un gros risque s'il faut refaire le crépis

pour moi , c'est du 180 000 , net vendeur ( pas au delà )

elonat · Answer

Merci de vos réponses.
En fait, nous avons visité beaucoup de maisons, certaines nous plaisaient mais dès qu'on s'est intéressé au PLU , la ça nous a moins plu (Notamment construction de Plusieurs lotissements prévus juste sur le terrain mitoyen...)
Donc la nous avons pris les renseignements nécessaires sur les environs et c'est la seule sans mauvaise surprise.
Ce serait (si on en fait une), notre première proposition et nous ne voulons Évidemment pas nous planter!
Proposer 180 000€, le Prix étant à 252 000, pourquoi pas mais l'agent ne risque pas de nous rire au nez?
Bien évidemment nous avons conscience que si un autre acheteur propose soit plus que nous, soit le prix demandé, tant pis!
Mais je parlais plutôt du cas de figure ou il n'y a aucun acheteur.
Apparemment il n'y a eu aucune proposition de faite depuis octobre, ce qui pourrait jouer en notre faveur non?

Donc mettons qu'il n'y a pas d'autres acheteurs, si nous proposons un prix vraiment plus bas ( comme le suggère dany311 ) la négociation peut elle démarrer ?

alfred · Answer

182 000 à 252 000€ Wahou....

Peut être que votre prix est celui du marché, je ne sais pas mais le vendeur (ou l'agence) vont avoir un électrochoc la...

A la limite faite la proposition, le vendeur peut vous faire un contre proposition, mais j'ai un doute.

Vous demander quand même une réduction de 25% du prix, je sais que l'immobilier est un peu bloquer et que le marché est surévaluer mais la...

elonat · Answer

C'est bien ce que je me disais, c'est vraiment y aller fort. En même temps nous ne connaissons pas le montant sur lagence de prend... Mais quand même! 
Nous avions pensé à une proposition à 200 000. Mais on risque de monter très vite aux alentours de 220 000 non?

dany311 · Answer

si la maison est en vente depuis le mois d'octobre et que pour l'instant pas d'acheteurs potentiels , c'est que peut être certains ont dû avoir les mêmes réflexions que les miennes.
donc , pour moi c'est du 180 000 net vendeur + honoraires d'agence  ( autour de 7%)  soit un total d'environ 193 000.

faites bien sentir à l'agent immobilier , que plus une maison reste vide longtemps , plus elle se déprécie.
et que si le bien se vend suite à un divorce , les propriétaires ont tout intérêt à vendre , car s'ils sont trop exigeants sur le prix , ils risquent de voir leur bien partir en vente par abjudication ( et là ils ne seront pas gagnants )

elonat · Answer

De nouveau merci pour ces précisions, plus nous avons d'infos mieux c'est!
l'agence devait me contacter aujourd'hui (nous avions visité samedi) mais évidemment elle ne l'a pas fait. Pour ne pas parraitre trop pressés nous pensons l'appeler dans la semaine, jeudi ou vendredi, qu'en pensez vous?

Nous en avons parlé avec mon mari et pour l'instant si l'agence me contacte je compte dire que la maison m'a plu, mais que mon mari a des réticences (ce n'était pas du tout le genre de maison ni de terrain que nous voulions) quant au prix et que si la baisse est significative (par rapport au prix dont elle nous avait parlé -soit dans les 220 000€) il pourrait etre plus interessé.

Qu'en pensez vous?
Je sais je pose beaucoup de questions mais c'est quand meme l'affaire de toute une vie !!

elonat · Answer

oui c'est certain c'est bien pourquoi nous allons jouer sur le fait que ce n'est pas le type de maison que l'on recherchait et qu'elle plait moyen à mon mari.
pensez vous qu'il faut quand meme que je parle des qualités (dans la "grande" ville et prox de la gare) ou pas ?

elonat · Answer

C'est une ville de 20 000 habitants et quand je dis proche de la gare ce n'est pas tout à fait ça, elle est à 5 km de la maison, séparée par un bois et dans une autre bourgade. Je préfère taire le nom, on sait jamais... ;-)

elonat · Answer

oui c'est sur, elle a quand meme beaucoup d'avantages sinon on s'y interresserait pas n'est ce pas !!
par rapport aux points que j'ai cité (carrelage plantations), j'en ai parlé car c'est l'agent qui me l'a fait remarqué;
le fait que le terrain ne soit pas clos et sans portail cela joue t il en notre faveur (les maisons aux alentours le sont toutes)? pareil pour ce qui est de la cuisine vide (juste le meuble évier quand meme !!)

