Assurance loyer impayé et surendetement

Bonjour,

Nous avons acheté en 1999 une maison en état de futur achèvement située à coté de Melun.
Nous l'avons mis en location sous le régime social "loi besson" depuis 2001 et avons accepté les contraintes liées à ce régime.

L'agence XXXXXX s'est occupée de trouver les derniers locataires, de gérer la location et nous a proposé un contrat de garantie loyers impayés de que nous avons accepté.

Le mandat général de gestion immobilière a été signé avec l'agence le 11/09/2007. Il incluait la garantie des loyers impayés. Nous n'avons pas signé de contrat garantie des loyers impayés avec l'assurance.

Les derniers locataires en date sont Mr et Mme XXXXXXXX qui louent cette maison depuis le 1/09/2007.

Les premiers problèmes de retard de paiement datent de mars 2009 (retard de 350 euros),
Nous avons fait diligence et accepté ces premiers retards. La dette a alors augmentée jusqu'à 4100 euros en 2010. Elle s'est ensuite résorbée pour revenir à une situation presque normale fin 2010 (retard de 70 euros)

La situation c'est de nouveau dégradée à partir de septembre 2010 (suite semble-il au départ de Mr XXXXXXXX).

Nous avons été très compréhensifs car Mme XXXXXXXX s'est engagée à rétablir la situation mi 2011. Elle avait en plus de son salaire (de responsable d'un magasin ), des aides de la CAF (qui nous versait 320 euros directement), des aides de sa fille aînée , et un nouveau compagnon.

Devant la dette qui augmentait, nous avons alors proposé à Mme XXXXXXXX de l'aider à déménager et de se faire héberger en attendant de pouvoir rembourser ses dettes de loyer. Elle a refusé et nous a certifié qu'elle nous réglerai avant la mi-septembre.

En septembre 2011, après un dernier ultimatum, alors que Mme XXXXXXXX nous devaient déjà 5.500 euros, nous avons demandé à l'agence d'engager la procédure de loyers impayés auprès de l'assurance.
Un montant de 3.000 euros ne sera jamais pris en charge par l'assurance, suite à notre demande de report de la procédure pour aider nos locataires à rétablir la situation.
Notre locataire a quitté le logement suite à la procédure d'expulsion le 30/10/2012. Elle nous doit à ce jour : 17.000 euros.

Une partie des loyers non payés a été prise en charge par l'assurance entre décembre 2012 et avril 2012 soit un montant de 5.700 euros.
Le montant dû par l'assurance à ce jour est de 8400 euros.

Debut octobre 12, l'agence nous a signifié par mail que la commission de surendettement de la Banque de France de XXXXX leur avait écrit en proposant une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et l'annulation complète de la dette de Mme XXXXXXXX d'un montant de 65000 €. Sur ce courrier, le montant qui nous concerne est de 8950 euros (sur les 17.000 euros dus à ce jour).

Il est à noter que sur le dossier de la Banque de France c'est le nom de notre agence qui apparaît et non le nôtre, et que nous sommes les seuls particuliers (les autres créanciers sont les impôts, des sociétés de crédit à la consommation, ...).

L'agence nous a expliqué que l'assurance ne fonctionnera pas si la dette de Mme XXXXXXXX était annulée (il n'y a plus de dette donc pas d'assurance c'est magique) et que nous devrons rembourser les 5.700 déjà perçus.

Nous avons contesté cette procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le X/XX/2012 par courrier RAR à l'attention du Tribunal d'Instance de XXXXX avec copie à la Banque de France. Dans ce courrier, nous indiquons que nous sommes propriétaires, XXX étant notre gestionnaire, et que nous payons tous les mois un crédit sur ce bien.

Le montant annuel de remboursement de notre crédit est de 10.500 euros. Le montant de la taxe foncière est de 1.000,00 euros.

Nous avons reçus un courrier daté du XX/XX/2012, nous indiquant que nous étions convoqués à l'audience en février 2013 au Tribunal d'Instance de XXXXX.

Il est à noter que la dette de Mme XXXXXXXX à notre égard de 9000 euros indiquée par la commission correspond à la situation au XX/02/2012 et que nous n'avons jamais été contactés pour une ré-actualisation de cette dette.

Il faut noter aussi que la situation de Mme XXXXXXXX a changé puisqu'elle a quitté notre logement (loyer inférieur). Ceci lui permet surement d'avoir une capacité de remboursement positive ?

Durant ces 5 années, nos locataires n'ont absolument pas entretenu la maison, ni le jardin. La "pelouse" transformée en foret vierge n'a pas été tondue une seul fois en deux ans entraînant des protestations des voisins. La maison n'a pas été entretenu (la VMC en panne non signalée a entraîné des moisissures et des blettes liée à l'humidité dans la cuisine et les pièces d'eau). Nous avons dû changer la chaudière en janvier 2010 (circuits imprimés attaqués par des blettes, coût : 3.300 euros) et récupéré la maison dans un état pitoyable : un état des lieux a été fait par l'huissier. Un devis de 17.500 euros a ensuite été établi pour la réfection des sols plafonds et murs (linos troués dans toutes les pièces, papiers peints arrachés, écritures sur les papiers peints, toutes les poignées abîmées), toilettes inondés débordant à l'extérieur de la maison par le garage (plaintes des voisins), porte de garage enfoncée. Tuyauterie extérieure gelée.

Si l'on ajoute à la dette constaté de 65.000€, la dette non prise en compte de loyer de 9 000€ les dégradations de (17 000 + 3 000) € les ressources net de 1800€/mois sur 5 ans, on arrive à un train de vie de 202 000 euro en 5 ans soit 3400€/mois !!!! ( sans compter les revenus de monsieur et les autres dettes accumulées depuis)

Selon l'observatoire des inégalités seul 10% des salariés gagne et dépense une somme pareil en France !!! https://www.inegalites.fr/Salaire-etes-vous-riche-ou-pauvre

Je ne comprend pas comment on peut dépenser autant d'argent par mois ?

Je ne comprend pas comment on peut contacter autant de crédit sans mentir régulièrement sur sa situation financière!!!!

Nous avons choisit de louer une maison parce-que en tant qu'ancien locataire avec trois enfants, nous savions qu'il était difficile de trouver à louer une maison.

Que pouvait-on faire de plus ?

Aujourd'hui, si cette décision devait rester en l'état, avec le caractère automatique des conséquences qui en découlent pour nous, nous comprenons pourquoi il ne faut pas louer à des familles à revenus modestes. Nous comprenons pourquoi les gens se font justice eux même, ce que nous n'avons pas fait et nous avons le sentiment de venir palier aux défaillances de la justice et de l'état à tous les niveaux (loyer, agence, assurance, crédit, commission de surendettement).

La mise en place d'un système où il suffit de ne pas payer pour pouvoir vivre de façon très aisée n'est pas acceptable à nos yeux.


Qui peut m'expliquer ce que je dois faire, maintenant ?
Si un avocat à des compétences en ce domaine sur Melun qu'il n'hésite pas à contacter...