POur la fissure l'agent m'a dit que c'était a cause de la happe de béton et de la cloison qui ont joué (d'après elle ce n'est rien). c'est vrai que nous avons vu plusieurs maisons qui avaient le meme probleme et les autres agents nous avaient dot la meme chose.
Pour les champignons, toujours d'après elle, un coup de karcher et de javel ca part (beaucoup de maisons du lotissement ont ce problème, donc à voir si ca n'est pas un pb dans le materiau utilisé)
De toute facon, j'ai dans ma famille un architecte qui pourra nous renseigner le moment voulu. (dailleurs à quel moment faire appel à lui pour avoir son "expertise" mais sans passer pour trop pressés (cela fait a peine une semaine que nous avons vu la maison))

Merci Valenchantée !!

elonat · Answer

je sais que vous seriez interessés par la localisation mais il y a quelques temps deja, j'avais posté sur un autre forum des infos sur une location qu'on désirait prendre et manque de hance, rien qu'en donnant la localisation et le prix (et avec les infos que j'avais mises, avec un peu de recherche sur se..ger.fr on trouvait) on s'est fait prendre le bien par quelqu'un du forum (l'agent immobilier nous avait expliqué que celui qui nous était passé par dessus avait trouvé des infos sur un forum et que a l'avait intrigué etc...)
donc vous comprendrez mes réticences.. surtout qu'a ce prix la et si je vous donne la ville, il n'y a pas 50 biens!
en tous cas, je peux vous reciter le département: le loir et cher, c'est une ville d'environ 20 000 hab.

Par rapport à l'estimation du bien, ce que je ne comprends pas c'est qu'ils l'affichent à 255 K€ et lorsque l'agent nous a parlé du prix elle a dit qu'elle ne vallait pas du tout cela et que c'était plutot du 220 000

et encore une fois tous les défauts que j'ai cité, c'est a dire entre autre: cuisine vide, carrelage et terrain nos clos et pas arboré: c'est elle qui m'en a parlé en disant qu'on pouvait jouer sur cela. car en effet, toutes les maisons du marché local a ce prix la, ont la cuisine aménagée. bien sur ca n'est pas forcément du gout de tout le monde mais au moins elle a le mérite d'exister, on peut la refaire plus tard mais aussi aménager dans la maison sans avoir a en installer une.

ET puis encore une autre chose que je ne comprends pas, j'ai l'impression que toutes les maisons du coin, sont soit surestimées soit on peut faire baisser le prix a cause de la conjoncture d'au moins 30 000€. Quelle est votre explication ? je suis un peu perdue.

Car effectivement, si la maison est affichée a 255 000, mais que l'agent nous parle directement de 220 000 (en effet lorsqu'on a visité la maison, c'était un peu imprévu, elle avait été visitée le matin, l'agent n'avait plus la fiche, soit disant plus le prix en tete non plus, mais nous a dit qu'elle tournait autour de 220 000) je me dis que le vendeur en demande trop (l'agent nous a dit qu'elle ne vallait pas 255 vu l'ampleur des finitions a réaliser) car si elle était vraiment finie (terrain clos et cuisine aménagée) ok y'a plus qu'a poser ses meubles... mais n'oublions pas la fissure et les champignons non plus...

Comme vous pouvez le onstater je suis perdue !!

elonat · Answer

ok ok !!
de toute facon on commence à en revenir de cette maison...
mon mari n'a vraiment pas eu le coup de coeur mais peut s'y voir quand meme
mais je sais pas il y a un truc qui cloche je trouve (peut etre la proximité des voisins...)
donc a mon avis si on la revisite il faudrait faire venir l'architecte de ma famille, lui seul pourra nous dire si cela vaut le coup...

et puis après maintes reflexion si on fait une proposition (évidemment si la fissure et le champignon ce n'est rien) on la ferait à 210 000, on sait jamais cela peut marcher !

Je vous tiendrai informés mais la on commence un peu a déprimer car il n'y a pas beaucoup de choix par rapport à nos critères et l'on voudrait que notre fille y fasse sa rentrée de septembre !!
En bref je sature mais il y a toujours une lueur d'espoir non ?

Ulysseosurd · Answer

Bonjour, 
Je ne pense pas que vous allez pouvoir proposer 180.000€ pour une maison 1999 dans une ville... 
En plus ce n'est pas votre coup de coeur, je pense que vous devriez l'oublier et chercher ailleurs... 
Une maison de 1999 qui lézarde, champignons et pas entretenue, je fuis !! 
Pourquoi vous vous acharnez sur celle ci ?  
Combien valent les autres maisons autour? 
A+

elonat · Answer

En fait si la maison (architecture extérieure) et le terrain, correspondait à nos critères ça aurait été parfait. C'est pour cela qu'on est hésitant!! Car il est vrai sur nous n'allons pas vivre en regardant l'extérieur toute la journée, qu'à la limite on peut mettre de la vigne vierge sur la façade coté jardin pour casser le côté moderne (mais quand même traditionnelle) (ma tante à fait cela chez elle et c'est sympa), et que le jardin, on y sera pas tout le temps nous plus, ce n'est pas le sud de la France quand même!! Donc notre acharnement vient du fait que la maison est (vraiment) bien située par rapport à nos critères, et que l'intérieur est vraiment bien conçu, qu'on s'y sent bien.

Pour les autres maisons, il n'y a pas vraiment d'équivalent point de vue architecture ni secteur, mais celle que l'on trouvait sympa au premier abord (avant d'avoir consulté le PLU) vallaient autour de 235 000 FAI (sur l'annonce) ce a quoi les agents la baissaient directement de 30 000€ environ..

Baisser le prix d'une maison

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